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城市房价分化明显,如何选对抗跌易涨的房子

城市房价分化明显,如何选对抗跌易涨的房子

发布时间:01-14 08:28

买房选城市,如何选对大涨板块。


最近社科院发布了一则报告,关于重点城市房价的涨跌幅表单。

 

其中最让我诧异的是跌幅榜单,部分城市房价真实的跌回了3年前……


从历史高点到2020年10月,有20个城市距最高点房价的调整幅度在10%以上,9个城市距最高点房价调整幅度在15%以上。

 

其中,河北廊坊(受北三县腰斩影响)是下调幅度最高城市,达46.9%,青岛、天津相较峰值下跌20%以上。

 

楼市,不再是只涨不跌的赚钱游戏。

 

城市,未来也是两极分化的增长极。

 

买房怎么选对城市,怎么在城市里选对「抗跌易涨」的板块,终于成为了所有买房人都需要重新正视的问题。

 

 

1

 

先来和大家聊聊今年楼市最热的两个一线城市。

 

深圳、上海。

 

为什么先聊一线,因为这一波楼市都很热,加上行情的升浪特点都很鲜明,代表性极强。


这一波从深圳到上海的行情轮动,基本符合这几个特征。


第一,调控回撤带来的周期轮动。


深圳楼市是一线城市里最早调控盘整的,2016年3月到2019年8月,深圳整整横盘了3年半。


从2019年8月份开始,深圳成为社会主义示范区,热度再起,加上调控周期已到,市场行情开始起势。


11月份取消豪宅税之后,深圳大热,市场开始放量,涨幅一飞冲天。


上海也是同样的逻辑,2016年底-2019底,上海横盘3年,2019年底开始量价回升。


从调控时间来看,周期已到,从量价逻辑来看,机会成本已到。



第二,流量、倒挂带来的赚钱效应。


还是拿深圳上海举例。


前段时间,深圳华润四开盘,因为每平5万的倒挂,摇中一套至少赚了500万,巨大的财富效应,导致1100套房源引来了9600个认筹者。


摇号现场就是“巨型福利彩票派发现场”。


和深圳相同场景的是。上海前滩的尚峰名邸公布了摇号名单,204套房源,2586组认筹,实际认筹率已经来到1268%。


能够同样引起万人空巷的原因是,和周边二手相比倒挂5万的价差利润。


一样的大型彩票派发现场,又在上海轮播了一遍。



第三,信贷宽松,利润带来的热钱流入效应。


深圳是最明显的,房价上涨的背后都有一种莫名力量的推动。


就是信贷宽松带来的热钱。


只要手里有房产,通过抵押JY贷款搞到资金,可以做到3.85—4.35%的利率,比房贷利率还低。


加上前期的赚钱效应,更是加速了这种杠杠资金的入场。


深圳楼市就是这样,从行情火热量价齐升,慢慢演变成了杠杠投机的游戏。



总结一下,一线城市何时能热?什么时候能入场?


1、上一波房价大涨之后,只要一线调控回撤满3年,周期又会轮动一遍。


2、有内生的自住、改善需求,源源不断的刚需力量和改善力量支撑,改善盘和郊区潜力盘日光。


3、有倒挂赚钱的新盘带来庞大流量,给市场灌入信心。


4、价格停止下跌,成交量夯实,量价同步齐升,深圳的二手回升线是8000套,上海二手是2万套。


5、信贷条件要足够宽松,有钱人愿意掏出理财资金,中产愿意用房产抵押出热钱,屌丝有信心加杠杆。


只要同时满足这5个条件,一线城市就可以闭眼入。


但要注意,买入优质资产很重要,切勿追涨杀跌,盲目买入垃圾劣质房产。


就像现在的上海一样,一些近郊区的垃圾户型、垃圾楼层的房源都开始涨价成交了。


现在还杀进去买这些容易套牢的房产,属于博傻阶段。



2


再来聊聊今年二三线最热的代表城市。


杭州、合肥、徐州。


先聊聊杭州楼市。


年初的公民同招政策出台后,学区房大涨,蒋村大涨,三墩北大涨,城西涨,文教涨。


接着土拍双限模式下,带来了倒挂新盘万人摇的连锁反应,不要讲地段不要聊产品,哪里有倒挂利润,哪里就是流量的聚集地。


9月4日杭州新政出台,杭州楼市开始回归基本面,未来科技城大涨,申花豪宅涨,闲林大涨。


总结一下发生在杭州楼市的趋势,会发现三类房产涨幅最快。


纯改善、地段品质房;


优质学区房;


