北京房价今年要涨。
包括我在内的许多人，都有这个预感。
1.
从长远来看，北京的价值是毋庸置疑的。
北京，是首都，权力最高的城市；
汇集的资金总量高达191137亿元，约等于上海（155206亿元）+成都（43334亿元），是最有钱的城市；
是全国总部机构最多的城市，是高新技术企业最多的城市...
总之，这是全中国综合实力最强大的城市，没有之一。
从短期来看，相对于北京的城市地位，
再对比深圳8.8万的均价，北京房价不到6.5万，
显然...有点低了。
现在深圳涨到了8.8万的高价，上海、广州也都在上涨之中，
而一线城市之间的涨幅是很容易传递的：
一共就这么四个城市，这个涨上去了，就显得其他三个很便宜。
处于房价低位的城市的资金，很快就会意识到，进而把洼地填起来。
所以，按照城市轮动的规律，哪怕是轮也该轮到北京涨了。
2.
北京与深圳最大的不同在于，
北京的房价是没有水分的，非常非常干。
这点主要体现在它的贷款政策上：
首套首贷，普通住宅首付最低35%；非普通住宅首付最低40%。
二套房，普通住宅首付最低60%；非普通住宅首付最低80%。
对比深圳的「首套首贷首付最低30%，二套房首付最低70%」，
似乎，看着也差不了很多？
关键是，北京对非普通住宅和二套房的认定，简直丧心病狂…
北京普通住宅认定标准（需要同时满足以下三点）：
一、住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；
二、单套建筑面积在140㎡（含）以下；
三、单价不超过最高限，或者是总价不超过最高限，满足其一，如下：
而这个总价/单价的房子，除了个别老破小，已经很少有房源满足了。
呐，对比着房价地图看看，
几乎在北京随便一买，就是非普通住宅。
二套认定标准：
在京已有一套住宅，或在全国范围内有过房贷记录。
也就是说，
即使你在北京无房，但在老家背上了房贷，在北京也算二套房。
假设，
你在老家有一套房有房贷，在北京五环外买套总价400万的两房，
那就要首付八成。
八成！320万！
同样的情况，在深圳只需要首付五成。
（深圳本地无房、只在外地有贷款记录，算“二贷”，和“二套首付七成”是区别对待的。）
同样买一套总价400万的房子，不考虑其他成本，
北京首付320万，深圳首付200万，
这就是120万的上车成本差距。
如果是首套首贷，则北京是首付四成，深圳是三成，首付也要差到40万。
不仅如此，北京买房最长只能贷款25年，
还极有可能面临评估价低于成交价，也就是无法贷足的情况，
首付又要多出一部分...
有这样严格的房贷政策，北京的房价基础非常扎实，是靠实打实的购买力堆出来的，
现在的价格，也是极力压制才能有的一个状态。
既如此，总会有压不住的时候。
但凡有一点点政策松动（不太可能）、供需失衡或者情绪异动，
北京的房价就会找到上涨的突破口。
3.
看供需数据：
需求——
北京因为严格控制人口，没有人口流入，
但北京2020年全年二手房成交量达到16.88万套，是近4年新高，
比2018年的15.3万套高出1.58万套。
所以可以认为，
北京整体购买力变化不大，但需求在觉醒。
供应——
2017年，北京住宅用地供应面积721万㎡；
2018年，住宅供应738万㎡，且大多均是限竞房；
2019年，住宅供应972万㎡；
2020年，住宅供应面积321万㎡；
（数据来源：中指研究院）
可以看到，现在的状态是，
往年供应在不断消耗，新的供应没跟上。
现在供需平衡被打破，变得供不应求了，
房价自然要涨上去。
4.
大概能涨到什么位置？
我的看法是，考虑到北京盘子比较大，整体涨幅不会太夸张。
一个原因，正如前面提到的，金融政策太严格了。
北京的房价支撑确实非常扎实，
但动辄几百万的首期款，门槛也是真的高。
当然，如果能够在政策上放松一点，比如按照现在的情况重新调整普通住宅的认定标准，
那房价就会一飞冲天。
再一个就是，毕竟天子脚下，
房价涨得太夸张，有点说不过去。
综上，预计大盘涨幅差不多能在10%的样子。
延庆、怀柔、平谷、密云、房山这样的偏远区域，涨幅会比较小，拉低大盘数据；
而核心区涨幅会在大盘之上，
尤其是西城、朝阳、通州，预计明年（2022年）年中甚至更早，平均涨幅能到20%+。
至于优质板块、优质小区、优质学区，这个涨幅就没数了，
30%甚至50%，都可以大胆想象。
5.
总结：
北京房价今年要涨，这几乎已经是很多投资者的一个共识了。
当一个市场产生了共识，是一件很可怕的事情。
这意味着，
这个市场上所有的资金，都在虎视眈眈盯着这块蛋糕。
行情一触即发。
这种市场情绪，是影响房价的各种客观因素交织在一起，最后形成的一个主观感受。
市场情绪到位了，涨幅才算正式拉开序幕。
2021年会是北京房价的大年。
有能力，有资格的，赶紧买。