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广州房产已成为一线城市的洼地

广州房产已成为一线城市的洼地

发布时间:01-13 22:16

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广州房产毫无疑问,已成为一线城市的洼地。


我有个勤勤勉勉打工的朋友,告诉新疆的父老乡亲,自己来广州买了一套房。父老乡亲们面面相觑,你家难道一夜之间长出了矿吗?


这位朋友很轻描淡写的说,广州的房子一点都不贵啊。


对比隔壁深圳的均价7万以上,上海和北京也是6万+,广州均价不过3万,比杭州厦门还低。


广州的房价,不仅是一线城市的洼地,甚至连新一线城市都没有赢过。


回顾过去2020年广州楼市,再来做一个一年的复盘。


老师在去年年初1月份写一线城市预判的时候, 非常明确的预告大家,广州今年可以上车了。


「一线城市信号已发出,今年能抄底吗?丨2020市场预判」


也明确点到三个区和区内各个板块的先后顺序:


年中为了更好的预判广州形势,7月份,我带着团队立马奔赴广州调研,结论是催促广州的粉丝上车.


广州调研:行情已经启动,赶快!


我的观点向来直接不含糊,建议大家不要等。


而实际上,一年之后再来复盘,果然如我的预期,南沙黄埔成为增长最多的区域,花都相对慢。


而自去年下半年以来,广州整体量价齐升。


刚刚结束的12月市场看,非常火爆,据中指院广州统计,12月成交量超过1.4万套住宅,平均价格已经超过了3.2万/平。


如果以10-11月全市成交3万/平的价格水平,现在一个月的时间每平米上涨了2000元,一套房平均一个月上涨20W。


这还是整个广州均价,结构上, 部分板块更加分化,广州豪宅区珠江新城已经一天一个价。


在中国, 赚钱讲究顺势而为,虽然已经解释了很多,但还是那句话,有钱人恒有钱,看懂了,就要去做。



2


广州现在还可以买哪里?


从去年下半年开始,行情最火爆的就是南沙和黄埔区。


其中,广州有一个区域,在广东省的十四五规划被提及4次,在广州市的十四五规划被提及24次。这种信用背书,简直绝无仅有。


这个行政区,就是国家第6个国家级新区,与深圳前海,珠海横琴并列的粤港澳自贸区 :


广州南沙。


我身边其实有不少朋友,从去年下半年到现在,陆续已经入手南沙了。最近来问我的,还是络绎不绝。


2020年的南沙,其实已经刷新了三个记录:地价、楼价和成交量,三科状元。


先说面粉,光是土地拍卖,南沙一年之内刷新了5次记录,成绩惊人。


楼面地价从年初的12000元/㎡直线上升到23000元/㎡,要知道,12月佳兆业摇号摇到南沙湾地王的面粉价,距离12月南沙一手楼网签的29000元/㎡,只差7000元/㎡,真正实现面粉快比面包贵的童话。


广州2020年一共出让了85宗住宅用地,其中南沙15宗,全市排名老二,仅次于供应源源不绝的增城一哥。


关键是,屡屡在高峰上再创高峰,说明开发商对这个区域的看好。


其实我们买房,说白了就跟投。如果开发商一直源源不断往一个区域投入,而且是众多开发商前仆后继一直在投,散户追随也格外有安全感。


再看看面包的市场,2020年南沙一手网签的价格和成交量,都打破了13年的新高。


首先是成交价约2.7万/㎡,光对比5年前,已经涨了1.12倍,涨势凶猛。


最后是成交量,南沙卖出近1.7万套一手住宅,交投热度已经超过紧挨广州CBD的黄埔。


这些买家除了广州客,超4成来自的是湾区内的其他兄弟以及外省客户。


比如限购了的深圳东莞,比如翠亨新区买不下手的中山, 最近江浙闵,北京都来了。


大家用钱投票,纷纷投给了南沙。真正意义说明了,黄埔是广州的,而南沙是大湾区的,是全国的。


你们可能会问,都开涨了,现在去买,还来得及吗?


其实关于买房,我们向来主张:


不买便宜的,要买有价值的核心资产;


不买贵的,要买将来会更贵的。


这轮行情我认为还只是开了个头。


事不宜迟,直接开答案,南沙买哪里,买什么货,等多久,将来能涨多少?3分钟跟你说得明明白白。


买房前先看 路通+财通。


南沙目前4条地铁线路,4号线是已开通的地铁线路,联通广州东部,重点站是南沙湾。


18号线是广州的命门,2021年6月落成后会成为全国最快的地铁线路,也就是半年时间后通车,兑现在即。


这条线车速160公里/小时,届时南沙35分钟达到广州CBD珠江新城。


而22号线是广州深圳友谊的桥梁,大湾区最重要的地铁,从广州机场,途径南沙,东莞虎门,最终到达深圳宝安机场。


2021年也就是今年会开通部分站点,再依次联通延长站点。 一旦通车,广深莞佛一把连起来了。


15号线是南沙的环岛线路,目的在于中转再中转,打通南沙各地的地铁宇宙。预计2025年完工。


再看南沙买房的各板块明灯指引. 


