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武汉房产是2020年全国销冠

武汉房产是2020年全国销冠

发布时间:01-13 20:36

这周,2020年全国重点城市的新房成交量数据,陆续发布了。


说句实话,即便我把脑浆子挤出来都不会想到:


武汉,能成为去年的全国销冠!


要知道,武汉是在4月份才陆续开放售楼部。


武汉的房,只卖了不到8个月。


但是历经疫情之后,武汉楼市彻底炸了。


7月、8月、11月、12月成交量突破2万套大关!


12月份成交量接近2.8万套,创4年历史新高!


全年新房成交量17.54万套,位居全国住房销量第1位!


但是,别高兴的太早。


今年的武汉楼市,不太乐观。


准确的说,是很不乐观地进入“斗狗式的内卷化市场”。



1


请感受一下,来自全国卖地塔尖城市的支配!


下面这张图,是2020年全国卖地城市TOP10。


从土地出让金额上来看,武汉排名全国第6。


但是,从成交土地的规划建筑面积上来看,武汉排名全国第2,仅次于成都。


武汉4000万㎡的建筑供应中,大约有1600万㎡的新房供应。


按照10个月的上市周期计算,


开年之后,武汉至少有1600万㎡的新房,将像潮水一样抵达战场!


武汉的潜在供应量,大概率能排进全国前三!


库存消化周期,大概率超过12个月以上!



2


新房的主战场,在哪里?


在三四环!在远郊新区!


我们去观察武汉土地成交的分布图,你会发现:


去年武汉的土拍主战场,在三四环;


1600万㎡的新房供应战场,在三四环。


也就是,武汉大部分概念新区落位的版块。


武汉,一直是强省会战略的典范城市。


强省会战略,自武汉开始,也在武汉疯狂生长。


湖北把难以计数的资源和更加难以计数的货币,倾泻在了武汉。把武汉催生成整个二线省会中,扩张最快的城市之一。


反观武汉过去几年的发展,真的称得上“一路画饼、一路扩张”。


每一年,武汉总会诞生几个“概念新区”;


每一年,武汉总会诞生几个“野生板块”。


去年是阳逻汉南,今年是青菱黄家湖,前年是武湖蔡甸……


一座桥、一串地铁、一条快速路、一张空白规划,就能在武汉的三四环线上圈出一个个泡沫。


开局一张图,剩下全靠编。


故事扛起新版块,凭空创造收益率。


伴随1600万㎡供应大潮的来临,三四环线上的新区陆续进入红海竞争中。


大家可以去看看,黄家湖、青菱新城、汉南纱帽、蔡甸、阳逻、小军山、金银湖、吴家山。。。。


哪个不是新盘扎堆,匕首见红?


一条街上放眼望去,满满当当全是售楼部!


截止目前为止,武汉一共有超过350个在售楼盘。


至少半数,都在三四环之间。


武汉绝对不是最贵的省会城市,但很可能在售楼盘最多的省会城市。



3


该来的,总会来。


年轻时作过的浪,年老时总要还。


当供应过剩时,没有一块地是无辜的。


从今年开始,准确的说是从去年开始,


这些概念新区的裤衩子,陆续都被冲掉了。


当年的阳逻,多牛批。


一条江北快速路,30分钟进武汉天地;一条21号线,半个小时进汉口。通勤半小时,房价差五倍。


2018年,阳逻的房价一度破万。


去年,近15个新盘扎堆入市,房价跌回9字头。


你咋不中心了?你咋不浪了?


当年的横店,多牛批。


又是拍地王,又是玩精装,房价一度超过黄陂。


去年,中建一品澜郡、天纵御景湾、大华公园华府一大波新盘抵达战场。精装改毛坯,房价跌回9字头。


你咋不精装了?你咋不过万了?


当年的小军山,多牛批。


海伦小镇连开连售罄,一度断供。中建、印江山进场后,把房价一度拉到9000起。


去年,恒大时代新城、依云水岸、渝樾大观一波折扣打下来,房价跌回8字头。


你咋不售罄了?你咋不无货了?


