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未来5年最惨的房子

未来5年最惨的房子

发布时间:01-16 11:39

未来5年,最惨、最缺少投资价值的房子是什么?

 

是四五线城市的房子,还是山海关以北的房子?是胡焕庸线以西的房子,还是配套不佳的旅游地产?

 

都不是,而是写字楼。

 

即便是一线城市,也不例外。

 

下面先给大家看一张图表,是多家第三方研究机构最近公布的数据。


可以看出,全国主要城市的写字楼空置率都非常高。

 

最低的广州,空置率也超过了10%,创出了3年来的新高。至于写字楼市场的常青树——北京和上海,空置率也分别达到了15.8%和22.7%,都创下了10年的新高。

 

深圳写字楼空置率偏高,已经不是新闻了。此前由于深圳住宅大涨,引发了各地媒体对深圳楼市的“围殴”,深圳写字楼空置率偏高早就被“揭”出来了。

 

不过你对比一下珠海、长沙、武汉、天津等城市,就会惊奇地发现:深圳的空置率真的不算高,跟这些城市相比简直“弱爆”了。

 

写字楼为什么出现了全国性的空置率偏高现象?它背后到底隐藏着什么?未来写字楼还能买吗?

 

写字楼之所以这样悲催,有一个重要的短期原因,一个重要的长期原因。

 

短期原因是:疫情沉重打击了经济,大量企业要么缩减规模、要么关闭了。写字楼的主要租户是企业,经济不好,空置率高是很正常的。

 

中长期原因是:住宅没有开征房地产税。

 

或许有人会问:为什么住宅没有开征房地产税,会导致写字楼空置率偏高?

 

逻辑很简单:由于住宅没有开征房地产税,所以持有环节不产生税收。对于政府来说,建设住宅只能在批地、办理房地产证、二手房交易的时候获得收益,除此之外就没有收益了。

 

而商办物业、产业物业不同,不仅批地、办证、转让有收益,平时进驻其中的企业、工厂也会产生税收。而且商办类不动产的税费还比较高。

 

中国的地方政府有很大的发展经济的责任,考核他们的政绩也主要看GDP、税收、就业等。

 

所以,在批地的时候尽量增加商办(写字楼、公寓、商铺)、产业用地,就成为一个潜规则。

 

而且商办物业外表更光鲜,装上幕墙、霓虹灯,再建得高高的,可以让城市显得更加高大上。

 

但问题是,商办和产业地产的人均需求面积,远远没有住宅大。目前全国城镇居民人均住房面积是39.8平方米,如果条件允许,大家还想住更大的房子。

 

但办公室就没有必要那么大,人均10平米就够用,超过15平米就比较奢侈了。至于人均商业面积,1.5平方米就够用了,超过2平米就算过剩了。

 

中国的商办物业,到底过剩到什么程度?我们可以从湖南省2018年公布的数据获得一个基本的印象。

 

2018年,湖南住建厅发布过一份“关于各市州中心城区、各县市商品房库存去化周期的函”。


这份文件透露,长沙市中心城区的住宅去化周期(新房多长时间可以卖完)只有2.8个月,但“非住宅”(主要是商办物业)达到了22个月。

 

在韶山市,非住宅的去化周期达到了134个月,也就是说可以卖超过11年。而在益阳、永州、郴州的一些县里,即便不再建设新的非住宅,原有的库存也可以卖超过20年(240个月)。

 

在湖南全省,当时只有极个别的县非住宅的去化周期少于12个月。

 

窥一斑而知全豹,湖南的情况不是孤例,而是相当普遍的现象。

 

比如深圳,之所以成为四大一线城市里“写字楼”空置率最高的城市,不是因为企业外迁造成的,而供应量大造成的。

 

比如空置率最高的南山区,就是因为近年来在后海、前海、深圳湾总部基地大量开发了商办物业。而且深圳的旧改中,也有大量写字楼、公寓、商业综合体的供应量。

 

