北京房价今年要涨。
包括我在内的许多人,都有这个预感。
1.
从长远来看,北京的价值是毋庸置疑的。
北京,是首都,权力最高的城市;
汇集的资金总量高达191137亿元,约等于上海(155206亿元)+成都(43334亿元),是最有钱的城市;
是全国总部机构最多的城市,是高新技术企业最多的城市...
总之,这是全中国综合实力最强大的城市,没有之一。
从短期来看,相对于北京的城市地位,
再对比深圳8.8万的均价,北京房价不到6.5万,
显然...有点低了。
现在深圳涨到了8.8万的高价,上海、广州也都在上涨之中,
而一线城市之间的涨幅是很容易传递的:
一共就这么四个城市,这个涨上去了,就显得其他三个很便宜。
处于房价低位的城市的资金,很快就会意识到,进而把洼地填起来。
所以,按照城市轮动的规律,哪怕是轮也该轮到北京涨了。
2.
北京与深圳最大的不同在于,
北京的房价是没有水分的,非常非常干。
这点主要体现在它的贷款政策上:
首套首贷,普通住宅首付最低35%;非普通住宅首付最低40%。
二套房,普通住宅首付最低60%;非普通住宅首付最低80%。
对比深圳的「首套首贷首付最低30%,二套房首付最低70%」,
似乎,看着也差不了很多?
关键是,北京对非普通住宅和二套房的认定,简直丧心病狂…
北京普通住宅认定标准(需要同时满足以下三点):
一、住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上;
二、单套建筑面积在140㎡(含)以下;
三、单价不超过最高限,或者是总价不超过最高限,满足其一,如下:
而这个总价/单价的房子,除了个别老破小,已经很少有房源满足了。
呐,对比着房价地图看看,
几乎在北京随便一买,就是非普通住宅。
二套认定标准:
在京已有一套住宅,或在全国范围内有过房贷记录。
也就是说,
即使你在北京无房,但在老家背上了房贷,在北京也算二套房。
假设,
你在老家有一套房有房贷,在北京五环外买套总价400万的两房,
那就要首付八成。
八成!320万!
同样的情况,在深圳只需要首付五成。
(深圳本地无房、只在外地有贷款记录,算“二贷”,和“二套首付七成”是区别对待的。)
同样买一套总价400万的房子,不考虑其他成本,
北京首付320万,深圳首付200万,
这就是120万的上车成本差距。
如果是首套首贷,则北京是首付四成,深圳是三成,首付也要差到40万。
不仅如此,北京买房最长只能贷款25年,
还极有可能面临评估价低于成交价,也就是无法贷足的情况,
首付又要多出一部分...
有这样严格的房贷政策,北京的房价基础非常扎实,是靠实打实的购买力堆出来的,
现在的价格,也是极力压制才能有的一个状态。
既如此,总会有压不住的时候。
但凡有一点点政策松动(不太可能)、供需失衡或者情绪异动,
北京的房价就会找到上涨的突破口。
3.
看供需数据:
需求——
北京因为严格控制人口,没有人口流入,
但北京2020年全年二手房成交量达到16.88万套,是近4年新高,
比2018年的15.3万套高出1.58万套。
所以可以认为,
北京整体购买力变化不大,但需求在觉醒。
供应——
2017年,北京住宅用地供应面积721万㎡;
2018年,住宅供应738万㎡,且大多均是限竞房;
2019年,住宅供应972万㎡;
2020年,住宅供应面积321万㎡;
(数据来源:中指研究院)
可以看到,现在的状态是,
往年供应在不断消耗,新的供应没跟上。
现在供需平衡被打破,变得供不应求了,
房价自然要涨上去。
4.
大概能涨到什么位置?
我的看法是,考虑到北京盘子比较大,整体涨幅不会太夸张。
一个原因,正如前面提到的,金融政策太严格了。
北京的房价支撑确实非常扎实,
但动辄几百万的首期款,门槛也是真的高。
当然,如果能够在政策上放松一点,比如按照现在的情况重新调整普通住宅的认定标准,
那房价就会一飞冲天。
再一个就是,毕竟天子脚下,
房价涨得太夸张,有点说不过去。
综上,预计大盘涨幅差不多能在10%的样子。
延庆、怀柔、平谷、密云、房山这样的偏远区域,涨幅会比较小,拉低大盘数据;
而核心区涨幅会在大盘之上,
尤其是西城、朝阳、通州,预计明年(2022年)年中甚至更早,平均涨幅能到20%+。
至于优质板块、优质小区、优质学区,这个涨幅就没数了,
30%甚至50%,都可以大胆想象。
5.
总结:
北京房价今年要涨,这几乎已经是很多投资者的一个共识了。
当一个市场产生了共识,是一件很可怕的事情。
这意味着,
这个市场上所有的资金,都在虎视眈眈盯着这块蛋糕。
行情一触即发。
这种市场情绪,是影响房价的各种客观因素交织在一起,最后形成的一个主观感受。
市场情绪到位了,涨幅才算正式拉开序幕。
2021年会是北京房价的大年。
有能力,有资格的,赶紧买。