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2021年的广州、上海、深圳、北京房价上涨加速

2021年的广州、上海、深圳、北京房价上涨加速

发布时间:01-15 10:59

统计局数据又发布了,这次看,基本吻合当下市场真相,一线城市房价开始全面上涨了,翘尾明显。


初步测算,12月份,4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%,涨幅比上月扩大0.1个百分点。其中,北京、上海和广州分别上涨0.3%、0.2%和0.7%,深圳下降0.1%。


二手住宅销售价格环比上涨0.6%,涨幅比上月扩大0.1个百分点。其中,北京、上海、广州和深圳分别上涨0.5%、0.6%、0.7%和0.5%。


31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比均上涨0.1%,涨幅均与上月相同。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.1%和0.2%,涨幅均与上月相同。


这组数据里,最明显的一个特点是,一线城市的房价全面上涨了,而且在加速。


2020年已经过去,在7-8月楼市冲高后,四季度月整体楼市开始了出现了明显的涨幅放缓。但是在12月二三线城市房价基本稳定的情况下,一线城市出现了明显的翘尾现象。



在最代表市场真实情况的二手房数据里,北京、上海、广州和深圳分别上涨0.5%、0.6%、0.7%和0.5%。


四个一线城市二手房价格上涨幅度明显在加快。出现二手房价格上涨的核心原因是因为包括:


1:疫情影响下,一线城市学区房的需求明显上升,包括深圳、上海、广州、北京这一轮年底翘尾学区房表现最明显,大量的出国读书人群回流,增加了市场需求。



2:上海、深圳等城市的打新潮涌动,使得少数新建住宅供应稀缺,投资客入市抢夺了刚需客户房源,二手房需求增加。



3:2020年全年信贷增量刷新历史记录,部分城市企业贷款与个人按揭贷款均比较宽松,这也拉动了一线城市需求。



4:市场的反弹,上海、广州、北京,均处于调控抑制后的市场反弹,价格上涨速度快。



12月房价上涨整体平稳。


从全国70大城市房价数据看,12月新建住宅有42个城市城市房价上涨,处于疫情控制后的低位。


2020年12月的二手房70城市房价数据,上涨城市38个。从市场走势看,当下大部分城市虽然依然处于上涨过程中,但计算平均上涨速度,相比之前有所放缓。


数据看,2020年疫情后楼市的热度依然超过了2019年,但随着各种调控政策的出台,过热城市明显被抑制。


整体看,当下房价依然处于高位中,涨幅出现放缓的原因主要有。


首先:调控政策持续升级,上半年全面刺激,下半年特别已经累计出现了35城市收紧政策,虽然力度不一,不论是中央部委包括央行都以收紧为主。


对于市场的影响,特别是对于新建住宅的影响逐渐出现,很多城市的新建住宅限价政策影响了新建住宅价格。所以整体9-12月份数据,楼市数据逐渐上涨放缓。



其次:市场供应量增加,大部分企业销售都抓紧年末增加供应,部分企业也出现了促销行为。


需要注意的是,房价依然在全面上涨:


楼市调控政策基本以“稳”楼市为主,部分城市虽然出现了刺激市场的政策被收回,但对于市场的影响并没有出现全面转向。


2020年各城市卖地数据明显升温,14城卖地千亿。


土地市场在2020年继续刷新历史记录,快速复苏,中原地产研究中心统计数据显示,2020年全年,房企积极拿地趋势开始出现。


累计14个千亿卖掉城市,数据看,有上海、杭州、广州、南京4个2000亿卖地城市,另外还有北京、武汉等10个千亿卖地城市。全国累计看,超过33个城市卖地超过500亿,均刷新历史记录。


50大城市累计卖地超过42058亿同比上涨幅度高达18%。整体看,疫情影响逐渐过去,多城市集中井喷卖地,土地市场成交额持续上升。


房企开始积极拿地,主要是为了追求市场规模,特别是很多近年拿地很少的企业,也开始积极拿地。50大房企拿地超过2.59万亿,同比2019年全年上涨13.4%,30家企业拿地超过300亿。


第四:2020年各地调控政策收紧趋势出现。


全国房地产调控在2020年12月单月累计次数为31次,合计年内数据1-12月全国房地产调控政策次数高达489次,从单月次数变化看,12月31次,11月33次,10月22次,9月35次,8月32次、7月32次,6月31次。


整体看,12月房地产调控政策集中在租赁、落户、预售资金监管、金融政策收紧。


银行业发布房地产贷款集中度管理制度,各地密集发布针对租赁乱象的政策,预售资金监管,这些都是为了房地产市场的健康平稳发展。


1:广州、福州、苏州等城市降低落户门槛,包括苏州等城市发布政策要求租房也可以落户,这些相比往年都有非常明显的降低要求,代表了在2019年弱二线城市为主导的抢人潮继续升级,当下已经除上海北京外,全国一二线城市也加入到了抢人行列。



2:预售资金监管明显加强,包括昆明、唐山、成都等城市都发布了商品房预售制度的加强监管政策,这一政策出台主要原因和部分城市烂尾住宅项目影响社会安定有关,整体看,预售监管收紧,针对部分建设资金强监管已经成为调控趋势。



3:银行也金融机构发布了房地产贷款集中度管理制度


整体看,房地产市场走势看金融,管住了金融也就管住了房地产,这么多年的中国房地产历史,房地产贷款是房地产调控最重要的工具。


从一城一策看,过去几年大部分城市力度较大,但也有小部分区域房价依然明显上涨,其中很大程度原因与金融政策执行不严格有关。



所以这次央行的新政策,明确了针对房地产贷款的额度管理,这有利于房地产市场的健康平稳,也有利于房住不炒的深入,金融市场的平稳安全。大跌不是稳大涨不是稳,这也是房地产调控长效机制的一个重要环节。


这个政策肯定是房地产调控的一次全面升级,但在执行层面也要注意,除了房地产贷款本身,其他消费、企业贷款被挪用进入房地产的可能性。4:租赁政策继续多发,这也是最近几个月楼市政策的一个重要特点



第五:预测2021年一季度:房价继续微涨,过热城市调控加码维稳


从房地产成交看,2020年刷新历史记录!全年成交额高达17万亿左右。


央行公布全年人民币贷款增加19.63万亿元,同比多增2.82万亿元。分部门看,住户贷款增加7.87万亿元,其中,短期贷款增加1.92万亿元,中长期贷款增加5.95万亿元刷新历史记录!


2020年楼市持续波动,从目前市场看,一季度市场冰冻,二季度市场基本全面恢复。到三季度大部分区域同比出现了同比的上涨。



从全国市场看,2020年下半年活跃城市较多,特别是深圳、东莞、宁波、南京、成都、杭州等城市明显复苏。而最值得关注的武汉市场也有明显企稳表现,环比上涨明显。


从房价预期看,大部分城市的看房人数量相比之前有明显上升,房价上行趋势出现。


随着市场的升温,维持市场稳定的政策取向从7月开始明显转向,8月出现了多城市收紧政策,持续到四季度,抑制市场过热成为调控政策的新特征,累计已经超过32个城市出台了各种力度的收紧政策。


整体趋势看预计2021年一季度房价继续上涨的趋势依然持续,但越来越收紧加码的调控政策有望平稳市场。房价会继续放缓。而一线城市有可能成为未来一季度房价上涨龙头。


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