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判断房子有无升值潜力的三要素

判断房子有无升值潜力的三要素

发布时间:01-14 08:43

购房小白们总是纠结一个楼盘价格多少算合适,未来有无升值潜力?


到底有没有标尺,让自己简单做判断呢?


我今天就简单说一下我如何做判断。


其实我主要看三个要素:片区、房屋品质、学区,这三个是决定房价的最主要因素。



NO.1


片区最重要


你生活在一个城市,第一印象哪里是富人区?哪里是“贫民窟”?大概率这个感觉同样代表了片区的房价水平。


再对比一下周边的新房二手房价格,做个参考,你基本就心中有数,一个片区是3万水平、2万水平、1万水平,这个不难判断

上面是一种固态的判断标准,你还要结合政府规划、片区发展,还有很多重点工程的落地情况,再对自己对某片区的印象做以纠正。


我们生活在济南,我就列举几个片区,大家仅供参考,看看我说的对不对。


有人问电建洺悦府的价格多少合适,我的判断18000左右,这个片区优点就是距离老城区比较近,r2线经过,交通比较便利,适合在老城区上班人购买。


缺点是距离电厂距离不算远,且北侧有铁路,整个片区大规模拆迁也很难有,只能逐步更新,南侧保利海德公馆的二手房价格18000-20000,综合一下:电建18000左右价格正常价格,保利是现房没有铁路影响,户型也还不错。这个片区短期内房价天花板就是20000,向上很难突破,除非整个济南向上走。


再说白马山片区的骏茂府,白马山片区,也属于老城区,城市更新老大难片区,片区对外部人口吸引力不足,属于片区内消化购房需求,大规模城市更新也很难实现,片区风貌、人文、学校等因素也受限。


再结合市中区的发展,你会发现这个片区属于市中区的刚需片区,不买白马山就跑绿地国际城了,这片区高层价格15000左右也就这样了,参考世茂原山首府即可,至于其他产品根据密度情况涨点。


每个片区都有他适合的价格,高了就虚,你买高了就要忍耐3-5年不涨,因为被开发商透支了你的预期收益。至于其他片区,大家可以类似对比。



NO.2


房屋品质


圈定片区之后,你会在片区内挑选房子,楼盘之间再横向作对比。


我们看一个片区内的各楼盘价差比较悬殊,特别是一路之隔、行政区、学区相同的房产价差也可能在几千,这就跟房屋品质有关。


而新房跟二手房的价格差距又是由不同因素决定的。


新房因为有开发商的集中推广,品牌溢价会比较多,大开发商的房子好卖,如果有好物业,好产品,景观园林展示也不错,就会比普通楼盘又贵不少。这个判断价差就很难。


我们举例:舜山府和梧桐郡,舜山府能卖25000左右,而梧桐郡就价格只卖17000+,一路之隔差距这么大:


龙湖vs济高


洋房vs高层


龙湖物业vs济高绿城


龙湖景观vs济高景观


品牌、产品、物业、景观综合的差距产生了后面的价格差。这个作为购房小白,是很难把握住的。


你比如高新区的济高珑悦府与仁恒奥体公园世纪,多大的价差才算合适呢?就要很细致具体的再去做对比。唐冶的中新国际城与中新锦绣天地也存在这个问题,产品、品牌、物业、景观等因素产生了价差。


刚需盘价差少,改善盘价差会更高。


说到底,一线品牌开发商的产品肯定会有溢价,哪怕两个楼盘都一样,因为品牌不一样,购房者也愿意去购买万科、龙湖、绿城、仁恒等的房子。对于二手房而言,这种品质判断差距会更明显,今天不展开讲了。



NO.3


配套学区


第三个导致房产有价差额就是学区因素,真正好的学区房,哪怕产品再弱,房子依然能卖上价,你比如市中区的经五路附近的学区房,东部雪山附近的建大花园等。


今天主要讲新房的学区,现在诸多新房都有挂牌学校,比如签约历城二中教育集团、山大教育集团,这些签约学校到底怎么样呢?


开发商引进教育集团,目的是为了多一个卖点,更好的卖房子。各大教育集团抓住了这一点,就迎合开发商的需求成立教育集团,输出品牌、输出管理,这对学校教育提升当然有帮助。如果管理都相同的情况下,生源这一项又决定了学校毕业成绩。


所以:签约好于不签约,签约了生源纯粹的好于生源复杂的。至于签约什么学校房价能产生多少价差这个没法评判,没有毕业班,都是空话。


个人觉得未来成绩会不错的几个学校会是:奥体中路学校,汉峪瀚阳中学、银丰燕山学校,这几个未来会相对不错。



总结:房价是看房子的综合因素,片区决定房价天花板,产品好坏决定片区内楼盘的价差,而好学区的加持能够捅破房价天花板。


之前我说过整个二环南鲁能领秀城周边房价,是因为学校优质成就了领秀城的房价,也引领整个片区房价向上走。泉景天沅也是比较典型案例,你说泉景房子多好吗?是好学校成就了泉景。


好学校是房子“一白遮百丑”的最重要因素,如果再处于一个优质片区,那房价的天花板就会一直被抬高。



NO.4


网友讨论:判断房子有无升值潜力的三要素



网友:公司注册代理记账王冲


 公园九里怎么样


小编:


价格便宜,合理范围。




网友:走进暖色

 

房价主要看人才流动,其它是次要因素。济南是净流出城市,因此最近几年房价降低。


小编:


好好看看新闻。山东是净流出济南市净流入的。




网友:Stream


老师怎么看高新东区


小编:


未来可期,10000-12000价格放心买,尽量买低密洋房




网友:椰林

 

老师好,想在济南购房,请教您八涧堡片区怎么样啊?


小编:


这个片区不错,但是得看你选哪个小区。




网友:紫气东来

 

老师,请问海信翰墨府和龙湖天曜怎么选?这个片区未来发展潜力怎样?


小编:


两个楼盘除了南侧的铁路因素,相对来说是属于片区内,比较有品质的小区。




网友:WEY

 

老师,西客站片区二手市场怎么看


小编:


12000~15000,带学校的相对贵一点。




网友:伊尹

 

鲁能领秀城公园世家的二手房3万一平,能入手吗?


小编:


新房也到不了这个价格吧,你3万再加上税费天价了。




网友:美美

 

海信翰墨府学区怎么规划的,现在什么价格可以适合入手吗


小编:


15000左右的毛坯,我觉得还是可以的。




网友:友尼基

 

华山东片区怎么样


小编:


东北那边就是刚需片区,现在定价合理,低密产品还是有潜力的。


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