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这轮房价上涨明显分化

这轮房价上涨明显分化

发布时间:01-13 21:57

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二线城市的同学们别急啊,城市太多了,我一个个看数据写起来比较慢。


今天先跟你们说下另外一个话题: 


这一轮房价上涨是一个【分化市】,它有个共同点,就是一二线城市上涨分化都很明显,极少数城市例外。


这是结论,在解释这个结论之前, 让我带着大家回顾过去。


我这个人非常喜欢总结和复盘,因为我明白一个道理,你只有回顾过去,才有能力预知未来。


我依然记得2019年3月份,当时市场一片悲观,绝大多数人,包括很多专家大V都在看空楼市,认为买房投资赚钱的时代一去不复返了。


我顶风写了一篇文章。


愚蠢的人现在才会卖房子!


显然,骂我的人占了很多。大家可以点击看粉丝的留言,骂我是开发商的帮手,我不贴留言了,有些话很难听。


可见当时的市场情绪。


我当时就在留言区回复了大家,只有时间才会证明一个人的判断。


当我回头穿越这轮周期,站在今天看昨天,时间已经给出了答案。也说明了,大多数人的判断往往都是错的。


写完这篇预判之后的一年多,在去年2020年6月我又写了一篇:


为什么建议你们今年买房?


有两个原因 


回头看一下,我预判和分析还算比较精准。大家可以重读下这篇我觉得还不错的文章。


我把第三部分截图出来:


我的观点是:


这一轮的上涨周期,虽然跟2008年和2014年有些共同放水之处。然而,最大的差异是:


这一轮,绝非普涨行情。


而是结构性上涨。


这种结构性,体现的是不同的城市,以及城市的不同板块,甚至同一板块的不同项目。


当时上海还没开启上涨,还有人留言说北京和上海跟深圳不一样,人口流入不多,面积也比深圳大,不会大涨。


现在的行情呢?


上海的大涨让人目瞪口呆,我想对我的判断应该也毋庸置疑了。


广州也是一样,不声不响的在涨着。


现在北京群里还是很多人在说深圳广州上海涨是因为调控放松了,有导火索,北京没放松,不一样,也不会涨。


很好,大多数人认为不涨才会大涨,因为真理永远掌握在少数人手里,等多数人都知道大涨了,行情就要结束了,所以我反倒是越有把握了。


其实呢,北京也已经在暗涨了,主要是学区房,2020年就涨过一波了,没有买房的人可能没有发觉。


北京对标的是上海,都是一线核心优质资产,上海如果大涨一轮,北京不涨,我真的不信。


其实此轮房价上涨,调控放松不是主要原因,货币放水才是。另外,调整周期也快到位了,都是一线城市核心资产,深圳涨了,当差价足够大的时候,北京上海没有理由不涨的,资金一定会去填平这个洼地。



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2020年上半年,深圳也还没有普涨,只是西部大涨,东部还没怎么动呢,但我认为深圳是个例外,东部会补涨,果然哪怕是下半年调控后,东部还是补涨了,当然幅度也如我所料,跟西部还是比不了。


因为深圳是个小而美的城市,严重供不应求,房价又太高,现在二手房均价都8万多了,西部涨到足够高,刚需买不起自然要去东部买,水涨船就高啦。


但其他一二线城市就不一样了,面积都很大,像我上一篇讲的青岛,济南,郊区就下跌很严重,南京、苏州、成都、合肥抢手的房子也都是核心地段。


大部分城市此轮房价上涨,都分化很明显。首先是学区房上涨,核心地段的优质房子上涨;接着是非核心区房子上涨,城区老破旧也会涨。但郊区的房子上涨幅度会很慢很慢,有的甚至还感受不到。


为什么分化会这么明显呢?而不是普涨?


因为情况不同了!


此轮货币放松,央行严控资金流入楼市,不能大规模进入楼市,这跟09年、2015年全面放松,全面普涨有本质区别,只能是结构性行情。


政策上,此轮限购限贷也没有明目张胆的放松,资金不能直接进入楼市!只能拐弯抹角流入!


大家都知道货币宽松后,资金是怎么兜圈子的吗?


深圳人最擅长干这个,各种消费贷款和经营贷款都变相的流入楼市了,有的人说好麻烦,还要注册公司,其实深圳都有一条龙服务的管家公司,根本不需要你去注册。


杭州人都学会这一套了,现在合肥人告诉我,他们也在学着这么玩。


深圳房地产管家公司带徒弟都带到全国去了。


房贷利率还要5%左右,经营贷最低可以做到3.85%,便宜太多了,你说利益诱惑面前,有没有人去干。


所以最后的结果就是,聪明的有限的资金,集中精力炒高核心片区的核心资产,而不是普涨。


因为资金知道,只有供不应求的核心资产才有接盘侠,炒再高也会有人买。而供大于求的郊区房子,源源不断,接盘侠不够用,炒不上去。


这就跟现在的股市行情一样,好股票涨上天,垃圾股跌的落花流水一样的道理。


茅台产量上不去,供给有限,价格可以不断涨,因为有钱人都想喝茅台,股价也一飞冲天。


所以我一直都强调,要买房,换房,一定要买有政策规划的,带好学区的,有地铁的,地段好的,新房or次新房。

除非是你实在没钱,买不了这些,没办法,那就先上车吧,以后再慢慢换。


目前多数强二线城市的小伙伴们,不要再犹豫不决了,赶快买吧。


你想想,从2016年、2017上涨,2018开始调整、2019、2020年,调整三年,差不多了,市场会有一波反弹的。


弱二线和三四线的周期都会晚一些,有的可能根本看不到反弹,甚至会下跌,具体看城市, 考验人的专业能力。


未来还能上涨的城市,一定是房子供不应求,人口又能不断流入,就算总的人口减少,但房子购买力不减少的城市。


就像北京一样,看着人口数据好像是减少了,但流出的只是中低收入人群,买的起房子的人并没有减少。


别忘了,现在一线城市改善型需求群体太多了!



