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北上广深房价齐涨,房租却创出5年新低

北上广深房价齐涨,房租却创出5年新低

发布时间:01-15 19:56

01


1月15日,国家统计局发布了2020年12月份70大大中城市房价指数。


新房方面,北上广全线上涨。


初步测算,12月份,4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%,涨幅比上月扩大0.1个百分点。其中,北京、上海和广州分别上涨0.3%、0.2%和0.7%,深圳下降0.1%。


四大一线城市的二手房,甚至比新房更加强势。


二手住宅销售价格环比上涨0.6%,涨幅比上月扩大0.1个百分点。其中,北京、上海、广州和深圳分别上涨0.5%、0.6%、0.7%和0.5%。


以上的数据还只是环比,同比口径来看,大城市的房价涨的确实有点猛。


初步测算,12月份,一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨3.9%,二手房价同比上涨达8.6%!


至于二线和三线城市,新房、二手房的房价同比上涨都在4%以内。


北上广深齐涨的背后,是成交量的爆发。


据中新经纬1月13日报道,贝壳研究院提供的数据显示,2020年一线城市二手房的量价表现明显好于低能级城市,需求升温明显,全年二手住宅总体成交量同比增长23%。


具体看,上海全年二手住宅成交量增幅最大,约为26%;


其次是广州,成交同比增幅为25%;


深圳同比增加23%,2020年下半年的调控使得市场需求明显降温,下半年成交同比增速由上半年的41%收窄至11%;


北京成交量同比增幅略低,为16%,但成交量及增幅均为2017年以来最高。


以上海为例,12月份,上海二手住宅成交套数约为3.9万套,环比增长20.3%,同比增长96.2%,成交量创多年来新高;


全年二手住宅成交约30.2万套,同比增长27.0%,达到近4年来新高。


有中介感叹梦回2016年:1个月成交快4万套,这是很高的量了,现在的市场,跟我2016年刚入行的时候很像。


同比增长96%是什么概念?


在几乎所有人都认为经济下行、钱难赚、调控加码的2020年,上海仅仅出了一个放开落户口子的政策,就能出现如此巨大的助涨动力,出乎很多人的预料。


看来,核心城市的威力,在发生“资产荒”的年份,才能体现出来。



02


在2020上半年,应该是3月份的时候,有两个朋友留言问我:为什么杭州过去两年飞涨,上海却阴跌不断?


为什么北京连跌三年,毫无起色?


当时我的回复是:京沪这种级别的城市,根本不需要贴上杭州、成都、西安、重庆等地的“网红”标签,因其特殊的“龙头意义”,调控的高压政策不会松动,但不要怀疑他们长期的价值。


前段时间,蓝白写过一篇关于生育率跌破警戒线的文章,其中提到:在存量时代,决定超一线房价的不是月入1000元的6亿人,而是盘剥了劳动者2万次的富人群体。


现在,我依然是这样的观点。


但是,这事有个前提:一线城市的价值,体现在漫长的时间长河里,而不是短短几个月的价格透支。


翻倍的成交量、火爆的投机气氛、见诸报端的媒体舆论,我已经闻到了2017年“317”新政的味道。


右侧追涨是人之常情,看到房价蹿升忍不住脑补出身家财富翻倍的画面,我能理解不少人的躁动心思,但还是要奉劝一句:在中国的房地产市场,千万不要低估政策市的威力。


不管哪个城市,都不能挑战“房住不炒”。


2019年的苏州、西安、成都不行。


2020年的杭州、宁波、南京、深圳也不行。


2021年的北上广,更不行。


可以暗流涌动,也可以人心躁动,但不能潮水汹涌,这是“底线”。



03


政策面的影响暂且不谈,房价的狂欢,背后是房租的沉寂。


一线城市的租金,创出了5年以来的新低。


某壳监测的18个城市租赁成交量于8月达到峰值后,9月开始转淡,9月至11月的成交量连续下降,平均环比降幅达13.7%,高于去年同期10.6%的环比降幅,11月的租金更是创近5年同期新低。


诸葛找房数据显示,11月一线城市平均租金环比下跌1.2%,同比下跌2.9%。


北京、上海两地租金均下降,分别环比下跌1.98%和1.57%;二线城市平均租金环比下跌0.58%,同比下跌3.1%。


《半月谈》在1月13日发了篇文章,题目叫《一二线城市写字楼空置率大幅攀升,警示什么?》,其中提到:这不仅是“天际线”控制给城市带来的“面子”伤疤,更是经济加速转型的警示。


易居最近发布的报告显示,2020年四季度,50个典型城市租金收益率为2.3%,环比下降0.6%,同比下降3.7%。这一收益率创多年来最低值。


4个一线城市的平均租金收益率为1.6%,环比下降1.6%,同比下降5.1%,跌幅最大。


一套100万元的住宅,每月出租1500元,那么一年的收入为1500*12=18000元,因此,这套房子的租金收益率就是18000除以100万,也就是1.8%,这还没算物业费、房贷利息、折旧费用。


房价涨得越快,房屋价值就越高,分母的数字就越大,在租金涨幅较低的情况下,一线城市房价持续上涨,租金收益率会越来越低。


正如蓝白总爱说的那句话:租房的才叫刚需,买房的不是刚需。


一线城市,已经与刚需无关。


这两天,资本市场的抱团已经出现瓦解,抱团核心城市的购房者,更应自知:


大城市房产的价值,是漫长岁月里潜移默化的馈赠,而不是大起大落、刀口舔血的差价和利润。

 

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