汉南纱帽,去年还能卖到9500元/㎡。


今年,某个臭不要脸着急出货的新盘入市,直接把价格砸到了6500元/㎡。


金银湖,均价一度能冲到1.8万/㎡。


今年,还是一波新盘入市,价格已经跌到了1.4万/㎡。


恕我直言,我从未见过武汉如此内卷的市场。


各路豪杰,在供应过剩的武汉,陆续陷入“斗狗模式”。


四新版块,三大国企在正面吃鸡。


绿地海格公馆、金茂方岛、中铁建御湖,都是大国企、都是地铁盘、都有大商业、都带个学区。


三个楼盘,同时派出置业顾问,互相站在对方售楼部门口,拓客撕逼。


古田北,绿城华润在打价格战。


绿城桂语朝阳,刚释放最新房源的备案价:最高价接近2万/㎡。


隔壁的华润,瞬间丢出特价房:清盘特惠,1.4万/㎡起。


绿城把shi都快挤出来了,把古田北的价格拉到了2万。


华润,一屁股又给坐回到了1万5。


吴家山,在割肉送精装。


吴家山某楼盘,入市稍晚了两个月,地缘客户都被竞品吃干抹净。


这位大哥,狠起来上来就割肉:


送精装,上中介,佣金3个点;只要你敢买,我还敢返佣。


分销大军,包围了整个吴家山的所有售楼部,看到客户就一个冲锋顶上去。


整个武汉,被中介分销大军包围了。


返乡置业,包接送机;犹豫不决,有专人轮番说服;首付不够,有人指导筹钱。


想和家人商量?专车接送家人现场商量!


孩子放学要接送?包接包送还带辅导作业!


武汉的分销、渠道和中介,已经呈现出典型的“海底捞化”。


供应红海里的武汉楼市,已经严重内卷。


卷到地王没利润、精装变毛坯、中介变成海底捞、互相撕逼价格战!



4


面对这样的市场,我们普通人应该怎么办?


三个真诚的建议,献给已经被卷成皮尺的武汉购房者们。


第一,请降低预期。


武汉楼市的问题,也是绝大多数二线省会城市的共性问题。


绝大多数的二线省会,谁不卷?


西安不卷?重庆不卷?还是郑州不卷?都卷!


卷的原因很简单:


地,卖的太多了!


静淡市里,自然就出现了供应过剩、竞争红海、市场内卷。


内卷化的市场,很难出现暴击式的大涨行情。


但是,武汉的优势在于:


单核城市、背靠基数较大的一省人口,乃至部分跨省人口;


拥有中部地区最好的教育资源,尤其是高校资源;


拥有整个中部地区最好的科技研发资源和产业落地资源;


拥有可能是中部地区最好的生态环境资源。


武汉可以凭借教育、产业和生态等三种资源的优势,从广袤的人口腹地中,汲取巨量的购买力,来填充同样巨量的供应。


过去三年,武汉人口增量始终排在中部省会的前列。


只要韭菜多,就不怕镰刀快。


除了需求足够广袤之外,武汉的土地价格也一直保持稳定上涨。


2020年,武汉楼面价平均上涨10%;


2020年,一共有18宗地块打破区域天花板。


有了地价和人口的依托,武汉的房价就不存在大跌的可能。


只是因为近两年的饼画的着实太大,稀释了人口的增量。短期内的楼市行情,被过高的供应和库存拉了胯。


所以,我们在看待武汉楼市的时候,要降低预期。


核心城区,年化10%的收益大概率没问题;


要把武汉的房产,作为长线持有的理财产品。



第二,请回归核心。


不要被1600万㎡的供应大潮,吓破了胆。


武汉的供应大潮,主要冲刷在三四环线上,而核心城区的供应量一直很稀缺。


三环内和光谷核心的市场,与三四环外是两个世界。


汉口3万+的融创玖玺台,开盘当天全部售罄;


2.6万+的福星惠誉星誉国际,更是开盘秒光;


徐家棚月亮湾壹号的价格一出,融侨天御卖成了爆款;


主城区的天价学区房,频频出现。


三环内和光谷核心的土地,与三四环外更是天差地别。


2020年的武汉地王,7成集中在3环内;


二七滨江的地王,楼面价都拍到了3万起;


硚口宗关,3w+已经是板上钉钉;


光谷四刷地王纪录,2.5万/㎡的单价板上钉钉;


满足居住需求的完善配套,永恒稀缺的土地供应,再加上成熟的就业产业,是武汉三环内和光谷核心的基本盘。


基本盘不垮,房价永远涨!


2021年的武汉楼市,请盯紧一个环线和两个板块:


一个环线,是武汉的三环线;


两个板块,一个是武汉一城精华所在的“长江主轴”;


另一个是,武汉一城产业所在的“光谷中心城”。


第三,请暂时放弃武汉三四环线上的野生新区们。


别忘了,今年的供应冲刷是1600万㎡。


这里的红海竞争只会更加严重,这里的价格撕逼只会更凶残。



最后,多说几句:


武汉的楼市,只是绝大多数二线省会的缩影。


武汉所经历的,也是二线省会正在经历或即将经历的。


大家谁也别装批,谁也别看谁笑话。


地都没少卖,锅早晚都要背。


武汉楼市的建议,也可以套用到绝大多数二线省会。


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