最强概念:明珠湾,对标深圳前海,珠海横琴,强概念高配套金融CBD,起步价最高,翻倍可能性最大。


单价35000-45000,首付预算150万起的朋友买这里。等候时间大概是5-8年。


最富贵:南沙湾,对标香港浅水湾,定位大湾区富人区,游艇高尔夫球会母港邮轮,依山傍水,南沙两个地王所在。


单价35000-40000,首付要准备120万才够。2021年突破45000唾手可得。等候时间3-5年。


最成熟:蕉门(金洲不值得),南沙区政府所在,目前自住商业氛围成熟,接盘客户最多,二手活跃随时变现。


单价30000-35000,首付预算100万,等候时间3-5年。


最洼地:黄阁,2021目测南沙最火区域,刚需投资低价上车天堂,单价22000-28000,总价200万可以买到。等候时间5-8年。


没看错,200万就可以入手广州,而且是国家新区。



3


讲完南沙和内部板块,买之前,作为精明的买房人,我们要考虑好一个核心问题。


南沙会不会只有概念,没有落地,将来会如何兑现?


这个问题不回避,投资就是看预期,有两个关键点,第一概念落地难不难,第二兑现时间久不久。


南沙的强政策扶持,其实是基于他的先天地理优势。


华南城市研究会副会长孙不熟说,现在的广州,比任何时候都更需要南沙。


确实,不仅仅因为南沙是广州唯一出海口,而且南沙,帮广州站在了整个粤港澳大湾区的C位。


我们从两个维度去看南沙。


左图的南沙是广州的南沙,只是广州最南端的一个行政区域,距离珠江新城CBD主城区有51公里,60-90分钟的通勤时间,已经在都市人承受底线上反复摩擦,什么时候爆发了,就要砸锅卖铁搬回市区。


还是那个南沙,是大湾区的南沙。


不仅正处于整个大湾区的中心位置,而且占据内湾经济圈的接驳口。


往北是广州市中心,往南直接是港口,一海之隔是珠海和香港澳门,往西是东莞深圳,往东是佛山中山。


南沙为什么能承接这么多的概念,国家为什么赋予它这么多的使命和定义,市场为什么火爆追涨,就是因为它不可逆转的先天土地优势,地理上深圳是手拉手的好朋友,关系上广州是亲生爸爸。


只要你看多粤港澳大湾区,你没有理由不看多南沙。南沙这个C位,算是坐稳了,只待春秋。


再考虑第二点,兑现时间长短,买个房子,等待3年5年可以,大家总归能接受吧。


兑现参考两个数据,第一是交通,第二是产业。


关于交通数据,整个粤港澳大湾区的交通规划有两个时间点,一个是2025年,也就是5年后,一个是2035年,也就是15年后。


这些已经落实的规划内容,政府预计投入4741亿元,建设13个城际铁路和5个枢纽工程,总里程是775公里。


其中,直接经过南沙的包括了虎门大桥2桥,深中通道,狮子洋过江隧道三个史诗级工程。


所以看了这些资料,是不是比任何中介销售告诉你,都来的安心。再次强调,一定要去官网,找路网的时间。其他说辞,都是嘴嗨。


看看经济数据。


南沙已经连续10年每年GDP增幅超过10%。过去3年,增速在广州各区中排名第一


10%这个数字,学过复利都会知道有多可怕。


世界500强截止2019年已经有174家进入南沙,超过半数。


而且南沙接下来重点发展的产业,都是港口、火箭、新能源汽车、金融等高精尖科创。


港口不用多提,黄埔港口业务大迁移,广州港整体集装箱吞吐量全国第四,世界前十。


南沙造火箭,连深圳都要羡慕。


新能源汽车背靠黄阁庆盛已经发展了数十年的黄阁汽车城,加上恒大汽车的吸金力,已经蔚来、小马智行的先行投入,也准备成为南沙的产业支柱。


广州市政府计划把明珠湾打造成第二个珠江新城CBD,对应内湾经济发展。其中重磅两将包括了IFF国际金融论坛永久会址,以及收益于南沙自贸区的广州期货交易所。


这么多高端商务配套下来,广州南沙现在房价还在3万左右徘徊,算很便宜了,对面的前海在奔向20万。


数据已经列举很多,接下来就靠大家的想象力和行动力。


一句话说完,就是看多中国,看多湾区,相信政策。


一个城市的房价天花板,是由这个城市最高收入人群决定的。很多经历过上涨的人,某些程度上,会更懂房价,更懂南沙的潜力。



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网友讨论:广州房产已成为一线城市的洼地


网友:桃子


 南沙我去年开始就陆续讲过,这一轮广州的行情南沙黄埔首当其冲,对南沙整体还是很看好的。




网友:晓梅


 老师,好久组织成都看看房呗


小编:


哈哈,看情况,南沙这个很多人都跟我说过。




网友:鱼爸爸


 南沙的房子有限购吗?


小编:


外地人可以买一套。




网友:梁珀玮


 南沙 往西是佛山中山,往东是深圳东莞


小编:


他的位置刚好就是在大湾区的中心。通过交通, 基本把广佛中,深莞全部互通起来了。




网友:寿司


 之前看老师说广州就买了,现在赚了快200万,真的太准了,继续跟着买




网友:Corel


 南沙买房,外地人买一套,需要社保吗?


小编:


通过人才购房,不受社保限制。详细的群内会讲。




网友:Mr Ery


 C位早都看到了,就差银子啦




网友:Kayla

 

中山翠亨新区和南沙比呢?哪个更有投资价值?


小编:


南沙




网友:林飘飘

 

请问一下老师:soho还是不推荐?除了40年前限制还有什么因素吗?


小编:


soho主要是流动性差了一些。产权和产品本身的问题是关键。


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