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广西再无“地产一哥”

广西再无“地产一哥”

发布时间:01-14 12:58

上周地产圈最火的新闻是旭辉“并”了彰泰。

 

按照多数媒体的说法:旭辉收购了彰泰65%的股权。


消息一出,大家觉得熟悉的一幕重现,大鱼又吃小鱼了。上回世茂并福晟,福建人“吃”了广东人,这一回:

 

福建人越过广东人吃广西人了。

 

也有声音认为,不存在谁吃谁,鸳鸯结伴、强强联合。旭辉在自己的官方平台表示:

 

旭辉集团与彰泰集团将按照65%:35%的股权比例共同合作成立平台公司。 


狗蛋说,真相是什么有时候并不那么重要。因为真相背后往往还有另一个真相。

 

重要的是,以后的广西房企不用再争“一哥”之位了。

 


1

 

两年多前,内幕君写过多篇地产江湖系列文章:


《闽系房企和它们的江湖》、《粤系房企江湖:风从南边来》、《浙系房企江湖:明月照大江》、《北派房企江湖:潮去人如水》、《西南房企江湖:沧海一声笑》、《港系房企江湖:何日君再来》等等,通过这些文章对各大门派的发家史、没落史进行了盘点。

 

那时候的地产行业还不像现在这么水深火热,江湖各派里都能冒出几匹黑马。但说到广西房企,内幕君发现:

 

广西地产圈没有黑马。

 

自“98房改”开始,地产业快速发展的二十年来,广西龙头房企的宝座上,常年都是两个身影:

 

南荣和、北彰泰。

 

在桂林,妇孺皆知买房买彰泰;在南宁,荣和的房子是很多人买房时难以忽视的选择。

 

因为这两家房企在各自的大本营长期保持高市占率。

 

荣和盘点自己卖出的房子得出过一个结论:每十个南宁人中就有一个是荣和的业主。彰泰也复盘过,发现自己比荣和更猛:

 

每十个桂林人中就有两个彰泰业主。

 

2016年,荣和销售额135.6亿,创造了自己的人生巅峰。


在这之前的数年里,荣和一直是公认的“广西一哥”,在这之后,彰泰取代荣和,在销售额上逆袭反超。

 

两家轮番称霸,到现在还会为谁是“一哥”明争暗斗,比如都喜欢找媒体为自己正名。


别人说还不够,必要时还得自己说,在荣和集团官网上,地产业务介绍那栏,第一句话就是:


广西本土房企TOP1。

 

而其它本土选手基本没有能打的。


把2020年广西本土10强房企的销售额加一起,也只有不到800个亿,合着放在全国房企销售榜上,也得排到50强开外。

 

销售额第一的彰泰也只卖了254个亿,没完成300亿小目标,离“冲千亿”、进入全国30强的大目标更是路途遥远,这种遥远就像狗蛋常常感慨的:

 

所爱隔山海,山海不可平。

 


2

 

虽然家乡盛产大房企并不是件值得骄傲的事,但一些广西小伙伴还是会纳闷:为什么八桂大地没个能打的地产品牌?

 

地产业的发展需要两个关键因素支撑:人口和经济,没有一定的人均收入和人口密度,楼市很难起风。

 

没有风,房企很难飞得起来。

 

彰泰老板黄海涛曾说“在广西三四线城市搞地产开发特别苦,就像在沙漠种树”。为了解释这种苦,他还对比列举了一串数字:

 

我们2016年卖了120万平,换作在广东,按照每平5万算,就是600个亿的销售额。

 

黄老板的潜台词是别说我不行,是市场不行。

 

狗蛋说,要这么换算的话,“河南王”建业早就排进全国三十强,并且曾经有机会争二十强甚至挑战十强。

 

按照2020年操盘金额与面积算,碧桂园每平方也就比彰泰多卖800块,但销售额是彰泰的30倍,所以狗蛋觉得,广西房价低一定程度制约了本土房企起飞,但最关键的还是因为:

 

他们把所有的猪都放在了同一个风口上。

 

1992年彰泰创办,1998年首次成为桂林销冠,在这之后的近20年,彰泰都没有往外迈一步,一直盘踞在桂林。

 

直到2017年,别人早就全国各地南征北战多年,彰泰才走出桂林去了南宁。

 

荣和同样把宝都押在了自己的地盘,2013年走出南宁后,进入柳州、北海、玉林、桂林、贵港,兜来转去走不出广西。

 

狗蛋贴身观察他开皮革厂的亲爹30年后有个一个结论:公司的文化就是老板的性格。

 

因此狗蛋认为,彰泰、荣和的命运早就在自家老板那埋下了伏笔。

 

 

3

 

这两家企业的老板,放在一起比较特别有意思。

 

一个当过兵做过司机,一个曾经是学霸。秀才和兵,处世态度截然不同。

 