城市规划的核心地段或流量宇宙中心。


再来看合肥楼市。


公民同招后,二手学区房发生了大逆转,优质双学区房迎来了春天,低总价小户型尤为明显,多套学区房甚至不用带看就可以完成远程签约成交。


合肥二手房的脉络也很清晰,学区先启动,地段滞后。


外围县区供应大,核心区位滨湖、政务、高新供应少,均价起势比较快,已经开始有蔓延到品质非学区的趋势。


新房政务区无供应,滨湖、高新等热点区域,库存已经是供不应求的趋势,千人抢房、全款优先轮番上阵。


经开和高新,也出现了动辄高达7成的认筹款。


热点区域的新房难求现象,需求已经开始发生外溢,包河、肥西等也开始热度攀升。


包括过去合肥人不太看得上的滨湖金融板块,也变成了滨湖区购买力外溢抢手的存在。


总结合肥楼市,也会同样发现三类房产涨幅最快热度最高。


1、纯改善、地段品质房;


2、优质学区房;


3、城市规划的核心地段或流量宇宙中心。



再来看徐州楼市。


二手房今年涨幅最猛的小区。公明公巷,一年涨1.5万直奔3万,原因是对口徐州最优质的学区。


保利鑫城,品质自住的地段房,成交价站到了2.2万。


万宁华府,8天成交一套单价近2.3万的房产。


要知道这是在三线城市,2万+已经是近乎塔尖的存在。


现在的新房,集中在东区热盘、新城区热盘,这在当地是“宇宙中心”地段。全款、托关系是家常便饭。


总结徐州楼市,也是同样的逻辑。


所以,大家记住在二三线城市,买房想要赢,逻辑是完全想通的:


1、纯改善、地段品质房;


2、优质学区房;


3、城市规划的核心地段或流量宇宙中心。


看完了涨,我们再来看几个持续下跌的典型。


廊坊——早期受北京外溢,但北京严格调控后收紧限购,较高峰期价格腰斩,挂牌半年低价成交,除了已经再去泡沫的北三县,看不到任何价值。



天津——新房供应大,二手持续阴跌,也放开了落户。


石家庄——受环京影响,首位度不如北京和天津,北京调控之后跟紧,留不住人,房价也跌跌不休。


郑州——调控周期已到,但供应太大,持续加量。


我们展开说说重要的代表城市。


苏州、不光是存量和去化之间的矛盾,供需之间的差距也越拉越大,如今的二手房东,多数都需要“打价格战”才能在市场上获得话语权。 


比较厉害的是,苏州二手价格跌幅也开始从过去的降2000/平慢慢抬到了6000+、8000+/平。 


没办法,现在苏州楼市非常现实,隔壁的限价新盘,房子新户型好社区配套又全,却比你老破二手价格低很多。 


郑州也比较典型,房价从18年的高位开始,一路盘整了2年还在下行通道,说它跌回了3年前也毫不夸张。  


一套郑州100平的二手房,在2018-2019年一年间就贬值了14.6万,两年间贬值接近28万。 


到了2020年底,郑州楼市依旧严峻。新房打折、二手房打骨折的现象,依旧在轮番上演。


对于买房人来说,二三线是一定存在对比效应的,杭州、合肥、徐州的房价,对比周边城市存在价值,那么购买力就会一直流入。


现在二三线的买房逻辑也发生了变化。要学会看新房供应、学会看二手库存、学会看政府操盘。


 这一波行情中,高库存和操盘能力弱的城市,一直在跟供应,这是一个非常不好的恶性循环,买房请避开。


比如说现在的郑州、济南、石家庄……,就是不停在加供应,循环往复形成了恶性循环。


这样的城市,一定会面临下跌不休的现实。


这样的城市,也请大家避开。



4


最后和大家说说一些买房选城市的建议吧。


一线买房很稳,相当于蓝筹股。就算买入时机和板块都不太好,只要耐心一定能解套创新高。


而一些聚集了省内热钱的省会、副中心城市、以及东南方的二线城市,相当于成长股,价值不会出错,但需要比较强的选筹能力。


二线也没关系,长期依旧是看涨的。短期回撤是调整仓位的好时机,把差的资产置换掉,耐心等待下一波行情。


而其他的北方三四线小城,则很容易买到“垃圾股”,一飞冲天然后一地鸡毛。


所以二三线选对城市这句话已经说烂了,但依旧要说,有机会有资格一定要有一套一线城市的房子作为抵御仓位。


当下的城市分化、板块分化行情,无论是投资还是刚需自住,都要选对最核心的地段和产品,要么自住改善,要么学区价值。


只有这样,无论是牛市熊市,你都可以穿越周期。


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