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深圳公寓是天坑

深圳公寓是天坑

发布时间:01-14 18:00

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多年来,2021年房贷计算器小编一直旗帜鲜明地反对买公寓,但很多人在没有房票的情况下,或者看中公寓的便宜,仍然继续买入公寓。


近几年,深圳的公寓一直卖的不差,主要是想买深圳的太多,在没有房票或房票用完的情况下,不少人退而求其次选择公寓。


很多人有一个朴素的理念,其他城市的公寓不能买,但深圳是个例外。


在投资客看来,深圳是全国土地供应最紧张的城市,每年都有大批人口涌入,商品房严重供不应求。


公寓完全能替代商品房的居住功能,而且很多公寓的地段相当好,又和住宅建的一模一样,现在买入,以后自然会顺势大涨。


几年过去了,深圳的人地供应确实越来越紧张了,又一波大涨也实际发生了,那公寓有没有给到投资客惊喜的回报呢?



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16年下半年,深圳上一轮大涨结束横盘阶段,我本人来过一趟深圳,花两个月时间踩了不少盘,以300-400万的房源为主,包括商品房和公寓。


凭借记忆,我把这些房源当时和今天的价格做一个对标,让大家看清楚深圳这几年如何从普涨到分化,很多人又是如何被财富列车残酷抛下的。


公寓产品


1、远洋新干线


位置:龙岗龙城广场地铁口


产品性质:40年产权公寓


对比房源:47平复式,可做到三房一厅


2016年价格:120万


2021年价格:125万


五年涨幅四个点,可能连活期存款都没跑过,再加上税费管理费更是妥妥的赔钱货了。


看了远洋新天地125万的三房,有的人就不要再喊深圳不给活路了。


远洋新干线,三号线地铁口,首付60万就能买三房,祖孙三代都够住了,还不占用购房指标。


能不能住,当然能住;能不能买,喊的人肯定不会买。因为他们要买的,不是解决自住的房子,而是涨的又快又多的房子。



2、七街公馆


位置:福田景田


产品性质:50年产权公寓


最大卖点:带福田外国语学位,


福田的小升初积分政策是商品房积80分,公寓积70分,福外的学位不是很紧张,七街公馆多年来都可以顺利就读,正是这个原因,2016年七街公馆的房价已经很高了,小户型单价7万多。


对比房源:44平一房一厅


2016年价格:310万


2021年价格:310万


五年涨幅为零。


今天买七街公馆仍然能上福田外国语,但没人买了。


如果远洋新干线说明居住刚需是伪刚需,七街公馆就说明教育刚需也是伪刚需,只要不涨,所有的需求都是伪需求。



3、金地名津


位置:福田皇岗口岸


产品性质:70年产权公寓,天燃气入户,带学位


金地名津的公寓和住宅是混建在一起的,公寓和住宅长的一模一样,共享小区,共享学位,连产权年限都是一样的。


对比房源:60平两房


2016年价格:300万


2021年价格:350万


单价从5万涨到了5万8,五年涨幅17%,和银行理财基本持平。同小区的住宅从5万8涨到了8万5,涨幅47%。


金地名津公寓的涨幅,略跑赢了远洋新干线和七街公馆,说明有交通配套优势的类住宅公寓,还是能获得微小的涨幅。



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住宅产品


1、嘉宝田花园


位置:罗湖笋岗


对比房源:68平两房


2016年价格:405万


2021年价格:620万


涨幅53%,嘉宝田是罗湖三大宜居小区之一,50%在罗湖是不错的涨幅。



2、信义御城豪园


位置:横岗


对比房源:74平两房


2016年价格:310万


2021年价格:410万


涨幅32%,次新、大社区、地铁口的御城豪园,输在了区位。



3、雅仕荔景苑


位置:南山南油


对比户型:57平两房


2016年价格:345万


2021年价格:680万


涨幅97%,雅仕荔景苑房子老,品质低,南油的配套老旧,能获得接近翻倍的涨幅,惟一的爆点就是南山的区位。



4、绿洲丰和


位置:福田石厦


卖点:石厦九年制学位房


对比户型:42平一房一厅


2016年价格:310万


2021年价格:630万


涨幅103%,翻倍了!


再对比一个学位一般的福田一房。



5、天健时尚新天地


位置:福田景田


对比户型:39平一房一厅


2016年价格:290万


2021年价格:410万


涨幅41%



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八个产品对比结束,我们发现,深圳这次的上涨明显分为三个层级:


西部盘和学位房:涨幅80-100%;


中部和东部普盘:涨幅35-50%;


公寓:涨幅0-15%。


三类产品涨幅差异很大,没有过渡,完全是跳跃式的。


尤其是一类产品,不讲武德,直接100%,对二类三类产品形成碾压式的降维打击。


我拿七街公馆、天健时尚新天地和绿洲丰和来做一个横向对比。


这三个产品都位于福田,都是一房一厅40平左右的小户型,五年前它们的单价都在7万左右,总价都是300万上下,惟一不同的一个是公寓,一个是非名校,一个是名校学位房。


五年之后,这三个产品的价格变成了310万,420万和630万,对应的涨幅分别是0,41%和103%。


谁说在深圳不会买错房?在深圳买错房的结局比见鬼还可怕。



5


如果说公寓是一个大坑,深圳的公寓就是天坑,连爬出来的机会都没有。


深圳现在二手房挂盘只有35000多套,降至历史最低,很多中大型小区只有几套挂盘,买家天天盼着能出来一套新房源。


反观公寓,你会发现另一个新世界,挂盘只有更多,没有最多。


龙岗的远洋新干线,209套挂盘。


红山的龙光玖钻,253套挂盘。


光明的奥园峰荟,103套挂盘,复式均价2万8,光明4.8万的均价就是被它拖累了。


这100多套,200多套挂盘的背后,我看到的是无数投资客在泣血悲鸣,只想尽快止损逃离巨坑,可怎么也爬不出去。


已经一分不赚只求脱手了,可砸盘的人太多,总有比你更急还不讲武德的,你不赚钱卖,别人亏钱卖,怎么拼?



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同是深圳买房,为何冰火两重天,有人笑到抽筋,有人哭到抽搐,都说深圳土地供应极度紧张,商品房严重供不应求,是房子就会涨,为什么同样承载了居住功能的公寓混的这么惨?


去年4月,我写了一篇文章:龙头股跳涨,深楼市最后的表演。最早指出深圳楼市已经完全投资品化了。


我当时提出的核心理念是深圳的楼市已变成股市,每个楼盘都是一支股票,每个买房者都是炒股人。


房子一旦股票化,居住属性就会弱化到极致。


房子原本的估值体系,交通、产业、品质、配套等都被彻底打碎,都不再重要了。


股市有两个特点在深楼市会体现到淋漓尽致,第一是炒概念,第二是追涨杀跌。


西部盘和学位房是领涨的概念股,中部普盘是蓝筹股,东部是普通股,公寓就是垃圾股。


大家都盯着概念股猛砸,连蓝筹股都没人关注上涨乏力,还有谁会去炒垃圾股呢,这就是公寓涨不动的原因。


所以,深圳房子不够住是个伪概念,买不起是个伪概念,深圳人民为孩子教育可以砸锅卖铁也是个伪概念,一切的疯狂都缘于一个字:涨。


何以解忧,惟有暴富。在资本排山倒海的力量面前,所有的刚性需求都变的微不足道。


掉进公寓这个巨坑的人,如果你的目的是自住,就继续踏踏实实住着,外部世界的一切与你无关。


如果你还是想做投资,就尽力向外爬吧,因为今天很黑暗,明天会更黑暗。


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