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网友讨论:这轮房价上涨明显分化



网友:鼎鼎


成都房贷利率全国第一,超过六了。




网友:韩羸飞


没有购买力支撑,只靠信贷,无非是沙上塔,水中月,这三年,收入没有大幅上涨,楼市靠什么上涨


小编:


房价是我能吹起来的吗?我要有这个本事就好了!




网友:柴雨霏


 不唯空不唯多只唯实


小编:


能叫出这口号的,也都是铁粉啊。




网友:yzq


 我这苏州核心区学区房这一年阴跌10%了




网友:微风


 成都地广,供货新盘太多,价格比二手还略贵。二手房存量大,所以二手不好卖,还得降!




网友:细雨


 听说老师在恒裕滨城买了个大平层,有钱


小编:


听谁说的。




网友:侽子亥


 我想知道 做你粉丝多久了


小编:


2017年10月,已经三年多了,告诉我,你买房了吗?




网友:Joe


 现在就恨攒钱速度不够快,想每年都买




网友:熊二


 就像北京一样,看着人口数据好像是减少了,但流出的只是中低收入人群,买的起房子的人并没有减少。

别忘了,现在一线城市改善型需求群体太多了!


难为老师整天苦口婆心的在给大家吹号,可北京95%以上的人还在沉睡自淫中




网友:魏洪国


 股市好时买房,股市不好时卖房。




网友:a.


 2018年中开始看老师文章,一直跟着老师文章分析的思路看房,分析房子,现在都快成为分析地产的大咖了,重要的是文章出的及时,而且问题分析精准到位。感谢老师。感谢老乡。




网友:ST


 看了三四年了,一篇不漏(HX了的不算),老师分析的的确很准确,很客观,佩服!


小编:


你真的是铁粉。




网友:不惊云

 

十年老粉不请自来


小编:


哪有十年,我是90后的。




网友:周必武


 看这图像、看这身材、看这气质、看这勇气、看着才华……!




网友:邓娜娜娜娜娜娜娜娜


 在16年的时候我还觉得长沙隔五一广场十五公里外的观音岩水库片区远,4000便宜但是觉得远,还没想法,19.20年的卖地扎实的打我脸,大王山离五一广场二十公里限价11000,观音岩8300。其他地方更加。


县城也是同样的地区越来越贵,均价稳定在5000+,往市区外扩展。


老师今年也会发文章劝25.26岁的小年轻先不在县城买房,珍惜首套首贷资格吗。县城改善爸妈居住条件的话可以用他们的名字。


区域分化,结构分化在城市之间,城市里都很明显




网友:欧阳文斌


 09年、15年、2020年三轮牛市


基本上五年为一个周期


由普涨到结构性分化上涨


共同原因:货币量化宽松,大放水




网友:踏雪无痕


 刚遇到你,是不是太晚了,


小编:


任何时候都不晚。




网友:翔瑞机票


 关注老师几年了,每篇文章必看,去年在东莞寮步上车了,感謝撄桃美女的分享!祝你铁粉越来越多!




网友:Nicole

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 看好南沙吗。大老师


小编:


今天刚好在次条提到了南沙,看次条文章




网友:没有瓜子脸的小竹竹


 刚需买房感谢遇见老师




网友:牛栏里的牛跑了

 

很想知道,从2016年涨到现在没有跌过的三四线城市接下来会怎么样,坐标浙江杭州地区县级市建德,新房价格已经超两万,还是毛坯,不限购不限售。


小编:


浙江的县级市不是一般的三四线




网友:会飞的橙子


 2020年8月开始看房 历经好几个月 终于12月30号拿到证了 开心 没拿到证之前心都是悬着的 亲身经历上海房价的上涨 坐标上海  买的七宝板块




网友:结束等待

 

三年多来,一直在看老师的文章,确实比较细,有远瞻性,也加入了知识星球,受益良多.


小编:


希望能帮到大家




网友:波波

 

上海大涨还有一个原因,就是拆迁加速,很多地方在同时拆迁,这样人为的出现需求




网友:ⁿ°°°

 

现在有哪些值得投资啊?自己不住。纯涨价


小编:


看下次条,有个投资标的。




网友:sherry

 

上海18年底19年初置换的




网友:稀薄人生

 

2020年把合肥非核心区的小户型卖了,给自己压力,上了大一点的政务区学区房,貌似半年时间,涨了至少70-80万吧




网友:华山论贱

 

都在比谁铁哈我准备卖房,坐标深圳南油世纪广场,一手业主。从外地骑行回来,发现到八万了,心里慌,上知乎查相关信息,就感觉老师大房子最专业。中介说,过完年可能还有10+涨幅,让我等。那就等呗!谢大师分享!




网友:燕子


老师 ,睡不醒的人不要打扰他们了不?说回调几年啦  就说这大水漫灌 大北京的房子也该翻倍了!不是吗 ?大水漫灌 资产上涨!不允许上涨就是大家一起通胀一起穷的意思是吗!免得贫富差距越来越大是吗?这是ZF的意思是吗




网友:张晓敏

 

坐标北京,看房看了半个月,还没看到合适的,真是心累




网友:yanguo

 

楼市不是股市,楼市没有st.不会强者恒强,只有先涨后涨。深圳东部补涨不是特例,因为行情启动早,所以现在轮到东部了,其它城市也一样,只是补涨时间还没到


小编:


其他城市的郊区是会补涨,但会非常慢,而且有的幅度会很小。深圳因为地方小,刚需没得选择。其他城市选择范围多一些。


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