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想在2020年杭州楼市淘个宝却扑了个空

想在2020年杭州楼市淘个宝却扑了个空

发布时间:01-14 09:15

前两天,朋友小鹏突然来问我,香港置地·上河公元怎么样?

 

这让我很是惊讶。

 

我们上次联系已是大半年前。那时,疫情已得到控制,他找我倾诉着摇未来科技城而不得的苦,我建议他去摇融创的运河双子星,他却根本看不上。

 

在杭州楼市又转悠了一年,小鹏是怎么想通的?

 


01

 

小鹏是2019年初落户杭州的,工作在未来科技城,他买房的首选也是这里。

 

从阳光城·未来悦到地铁万科·天空之城,再到杭语蓝庭,一次又一次的失败,让他修炼成了“中签绝缘体”。

 

2019年底,我就建议他不要再执着于红盘,并向他推荐运河新城,因为到未来科技城还算方便,总价也能接受。

 

最关键是,摇号没那么难。

 

但他一听“没有倒挂、不怎么摇号”,也就没了兴趣,连去看一看都不想。

 

去年春年后,突如其来的疫情,打乱了他的买房节奏。


天空之城的中签率降到了8%,富力中心更是从29%降到了11%,这让他开始发慌了,这才把目标对准了比较好摇的运河新城,试试水。


5月,风尚望和湾最后加推,小鹏第一天就报了名。但此时“中签绝缘体”再次发威,尽管中签率达到35%,他还是没能成为幸运儿。

 

可想而知,当初追红盘时,摇得有多艰难。

 

小鹏终于体验到了杭州楼市的残酷,但暴击其实还没来。

 

7月,杭州发布摇号新政,均价3.5W/㎡以下楼盘,向无房户倾斜50%;再加上人才家庭分走20%,他只能在剩余的30%里挣扎。

 

索性不摇了!小鹏也不是气话,因为整个7、8月的新房市场,都很冷清,也没什么好摇的楼盘。


结果到了9月,胜利的曙光突然闪现:30+单身算无房户了。而当时,他距离30岁只有两个月了。

 

又是两个月的“冷静期”,小鹏为了等来无房户身份,放弃了这段时间的新房摇号。直到上个月,滨江·博语华庭开盘,小鹏终于等来了第一次“无房户摇号专供”,结果,特殊的身份也没能帮到他。

 

因为博语华庭的无房户中签率也只有3.8%。

 

此时,小鹏终于彻底醒悟。看看身边,当初一起摇号的小伙伴,有的已经在收房了。


摇到才是自己的!小鹏说,尽管有参与资格,他也不再眷恋未来科技城,明知道中签率不会比博语华庭高。


所以,他重新瞄准了运河新城。不过,上河公元首开的中签率也只有15%,比风尚望和湾又低了一半。


杭州楼市被全国人民当成了宝,可是身处其中,小鹏已经连续两年扑空,他实在不想在今年继续一无所获。


作为杭州购房者中的几万分之一,小鹏只是杭州楼市的“一粒沙”。

 

那么,去年杭州楼市都发生了什么?

 

克而瑞最近发布的2020杭州市场年报,从数据上,给了我们一个更清晰的答案。



02 


新房市场中签率


从这张图可以看出,灰色的流摇板块明显减少,中签率呈现三个变化趋势:


1、非核心区流摇板块大幅减少,城市外围板块中签率逐渐走低。

 

比如塘栖、临江、萧山科技城、下沙沿江、青山湖科技城,都从流摇或高中签率板块,变成摇号或低中签率的板块。


2019年,原本就热门的板块,比如新街、瓜沥、大江东、勾庄、星桥、三墩等,到了2020年大都还很抢手,老余杭、戴村等刚需板块,也加入了战局,中签率被拉低。

 


2、核心区中签率急剧下降。

 

钱塘江两岸的钱江新城、世纪城、滨江区府、之江,都持续出现中签率低于10%的情况,比如滨江融创·御潮府、信达中心丨杭州壹号院等,甚至是千万级总价。

 