此外,近年来从大湾区兴起了一股“M0产业用地开发热”。所谓“M0”,是在工业用地“M”中,新增加了一类用途,也就科研、总部用地。


工业用地一旦被定义为M0,事实上变成了“准写字楼”用地,可以从工厂车间变身为企业总部、研究机构,旧改后的建筑外观、功能跟写字楼没有什么区别,只是不动产证上有区别而已。

 

在大城市之所以冒出这么多写字楼,跟M0用地的出现有密切关系。

 

地方政府、原业主都希望这样改,等于之前的工厂车间可以变成写字楼了,其商业价值自然大增。如果其中再搞点“工业区宿舍”,建出来就是高档公寓,或者类住宅。

 

另一方面,各地政府在鼓励创业,放宽了小微企业在住宅里注册、办公的限制。住宅里水电价格偏低,管理费便宜,吸引了大量中小企业进驻,分流了写字楼的客源。

 

正是在这种“左右夹击”、“十面埋伏”下,写字楼日益过剩,空置率越来越高。

 

写字楼市场惨淡到什么程度?我在深圳曾咨询过多家中介,基本上不代理写字楼的二手房交易,最多做一下租赁业务。

 

写字楼的租金,的确也出现了下滑。

 

对于普通投资者来说:写字楼已经成为最坏的投资品种,以前租金回报率还能超过住宅,现在已经很难说了。一旦空置,高额的管理费要业主自己消化,成为比较沉重的压力。

 

为什么写字楼市场这么差,北上广深等大城市还频频传来大宗交易的新闻?什么人在大手笔购买写字楼?

 

整层、整栋购买写字楼的,都是比较有钱的企业或者个人。由于是自己的钱,资金成本非常低。


这些钱一般都缺少好的去处,要么无法出境,要么不愿意承担金融市场的风险,只愿意找一个长期抗通胀的渠道,放在那里。

 

如果是这类资金,那么一线城市、强二线城市配套好、位置好的写字楼,也是可以长期投资的。虽然会跑输住宅,跑输商务公寓,但相对安全,至少可以抵御长期通胀,或者短期的剧烈通胀。

 

还是那句话:钱和钱的投资逻辑是不同的。自己的钱,借别人的钱;少量的钱,巨量的钱,都不尽相同。

 

但有一点是肯定的:三四五线城市的写字楼,风险大很多,主要是空置几率更高、流动性更差。




网友讨论:未来5年最惨的房子



网友:Bo Yang


 货币超发,不进楼市?进菜篮子?




网友:黎明


 珠海北站对面的华润公元九里前景如何,老师


小编:


北站将来是连接深圳前海的,如果动工价值会大幅提升




网友:洗尘


老师,您预测一下,深圳扩容大概时间?


小编:


很难说,看5年左右吧




网友:Rose

 

昨天跟一个当地产行业内的朋友聊天,他说房产投资抵不了通货膨胀率。。但是别的投资我们家真的啥啥都不会啊。。坐标北京,老师给我点信心吧


小编:


哈哈,让他去投资股市,你坚定持有北京的不动产,尤其是住宅,10年后结果


网友:Rose


哈哈 开心 月底过户!


小编:


在中国唯一的超一线城市长期投资不动产,怕什么




网友:别那么骄傲


 北京的soho,过去看,感觉永远最少空一半。但是潘大佬还是那么有钱


小编:


据说华为去了




网友:龙少爷


 老师,总价150万,投资苏州还是合肥好点


小编:


都有价值,关键是选好盘。合肥基数低,或许空间略大




网友:心滢


 南北现在差异这么大,身在郑州的我很焦虑


小编:


郑州还可以




网友:俊·G


 老师,中山火炬张家边的房子能买吗


小编:


估计深圳人还是扎堆马鞍岛




网友:废都


 写字楼价格便宜(同地段住宅一半,甚至更低),租金回报率4-6%,还是不错的,不要买市中心的甲写,最好卖的是补习班集中区域,很好出租的。




网友:dongdongruc


 老师,北三县和千灯湖,选哪个?


小编:


千灯湖配套完善,适合自住。北三县在底部,未来或许有更大空间,但需要买对,靠近轨道站


网友:dongdongruc


具体位置您更好哪里?


