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0元购商铺可以买吗?

0元购商铺可以买吗?

发布时间:01-13 19:18

近期,对于小伙伴们免费的福利比较多,信息量也比较大,比如沈城元旦“0元免费全家捅”活动,都已经捅第三轮了。


这不嘛,恒大也搞起了“0元置业商铺”的销售模式。一时之间,“阿宝说房”微信群的小伙伴们纷纷问阿宝,置业这个“返佣”商铺,划算吗?风险几何?


其实,类似这种10年返租金,每年返10%总款比率的营销模式,从前也曾经有过;返租金模式特别是在南方的一些城市的商场型商铺销售过程中,经常使用。


今后,我们一定还会遇见类似的营销模式。到底有没有风险?其实只要是投资,都会有风险,只不过风险大小不同,收益比率不同。原本,挺浅显的道理,宝哥也不想单独写篇文章,但是为了满足小伙伴们的好奇欲望,就简单的讲一讲。


因为今后,我们还会遇见类似这种投资返租营销模式。比如:当年某房企的地下车位,也有过类似的返款模式;在汽车领域的营销当中,这一方式都已经老掉牙了,这是汽车营销惯用的模式。



0元购铺的要素是什么?


0元购铺的模式,并非真正意义上的0元,房企收的是全款!这一点,一定要搞清楚。房企需要资金回笼,才会给予全款置业商铺的业主一定“奖励”!


只不过这个“奖励”有点大,是每年返租金——总房款10%的比例,这可不是所谓的“代租”哟,与此同时投资者所置业的商铺在此期间还可以正常出租,其实际租金归投资者(业主)所有!实在是很有诱惑力!


为什么很有诱惑力呢?有一个简单的账:“七二定律”。任何一种投资,如果每年返利总投资额10%的比例,那么投资者用“返利”再继续进行投资,7.2年回本。


按照上述逻辑来推算,房企每年返租金总房款的10%,就算您的返租金不再继续“高利”风险投资,但您与此同时还有商铺本身的市场租金,哪怕只有5%左右,再加上返租金那部分“理财”收益,按4-5%十年复利测算,7年左右也就回本了。


七年能回本的投资,想一想心动不?!



风险点在哪里?


账我们都会算,但是宝哥说了,投资三要素是:“风险”、“收益”、“周转”,这三要素相互制约。收益高的,周转灵活的,往往是风险也很大,比如股票;风险小的、周转周期长的,往往收益也很低,比如国债。


风险点其一,就是企业的信用问题,这个房企的规模到底有多大?以往在这方面的信用如何。十年返租金,能否10年一直兑现。


什么时间备案,什么时间交房,什么时间下房证,能否延期交房等等。如果延期交房,影响商铺的自然租金,投资者见不到实物,心里也不踏实,对吧。


其实上面讲的,都不重要!真正重要的是下面这段话!!!



投资的锚点是什么?


中国有很多成语。比如:皮之不存,毛将焉附。讲的是什么意思呢?皮都没有了,毛往哪里依附呢?比喻事物失去了借以生存的基础,就不能存在。


 哪个是“皮”,哪个是“毛”?十年返租金,每年返10%,无疑是“毛”!商铺本身是“皮”。


中国还有另一个成语:买椟还珠!哪个是“椟”,哪个是“珠”。这个宝哥就不解释了,我们买的是商铺,商铺的利润是每年总房款5%的收益,还是总房款15%的收益,取决于商铺的实际位置与周边的人气。


“皮”与“珠”的另一层内涵是什么呢?这个更重要了,就是您所投资的商铺的实际价格与市场价格到底有多大的出入。商铺的市场价格是由“商铺未来的市场租金”来决定的,一般是20年的租金总和,构成商铺的市场价格,也就是我们所说的商铺总价。


商铺未来的市场租金高低,由商铺的位置、房源、人口流量、消费能力与消费习惯等要素构成。


面对,高投资收益的时候,交流群里的小伙伴们,问阿宝的问题,往往是这个产品投资的收益如何?每年10%的返租,靠谱吗?其实,这种问法本身就很不靠谱。


宝哥反问,您咨询的商铺具体在什么位置?周边未来还有哪些规划?产品是什么样的房源?周边还有哪些小区?未来商铺有多少人口流量?


一问三不知!



 结    论 


先不考虑10%返租金那回事,姑且认为这一奖励,就单纯的是因为“全款”的奖励。当然了,对于全款的奖励,这个10%返租金比率,并且持续十年,实在是很丰厚。


这个商铺的实际市场价格与销售价格到底有出入没有?


出入有多大!


如果商铺专家能够给您准确的判断,该商铺的销售价格与实际市场价格相符,或者比市场价格还要略低一些,您手头又有充足的资金,那还有什么可犹豫的呢?


只要按时备案、交房,大胆的投资好了!


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