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强烈预测2021年北京房价要大涨

强烈预测2021年北京房价要大涨

发布时间:01-14 16:21

北京房价今年要涨。


包括我在内的许多人,都有这个预感。



1.


从长远来看,北京的价值是毋庸置疑的。


北京,是首都,权力最高的城市;


汇集的资金总量高达191137亿元,约等于上海(155206亿元)+成都(43334亿元),是最有钱的城市;


是全国总部机构最多的城市,是高新技术企业最多的城市...


总之,这是全中国综合实力最强大的城市,没有之一。


从短期来看,相对于北京的城市地位,


再对比深圳8.8万的均价,北京房价不到6.5万,


显然...有点低了。


现在深圳涨到了8.8万的高价,上海、广州也都在上涨之中,


而一线城市之间的涨幅是很容易传递的:


一共就这么四个城市,这个涨上去了,就显得其他三个很便宜。


处于房价低位的城市的资金,很快就会意识到,进而把洼地填起来。


所以,按照城市轮动的规律,哪怕是轮也该轮到北京涨了。



2.


北京与深圳最大的不同在于,


北京的房价是没有水分的,非常非常干。


这点主要体现在它的贷款政策上:


首套首贷,普通住宅首付最低35%;非普通住宅首付最低40%。


二套房,普通住宅首付最低60%;非普通住宅首付最低80%。


对比深圳的「首套首贷首付最低30%,二套房首付最低70%」,


似乎,看着也差不了很多?


关键是,北京对非普通住宅和二套房的认定,简直丧心病狂…


北京普通住宅认定标准(需要同时满足以下三点):


一、住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上;


二、单套建筑面积在140㎡(含)以下;


三、单价不超过最高限,或者是总价不超过最高限,满足其一,如下:


而这个总价/单价的房子,除了个别老破小,已经很少有房源满足了。


呐,对比着房价地图看看,


几乎在北京随便一买,就是非普通住宅。


二套认定标准:


在京已有一套住宅,或在全国范围内有过房贷记录。


也就是说,


即使你在北京无房,但在老家背上了房贷,在北京也算二套房。


假设,


你在老家有一套房有房贷,在北京五环外买套总价400万的两房,


那就要首付八成。


八成!320万!


同样的情况,在深圳只需要首付五成。


(深圳本地无房、只在外地有贷款记录,算“二贷”,和“二套首付七成”是区别对待的。)


同样买一套总价400万的房子,不考虑其他成本,


北京首付320万,深圳首付200万,


这就是120万的上车成本差距。


如果是首套首贷,则北京是首付四成,深圳是三成,首付也要差到40万。


不仅如此,北京买房最长只能贷款25年,


还极有可能面临评估价低于成交价,也就是无法贷足的情况,


首付又要多出一部分...


有这样严格的房贷政策,北京的房价基础非常扎实,是靠实打实的购买力堆出来的,


现在的价格,也是极力压制才能有的一个状态。


既如此,总会有压不住的时候。


但凡有一点点政策松动(不太可能)、供需失衡或者情绪异动,


北京的房价就会找到上涨的突破口。



3.


看供需数据:


需求——


北京因为严格控制人口,没有人口流入,


但北京2020年全年二手房成交量达到16.88万套,是近4年新高,


比2018年的15.3万套高出1.58万套。


所以可以认为,


北京整体购买力变化不大,但需求在觉醒。


供应——


2017年,北京住宅用地供应面积721万㎡;


2018年,住宅供应738万㎡,且大多均是限竞房;


2019年,住宅供应972万㎡;


2020年,住宅供应面积321万㎡;


(数据来源:中指研究院)


可以看到,现在的状态是,


往年供应在不断消耗,新的供应没跟上。


现在供需平衡被打破,变得供不应求了,


房价自然要涨上去。



4.


大概能涨到什么位置?


我的看法是,考虑到北京盘子比较大,整体涨幅不会太夸张。


一个原因,正如前面提到的,金融政策太严格了。


北京的房价支撑确实非常扎实,


但动辄几百万的首期款,门槛也是真的高。


当然,如果能够在政策上放松一点,比如按照现在的情况重新调整普通住宅的认定标准,


那房价就会一飞冲天。


再一个就是,毕竟天子脚下,


房价涨得太夸张,有点说不过去。


综上,预计大盘涨幅差不多能在10%的样子。


延庆、怀柔、平谷、密云、房山这样的偏远区域,涨幅会比较小,拉低大盘数据;


而核心区涨幅会在大盘之上,


尤其是西城、朝阳、通州,预计明年(2022年)年中甚至更早,平均涨幅能到20%+。


至于优质板块、优质小区、优质学区,这个涨幅就没数了,


30%甚至50%,都可以大胆想象。



5.


总结:


北京房价今年要涨,这几乎已经是很多投资者的一个共识了。


当一个市场产生了共识,是一件很可怕的事情。


这意味着,


这个市场上所有的资金,都在虎视眈眈盯着这块蛋糕。


行情一触即发。


这种市场情绪,是影响房价的各种客观因素交织在一起,最后形成的一个主观感受。


市场情绪到位了,涨幅才算正式拉开序幕。


2021年会是北京房价的大年。


有能力,有资格的,赶紧买。


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