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2020年个人房贷创10年新高,房价还能守住?

2020年个人房贷创10年新高,房价还能守住?

发布时间:01-14 22:46

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最近,央行公布了一项数据,透露了大秘密。


2020年住户贷款增加7.87亿元,代表住房贷款的中长期贷款增加5.95亿元。


再创10年来新高!


这也意味着,个人房贷占了住户贷款的76%,依然是绝对大头。


当然,这还没有把消费贷流入楼市的情况考虑进去,不然比例更大。


初步计算,我国中长期住户部门贷款马上突破6万亿大关。


即使是房价突飞猛进的2016年前后,也没有出现如此多的住房贷款增量。


2011年-2020年每年中长期住户部门贷款新增量(万亿元)


由于目前多地12月数据未出,我用2020年11月中长期住户部门贷款余额减去2019年11月的数据,来看看部分省份的贷款占全国的比例。


数据显示:近1年,中长期住户部门贷款新增7.85万亿元,广东占比最大,近15%,其次是江苏,近10%,山东和福建占5%左右。


部分地区2019年11月-2020年11月中长期住户部门贷款新增(亿元)/数据来源:wind


值得注意的是,目前还没有浙江、天津、重庆等地的数据。按照杭州、宁波等地的楼市火热程度,浙江的数据大概率不比江苏低。


此外,像上海、北京两地占比不明显,主要是当地以一市之力撑起一个房地产市场,这个比例已经不低,加上两地楼市调控较为严厉,楼市并没有掀起大浪。


反观广东,如此高的比例,且拉开第二名的江苏一大截,2020年火爆的深圳、东莞楼市可谓“功不可没”。


有一个数据:2020年8月,深圳中长期住户部门贷款增加161.20亿元,环比增加20.18%,同比增加101.17%。


当时,深圳虽然开始调控,但楼市还是火爆依旧。



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那么,以上数据里隐藏着哪些大趋势?


首先,我们一直以来的判断没有错:


房地产最热的地方,仍旧是长三角、珠三角。从各省份中长期住户部门贷款新增量占全国的比例可以看出,排在前面的都是东部省份,比如广东、江苏、山东、福建、上海。


具体一点,就是长三角和大湾区两个城市群。


再具体到城市群内部,则是一线城市、热点二线城市、强省会城市,以及城市群内的环一二线城市。


这些地方的房产,流动性佳,房地产市场就活。


其次,近6万亿元的历史新高,是否违背“房住不炒”?


当然不是。


2016年以来,个人房贷每年新增量基本都在5-6万亿之间,只有2018年为4.95万亿元。


2020年比2019年多了5千亿,主要是上半年的疫情影响。


当时,全球大放水,加上房地产本就是经济的重要支撑,多地出台适度宽松的政策,导致富人抢豪宅,普通人买房换房保资产。


随着疫情得到控制,政策相对收紧。从4月份开始,央行就没有降过息,也没有降低过存款准备金率。


三季度GDP增速达到4.9%,经济增速也回正了(0.7%),高层信心更足,不需要用房地产刺激经济。


因此,要警惕房地产这个金融风险最大的“灰犀牛”,针对开发商的“三道红线”、降低银行个人房贷占比……一系列动作在年末和年初陆续出台,力度也很大。


正是因为这些动作,个人住房贷款总量才没有突破6万亿。


我们再把时间线拉长到10年。


2011年到2015年,每年中长期住户部门贷款新增都在1-3万亿元。从2016年起,这个数猛增到5万亿元。当时,我国正处于房价普涨阶段,闭着眼睛买房成了一个没有任何门槛的全民投资方式。因此,大家拼命加杠杆买房。


等到“房住不炒”等政策出台,楼市降温,每年中长期住户部门贷款新增都稳定在5-6万亿元,今年也没有一脚跨过6万亿元的门槛。



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按照这个分析思路,未来房价趋势如何?


首先,2020年,注定昙花一现。未来,不太可能出现如此宽松的环境,房住不炒一直很坚定。各位要打破买房暴富的幻想。


不过,一时的波动还是大概率存在的,只是没有2020年剧烈。


其次,按照目前的通胀状态,2021年房价大概率稳中有升。


比特币暴涨、蔬菜暴涨,打工人实在伤不起。


当然,2021年的房价不可能出现全国性普涨。房价的决定性因素并不是金融因素,而是人口。


部分三四线城市面临严重的人口流失。人都跑了,流动性都没有了,哪里会有健康的楼市?哪能享受到普涨的光照?顶多有价无市罢了。而且享受到普涨照顾的,估计只有核心地段的部分房产。


要记住:房子只要有流动性,才是资产,不然就是一堆砖头。


而且我刚刚说了,未来房价上涨是稳涨,不是暴涨。现在的房产,已经不是收益工具,而是一个避险工具。


现在已经很难享受到之前房价暴涨带来的暴富,更多的是完成资产避险,防止自己的资产被大放水冲走。懂的人都懂。


最后,我给大家的建议是:


为了资产避险,建议买房。


买在哪里?主要看这个城市的发展前景和房产的流动性。


长三角、大湾区、成渝、部分省会城市,都是不错的选择。


尤其是大湾区的深圳、广州、东莞、珠海和佛山,未来都会吸引源源不断的人口,保证流动性,兼有较好的涨幅。


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