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广州市中心的这类房子为什么纹丝不动?

广州市中心的这类房子为什么纹丝不动?

发布时间:01-14 08:38

都说广州房价涨涨涨了,我看未必!


最近陪朋友看房就发现,天河路商圈周边的很多二手房才卖四五万,居然比黄埔、番禺等近郊板块的次新房还便宜。


天河路商圈是什么地方?绝对是宇宙中心级的超级地段,这里周边一公里内,汇聚着全广州最高级、最昂贵的城市资源,是广州作为国际大都市的象征!


然而这个地段的许多二手房才卖四五万,说广州房价疯涨的朋友们,多出来踩踩盘吧,市场其实冷热不均,很多地方纹丝不动的。



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下面我们来看看天河路商圈几个小区的放盘价,除了六运小区5万多/平,其他的均价都是4万多/平。


再来看看东圃-老黄埔板块的三个“网红盘”,其中盈彩美居均价快到6万/平了,天朗明居5万多/平,黄埔花园也接近4.5万/平。


而事实上,好的户型成交单价还能高出几千到近万元。啧啧,这价格简直让天河路商圈无地自容。


论地段档次、教育水平、生活质量,天河路商圈绝对吊打东圃、老黄埔、科学城等近郊板块,为什么房价反应不及后者快呢?


我认为原因有两个,一个是楼龄,另一个更重要——单体楼。楼龄因素很好理解,本文重点说说“单体楼”这个现象。


不可否认,咱们国人都热衷于住小区,而在国外很少看到居住方式。


其实在国外,单体楼是很常见的,老外的房子一般都在马路边,下楼就是公共街道,即使是洛杉矶比弗利山庄这样的豪宅区也往往是开放式街区。巴菲特老家的别墅,就是直接沿街的,没有高墙大院,没有高档园林,毫不起眼。


而在国内,无论是北上广深还是五六线小县城,但凡是个新一点的楼盘,通常都是封闭式管理、有花园、有草坪的,好一点小区的还会配泳池、幼儿园,甚至有的小区还能围湖而筑、占山而建,私享一片山水。


国人往往对完美小区的定义是:小区最好自给自足,成为一个“小社会”。对业主来说,除了工作,其他所有日常需求都可以在小区内部完成。当然,工作如果也能社区内完成,那就更完美了,比如华为欧洲小镇。


总之,对有“小区情结”、“大院情结”的国人来说,似乎很难接受单体楼这种居住方式。



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由于历史原因,在市中心,如天河路商圈周边,就存在大量的单体楼,包括六运小区、育蕾小区的开放式单体楼,黄埔大道西的广信牡丹阁、广信红棉阁、恒城大厦,天河南一路的天盛大厦等等。


这些单体楼的现状大家也都看到了,存在感很弱,连话题都没有。房价也不高,目前均价4万多的一大把,涨得很慢,也比不上近郊的那些花园小区。


不仅天河路商圈,另一个宇宙中心——珠江新城(西区)也存在不少单体楼,比如新大厦国际公寓、远洋明珠等,单价在5.5万-6万多之间。


而同在西区的小区房星汇园、保利香槟、星汇云锦、漾晴居价格却能到8万以上甚至近10万,价差随随便便50%以上。


珠江新城西区的单体楼为什么这么便宜?


镁地产之前分析过,因为地理位置太好,这些单体楼相对旁边的写字楼较便宜,又没有小区式的严格管理,所以吸引了很多公司进来办公,逐渐演变为以办公为主的住宅楼。


把房子租给办公人群,业主的租金收入倒是越来越高,但高出租率反过来也影响了这些单体楼的升值。如今,想买珠江新城的购房者,很多人都不会考虑这些单体楼,即使它们比同片区的楼盘价格低50%以上。


商住混合真的很影响房价。


所以,业主朋友们,为了你家房子的前途,千万不要为了短期利益,把房子租给那些那些小公司办公。


具体分析可见镁地产这篇文章:《这件事千万别做,它会让你的房子贬值50%》



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不过,单体楼是不是就完全没有价值了呢?


是不是要对单体楼一票否决呢?


当然不是!凡事不要一概而论,是一个成年人必备的思维方式。


一朵觉得,单体楼有没有价值,取决于它在什么地方。如果在郊区,周边什么配套都没有,或者是杂乱吵闹的城中村,这种单体楼当然不考虑。


但如果在环境整洁、生活便利的是市中心,比如天河路商圈、珠江新城,这里的单体楼当然有价值!


这里强调一下,一朵不是鼓励大家买单体楼,它肯定不是首选,如果你买得起市中心的花园小区,那当然是再好不过的。


但如果你预算有限,只能在市中心单体楼和近郊花园小区之间二选一,有的时候,我还真建议你选前者。


市中心单体楼,能同时享受城市的核心资源,包括交通资源、景观资源、商业资源、教育资源等等。


上面提到的珠江新城西区的单体楼,性价比很高,如果仔细挑,还是能挑到一些户型、质量、居住感都不错的房源。


如果你不想与办公人员为邻,天河路商圈板块的单体楼可以考虑下,虽然楼下有商铺,但还是以居住功能为主。


一朵有个朋友最近想买体育西的单体楼,但他有个疑问是,担心单体楼没有小孩子玩耍的地方。


我告诉他,这个担心毫无必要,因为住在体育西,走路10分钟内可以到达花城广场、天环广场、体育中心、太古汇……


在这些地方遛娃,不比郊区楼盘的那些花园小区,爽得多?从小就在花城广场数楼房、太古汇看包包,难道不比在郊区弄花草更长见识?



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至于大家觉得有小区的房子颜值更高、管理更好,我觉得这是一个误区,如果物业不给力,你的小区分分钟变贫民窟。


比如市中心的一些老旧小区,因为物业不给力,小区里面杂草丛生、破败不堪,还不如小区外面的环境。


一朵曾经在南沙蕉门河看过一个花园小区,就是这种感觉,小区里面破破旧旧,小区外面绿树红花,形成了鲜明对比!


这样的小区,还不如把围墙拆了,把小区变成市政街区,交给城管打理。


一朵觉得,把居住环境交给一个不靠谱的物业公司,还不如打开围墙,让城管部门来维护。


值得一说的是,相比近郊花园小区,市中心单体楼的租金回报率也更高。同样是100平米的三房,市中心单体楼都能租到8000-10000元/月,而近郊花园小区只能租到四五千元。



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说起来,为什么郊区的楼盘一般都有小区花园呢?


除了整体开发时间晚于市区,还有一个更重要的原因是,郊区的城市界面太差,配套少,所以必须要围起来,做一个小区,给你安全感,同时弄点花花草草、游乐设施,弥补周边环境的不足。


而市中心的房子,小区就不是非有不可了,因为市中心的城市界面好、安全感足。


一朵觉得,年轻人要少待在家里,多待在外面,多与这座城市的核心资源发生联系,才有更大的发展前途。当这种联系越来越紧密,你的眼界、见识、资源都会得到质的飞跃。


在预算不多的情况下,住在市中心单体楼,就是建立这种“联系感”的最佳策略。


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