祥符、申花、文教等板块,也从50%以上的中签率,拉低到30%以内,甚至更低。杭房建发·养云静舍、九龙仓·天玺都有低于10%的中签史。



3、新的板块陆续登场。


去年,我们熟悉了戴村、浦阳、临江等板块,今年预计会有更多不熟悉的名字浮现。


今年1月出让的28宗涉宅地,有15宗都位于城市外围,包括萧山的河上、衙前、瓜沥,余杭的东湖新城,富阳的富春湾新城等。


新板块的陆续登场,将成为未来的一个趋势。


去年,杭州商品房住宅成交均价为28446元/㎡,相比2018年增长9.6%,年复合增长率5%。

 

与坊间传言每年5%的合理涨幅,不谋而合。


在房住不炒的环境下,杭州楼市整体平稳。所以购房者不用急着瞄准高价二手次新房,虽然个别板块新房限价有所提升,房价总体仍然可控。

 

 

库存


从库存上看,绕城内,江北岸的库存明显低于江南岸,只有勾庄(北部新城)和丰收湖(九乔)一带库存较大(介于50-100万方)。

 

此外,江北岸绕城内约一半的板块,存量已经小于10万方,基本已断供。

 

而在江南岸,则是大面积的蓝色区域,库存还很充足。不仅有超过100万方的南部卧城,还有世纪城、市北(萧山经开区)、萧山科技城等板块,库存介于50-100万方。

 

这意味着,江北岸绕城内的房子,将逐渐变得稀缺,购房者如果还在挑挑拣拣,恐怕只能住到绕城外了,后者还有大量库存。

 

放眼整个杭州,库存大于100万方的板块共7个,除了南卧,另外6个都在绕城外。



03


二手房:10万+


新房红火,二手房也跟着火了起来,连续5个月成交破万套,全年总成交数突破10万套,仅次于2016和2017年的11万套。


新房于二手房的联动效应越发明显。

 

去年出现的特殊行情,一方面是因为年初的疫情,导致需求积压,另一方面是新政陆续出台,部分购房者摇号难度增加,需求从新房市场转移到二手房。


比如去年7月,400万以上的二手房,成交量出现明显上扬。9月之后,市场又回归正常。

 

在二手房成交放量的情况下,库存仍然在增加。

 

去年6月,杭州二手房首破12万套,最新数字已达12.6万套,突破13万套只是早晚问题。

 

2018年7月,杭州的二手房挂牌量为4万套,10月达到6万套,此后就一路上扬,并于2019年11月突破10万套。

 

从4万套到10万套,杭州共用了16个月,月均新增3750套。

 

从10万到12.6万套,杭州用了14个月,月均新增1850套,与挂牌高峰时期相比,减少了一半。


不过,一旦二手房市场遇冷,持续破万套的去化速度慢下来,库存可能会迅速增加。


二手房的库存压力,始终存在。

 

 

04

 

土地市场:22.95%。


2020年全年,杭州十区共成交116宗宅地,平均溢价率22.95%。其中,共36宗拍到自持,占比31%,相当于每三宗成交的地块,就会有一宗拼到自持。

 

2019年6月,杭州推出“双限”政策,开发商的利润空间越来越有限。但架不住新房市场的红火,房企拿地热情依然高涨。


与此同时,市场上还出现了更多新面孔,共有9家房企首次入杭,分别为新力、绿地香港、花样年、敏捷、合能、华鸿嘉信、上海大华、广大国际。

 

新晋房企入杭,大都选择从外围“包抄”,除了花样年和合能选择直接杀入主城,其他几家都是从萧山、余杭、大江东。

 

其中新力、合能、敏捷、廣大国际拼杀至自持,入杭决心非常强烈。

 

出地出让金。


截止2020年12月31日,杭州居全国土地出让金排行榜第二位。连续3年土地出让金全国第一的帽子,终于甩给了上海。


这个“第一”,也算不得殊荣,杭州主动让贤,今年将继续发力。


新年第一周,杭州共成交25宗经营性用地(含住宅、商住和商业),成交总价292亿元,相当于去年全年的14%,可谓“开门红”。


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