彰泰原来的老板不是黄海涛,是一群台湾人。

 

在成为老板之前,黄海涛在桂林大酒店当过司机,每天开着货车往锅炉房运煤,后来做了酒店后勤部经理。

 

上世纪八九十年代,桂林是相当知名的国际旅游胜地,不仅中国的小学生知道桂林山水甲天下,老外也懂。

 

有统计数据显示,1981年到1985年,桂林机场民航总发送量中,境外游客占69.5%。1990年左右的旅游旺季,民航日班机最高达48个,进出桂林的旅游者近万人,吞吐量仅次于北京、广州、上海。

 

在具有国际范的桂林从事旅游行业,让黄海涛有机会遇到自己生命中的贵人,据说是个台湾老先生。

 

这个老先生介绍他接待了来桂林投资项目的台湾商团,然后就有了彰泰的前身。不久后公司落到黄海涛手上,正史的说法是:

 

台湾人不看好内地房地产,所以把公司转让黄海涛。

 

回忆起人生第一段接盘时光,黄老板说自己身兼多职,又做出纳又当秘书,还要充当销售员。

 

荣和的老板史英文,北大毕业,现年56岁,比黄海涛小8岁。关于史老板的创业故事,广西地产圈里流传“史英文踩着破自行车起家”。大家不知道史英文是南下干部子弟。

 

狗蛋说,读书人创业多半比较畏首畏尾,有智慧没胆识不行,“万通六君子”,没一个能把企业做大做强的。像清华“孙大胆”那样的还是少数。

 

曾经有记者问史英文关于房价的问题,史英文说:说真话会挨骂,说假话违心,我选择不说话。

 

可以看得出,史老板是个十分谨慎的人。

 

创业之初接盘台湾人,2016年进军南宁接手三大烂尾项目,2020年发力全国化时重金在华东与华中抢了几块地,对比之下,黄海涛倒是个胆肥的人,敢干,他自己也说:

 

我是军人出身,宁愿死在战场上也不愿死在自己的床上。

 

狗蛋又说 ,光有胆识也不行。



4

 

地产圈大佬当过兵的不少,比如王石、王健林。但像黄海涛这样,把军事化管理那套体系搬进企业的基本没有。

 

彰泰的员工不一定说得出24个字的“社会主义核心价值观”,但一定会背“彰泰22条军规”,因为他们每天开晨会都要朗诵。

 

某乎上有个问题:在彰泰工作是一种什么体验?狗蛋看了那寥寥无几的回答,总结相似性最高的答案得出:

 

活得像一个军人。

 

据老员工说,集团开大会时,有军装的员工得穿上军装(公司发给转正员工的工服)。就连员工的工牌都要设计成红色军装照。

 

黄老板自己是个军人,要求团队活得像一支军队。都知道军人是艰苦朴素、勇于奉献的,黄老板也这么要求员工,时常把加班文化挂嘴上。

 

为了体现彰泰人吃苦耐劳的一面,公司把大家出差吃盒饭的照片挂在了官微上。

 

有一段时间,彰泰发起内部称呼“去总化”运动,提倡直接称呼人名,比如喊老板“海涛”、“涛哥”,说是为了弱化等级观念。

 

明眼人都知道,彰泰在学龙湖。

 

曾有人把彰泰称作“小龙湖”,黄老板一点也不介意,甚至十分认同。他说龙湖注重人文关怀、注重产品、注重客户服务,这些也是彰泰最在乎的。

 

按道理,商业吹别人顺带吹自己就完事了,不该拉踩,但敢干更敢说的黄老板就不太一样。

 

有一回捧完龙湖,黄老板话语连珠似鞭子,隔空狂抽恒大:

 

有些地产公司比如恒大,它是在做老板的销售额远景,而不是在做客户远景,即使未来实现万亿目标,但在客户心里没有创造好口碑,我认为它就很难长命。

 

这是3年多前黄老板对媒体说的,那时候彰泰还姓黄。

 

狗蛋说,一个人太有胆识,总容易让人觉得他缺少智慧,比如张飞。


 

5

 

在充满不确定性的年代,谁比谁命长不好说。

 

荣和官网说自己是“广西本土房企TOP1”,彰泰不甘示弱,它的集团官网上写着:

 

桂系地产领军企业,深耕广西,迈向全国。

 

“一哥”之争还在继续,“一哥”本身名存实亡。


2020年广西区域房企销售额排行榜上,排第一位的碧桂园销售额310.6亿,排第二的龙光销售额285亿,区域前十里头只有3家广西本土房企。过江龙一个区域的业绩秒杀地头蛇全盘。

 

窝里争来斗去这么些年到最后,自个家门口的微弱风口已经挤满了别人家的猪。

 

等到他们反映过来,要把猪赶出去养在不同地方的时候,却发现:

 

如今的天空静悄悄。


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