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广州金融城房价能否超越珠江新城?

广州金融城房价能否超越珠江新城?

发布时间:01-14 23:03

当下的珠江新城,钱不是钱,只有房才是钱。有房,就能任性。


前有个别二手房小区“抱团涨价”,后有一手楼盘把吹风价吹到顶。


这几天,位于广州金融城(东区)的一个新盘放出了超20万的吹风价,直接叫板广州第一顶豪汇悦台,在房产圈引起一阵骚动。


这个盘叫臻溋·名铸,楼盘自身条件还是很不错的:一线城市超级地段(金融城)、绝佳自然资源(南向望江)、高定位(大平层)、品牌房企(合景泰富开发)等,确实具备顶级豪宅的潜质。


但是敢卖20万,还是需要勇气的。


毕竟,整个珠江新城卖到20万的项目也没几个,顶多汇悦台和广粤尊府能到这个价格,其他豪宅也就15万左右的水平。而且珠江新城正值巅峰期,金融城有啥?


目前还是一片工地,绝大多数东西都在PPT上,凭什么叫板珠江新城?


其实很多人,特别是珠江新城的业主都问过一朵这个问题:金融城房价有无可能超过珠江新城?


我们先回顾一下金融城的历史吧。


2011年11月4日,广州市提出建设广州国际金融城,金融城总规划用地8平方公里,西起华南快速,东到天河区界,北至中山大道,南接临江大道,总共划分为四个区:起步区、西核心区、东区和北区。


金融城与珠江新城同处天河区,二者仅一路之隔,本质上属于同一地段,享受到的城市和自然资源,也有的一拼。


同样南向望江,珠江新城拥有世界级城市中轴线,金融城则拥有更好的临江展示面,二者各有优势。


更重要的是,金融城还有非常清晰的产业定位,即高端金融产业,目前已吸引包括中国人民银行广州分行、广东银保监局、广东证监局在内的一行两局进驻,广发银行、南粤银行、新华人寿、平安不动产等金融巨头也都进来了。


如果要说二者最大的区别,那就是珠江新城有大量的住宅用地,金融城的规划则吸收了前辈的经验,规划的住宅用地特别少。少到整个板块也就2个一手在售住宅盘,即江源半岛和佳兆业壹号,加上臻溋·名铸也就3个。


江源半岛2009年前便已拿地,卖了10多年,虽然占据一线江景资源,但产品定位并不高,而且户型、装修、硬件都已跟不上时代,很难和珠江新城的顶豪叫板。


另一个项目佳兆业壹号曾被寄予厚望,主打复式户型,目前在推156-322平望江复式,一朵了解到,该项目最新报价为13-18万,入场券2000万起。


不过,这个项目处在黄埔大道以北,并非一线望江区域,地段不如江源半岛。而且小区面积不大,户型中夹杂着90平米的小面积单位,整体的品质感和汇悦台、凯旋新世界还是有不小的差距。


所以我估计,臻溋·名铸这个吹风价,应该是参照了佳兆业壹号的报价。既然不靠江的佳兆业壹号都能摸高18万,靠江的臻溋·名铸高层单位摸高20万也说得过去。


问题是,臻溋·名铸的竞品不仅仅是佳兆业一号,还有咫尺之遥的珠江新城,其品质能否和汇悦台、凯旋正面对打呢?


我们来看看项目所在的地块质素怎么样?


臻溋·名铸所在地块,在2019年初开拍时便引起高度关注,当时合景泰富以37.06亿元的封顶价加55%自持,拿下了黄埔大道东646号商住地块(即臻溋·名铸所在地块),扣除自持面积后,楼面价高达8.3万/平,成为当年地王。


当时孙不熟老师分析过,这个地块周边环境并不是太好,城中村和旧厂房较多,且金融城宅地太少,缺乏打造连片豪宅区的客观条件。


一般来说,豪宅要连成片,才有氛围和逼格啊,一个盘单打独斗,是很难成为名门正派的。


不过,如果有真正懂豪宅的开发商来操盘,且遇上大牛市,还是可以把价格冲得很高的。


是不是牛市大家都已经感受到了,进入2021年,广州楼市意犹未尽,热度不减。


合景泰富这个开发商的产品能力还是可以的,在广州打造过臻林、天銮等豪宅。臻溋·名铸定位也是“臻”字系产品,目前还没有开盘,开发商也很低调,好奇的宝宝可以参考臻林。


另外,这宗地块既有高中层住宅用地,也有商铺、商场类用地,还有金融类企业办公用地,说明自持物业中有不少优质资产,运营得好的话,对住宅也是一个加分项。


对于20万这个价位,很多人都表示质疑,有这预算,买汇悦台和凯旋不香吗?


汇悦台当然好,但无论一手还是二手,房源都极少了,有钱也不一定能买到。广粤尊府也是一样的道理,南向一线望江的高层一房难求。新城海滨花园也是南向望江,但望江房源极少,而且楼龄比较旧。


天銮产品不错,但公寓的税费高,影响成交,而且房源也少。


所以,对现阶段的珠江新城来说,同时满足“南向+望江+大平层+楼龄新+品质好”所有条件的可售房源,极少极少。


如果珠江新城买不到这种房子,富豪们转向金融城,花差不多的钱,买个同样南向一线望江的豪宅,好像也没什么奇怪的。更何况,金融城的PPT做得比珠江新城还好,赌一把也是有道理的。


写到这里,一朵的结论是:以金融城目前的规划,不太可能复制一个「珠城东区」这样的豪宅区,但个别楼盘比肩汇悦台也没什么好奇怪的,毕竟金融城住宅更稀缺,而且有“城市新中心”的超高溢价,在一定程度上代表着广州的未来。


也有很多粉丝问,金融城如果真出现一个20万的项目,会不会把兰亭盛会、美林海岸、骏景花园这些普通楼盘也拉起来?


我认为,这个项目客观上会给整个金融城的楼市都注入强大的信心,但具体能拉到多少,还要看你自己能不能打:如果是好房子,会跟着飞,如果产品差,价格可以参考珠江新城西区那些老破大,真的拉不动。


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