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刚需自住买房最应该考虑什么?

刚需自住买房最应该考虑什么?

发布时间:01-15 19:14

自住买房有别于投资买房与买学区房。


投资买房的唯一目的是房产的增值,买学区房为的是让孩子上个好学校。


而上海不像深圳那样投机的氛围浓厚,又不是北京、南京那样完全学区导向的房地产市场。


在上海,绝大多数购房人买房是用来自住的。


而自住买房的过程中,买房人的诉求和价值观更加多元化:


所以,相比投资与买学区房,买到一套真正满意的房子的复杂程度会更高。


买到合适的房子,需要哪些技能?


宏观层面,我们需要对上海有很深刻的地段认知。


既要熟悉上海历史上的发展轨迹,又要将未来的重大规划烂熟于心。


比如,原法租界、南京西路、陆家嘴是上海目前发展最成功的区域,而徐汇滨江、前滩、大虹桥、张江科学城是未来十几年上海发展的重头戏。


它们引领着上海的城市势能,拥有最大的资源倾斜,都属于客观意义上的”好地段“。


中观层面,每个板块都有自己的资源禀赋。


交通、商业、教育、医疗的强弱情况,居民构成与自住体验,都是独一无二的。


微观层面,对房子的产品力有一个分层意识。


比如从建筑的外立面、是否人车分流、户型、梯户比、会所面积等来评判一个小区的好坏。看新房时,能一眼识破开发商的营销套路。


买房不应该完全依照自己的偏好,自己想要什么就买在哪里。


而是应该理性地分析,自己真正需要什么。


对于大多数自住买房人来说,通勤都是最优先考虑的,我们建议在距单位1小时以内的通勤范围购房。


另外,不同的人群在不同的人生阶段,居住喜好和配套偏好都大不相同。


对于未婚未育的,或小孩刚出生的购房人来说,学区是一个绕不开的话题;


对于老年人来讲,综合性三甲医院是必需的配套;


对于高净值人士来说,社区的身份认同感就是一个必备条件——虽然这对于其他人群来说毫无用处。


一次成功的自住买房流程,是在有限预算下,配置出合理的房产功能性,最大化满足个性化居住需求。


而预算越低,取舍就越是纠结。


300-500万的购房预算,在上海属于刚需上车的阶段——虽然这个预算占据了全上海最大部分的交易比例:


这个价位,在市中心是买不到什么像样的房子的——这也意味着,在房产功能上需要做出比较大的取舍。


房产功能的说法可能太官方,大致列举如下:


1.交通:地铁&自驾便利程度


2.配套:商业&医疗


3.学区:稀缺资源


4.居住体验:城市界面


……


根据我的观察,对于绝大多数的买房人而言,大家都有一个比较共性的核心诉求:


自住+增值保值


这类买房人,通常是刚落户上海或者刚拿到购房资格、对未来家庭收入的增长有着很大预期;


总资产少、但现金流大,打算先买个上车盘,未来还是考虑以置换到市区内为主要偏好。


对于这样的情况,在买房的时候多考虑房产的投资属性是比较明智的,同时以板块通勤的便捷性、周边配套以及产品力为优先考虑方向,自住起来也不会那么憋屈。


而在刚需自住购房的三要素里,我认为地铁通勤是最重要的:


如果你考虑未来的置换流动性,在你买入一套房之前,你要考虑未来你的接盘侠是怎么考虑的:


首次置业、市区上班、地铁必备、其他次之——


是不是和你现在想的一样?


所以,对于当下要买房的你而言,你要考虑的问题就很简单:


哪里,可以买到产品力和配套相对占优的地铁新房?


300-500万的地铁新房,基本都在这张图里了。


真的研究过的朋友肯定知道,我说的不是假话:


目前,300-500万的项目都分布在地铁终点站附近,依托区域的唯一地铁线路实现市区通勤:


1.宝山杨行——1号线


2.奉贤新城——5号线


3.奉贤金汇——8号线


4.松江泗泾&松江新城——9号线


5.嘉定安亭&嘉定北——11号线&嘉闵线


6.青浦淀山湖——17号线


在接下来的时间里,项目大多分布在嘉定区域——光是这一个地方,就有8个项目在年前集体入市:


嘉闵线规划一出,最为利好的就是嘉定:


嘉闵嘉闵,顾名思义是连接嘉定和闵行的轨道交通——而闵行本身已经有1号线、5号线、15号线、和23号线等共计5条地铁,嘉闵线对于闵行而言不是雪中送炭、而是锦上添花;


但对于嘉定,嘉闵线的重要程度显然要高了很多——嘉定从此成为双轨交汇连接市区的交通首选、也让去大虹桥上班成为了可能。


而如果对大虹桥比较看好,17号线也是不错的选择。


根据青浦区2035年规划,青浦将由3个区域中心组成:分别为虹桥主城、青浦新城和朱家角。


大家都知道,虹桥主城区当下的新房价格已经冲到了6万以上——而反观青浦新城和朱家角,价格依旧在4万左右徘徊.


在青浦新城站,佳兆业未来城即将在年前入市.


项目由中国金茂和佳兆业联合开发,主推的是75-129平的四房户型。


三开间朝南的75平两房,和金茂悦户型有着异曲同工。


85平三房预计350万左右起步,也是这次最小的三房户型。


在2站之隔的淀山湖站边,中环镜秋月也在近期开启认筹。


作为容积率仅为1.25的低密度社区,项目推出了最小74平起步的两房户型,总价起步在300万不到。


近期,在浦江线南侧的新城千禧公园和建发浦上湾也取证入市——两者价格都预计在4万左右,当下比较适合在浦江镇、前滩、御桥、张江上班的购房者。


远郊新房一般情况下都存在两个问题:一个是公共交通、一个是周边配套。


但对于新城千禧公园而言,这两者似乎都不能称得上是问题。


过了北侧的河道和马路,直接就是这里新开业的浦江万达广场。


而沿着河道,市政已经建设了滨河的步道公园,实际感受下来还是不错的。


而在浦江万达的东侧主干道上,也设置了BRT快速线路,终点站,就是前滩。


这里距离前滩究竟有多远,我已经替大家实地测算过了:如果在不堵车的情况下,从前滩楼下开车到千禧公园,差不多需要30分钟的时间。


这一数字还有可能进一步缩短。


济阳路高架快速路目前正在建设中,未来将在济阳路形成一条长约8公里的双向10车道高架路,疏缓目前浦星公路的车行压力。


建发浦上湾则是继承了建发一如既往的新中式园林风格。


项目主打的是从86平三房到128平四房。


在具体位置上,两个项目实际为一街之隔、周边河道密布、基本等同于共享配套。


据悉,两者目前已经开放售楼处参观,最晚将在3月开盘。


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