小编:


如果买,我可能选佛山新城




网友:山里娃


 鸟不拉屎的四五线城市,究竟是谁坐在写字楼里写字?




网友:袁锦材


 都是打工人,十创九死,不空才怪




网友:夜未央花无眠


 去年在强二线城市买了个商住两用公寓,打算自住,今年涨了六七万。自己住还可以,没有那么不堪。


小编:


你说的公寓,居住属性。本文说的是写字楼,不完全一样




网友:海钰

 

老师,我都准备去衡水和邢台买房呢,因为便宜,六千多,准备屯一套,虽然都不看好三四线地级市,但是生活节奏慢,各种成本低,房价也低,


小编:


三四线城市生活其实幸福指数更高




网友:无花果


 南京北站地位怎么样?开工了。对江北新区意义几何?


小编:


是大利好




网友:藏龍居仕


 请教下,江门这边的新房有投资价值嘛?





网友:渔夫


 是啊!移动办公的确不需要坐办公室写字啊


小编:


这也是一个重要原因


小编:


但在中国,尚未发挥重要作用,未来将显现其影响力‘’




网友:聆听

 

中国房地产以后会像欧美模式发展还像日韩模式发展。


小编:


中国的土地制度是全球比较独特的,所以只能走中国模式




网友:香港大善事郑平


 写字楼是个因加得减!是个想天天得利!永远得利!却是今天得不到利!一,说到底,仍然是个地方财政!银子从何而来?这个困难的問题!珠海经济特区应该率先创新一条新路子!




网友:与狼共舞


 沈阳长白岛后十年能跑过北三县?


小编:


很难说,北三县其实蕴藏较大爆发力,关键是轨道交通




网友:上投


 这问题容易解决,之前说过,不知什么原因没有然后了,政府打张A4纸出来说,改为居住类建筑!


小编:


很多房子马上翻倍




网友:吴立恩


老师,您对于哈尔滨的房产怎么看?有没有一点点的价值?


小编:


省城,还是有一些价值的。但人口的确在流失,还是自用属性大一些




网友:九九艳阳天


老师,有一个问题始终是没有搞清楚,住宅征房地产税有法律依据吗?70年土地使用税已经交了,房子是每年折旧的,是不值钱的,主要是土地增值,


小编:


全国人大通过就有了


网友:九九艳阳天


奥,明白了,得重新立法修改法律,就有法可依了


小编:


估计会配合土地制度的较大变革




网友:山里娃


 以后空置写字楼转变成学校还是不错的


小编:


还有人才公寓




网友:阳


 刘愽好!请问南沙15号地铁线提上日程了,对周边楼盘是最大利好吧?我买的楼盘离地铁口只二三百





网友:啊彤

 

资金有限,北京六环的公寓,有意义么


小编:


北京公寓限购,禁止贷款,流动性不太好,但租金回报率还是比较高的,综合考虑一下




网友:iwI

 

老师,房产税五年内会出台吗?


小编:


全面落地不可能,立法可能会有较大推进




网友:潘亮-华能智链

 

宁镇合并十年有望吗?


小编:


有希望,南京面积不算大




网友:AAAA

 

山东临沂楼市怎么样?




网友:曾匆匆

 

广州为什么低,写字楼少吗?


小编:


存量和供应量少一些




网友:曾匆匆


您认为琶洲的招商引资做的如何?感觉有些乏善可陈。。。


小编:


这个要慢慢来,广州的低成本优势还是有的,生活配套又比较好




网友:活久见

 

你好,北京北五50年公寓(公寓办公),民水民电可以上学,配套好,双地铁,临河景,它奇葩的存在。当初买时和住宅一个价,现在住宅的一半。请问,这种还有盼头不?会回暖吗?




网友:miss cc


 广州还有哪个地方可以投资?


小编:


很多都可以。但部分地区比如天河,出现了高估




网友:H涛

 

杭州是不是到头了啊


小编:


不会到头,会有阶段性横盘




网友:心旷眼界宽


老师,保定现在楼市还有投资价值吗?而且今年开始城中村集体拆迁,切记近50个村,2022年还迁完毕,不知道这些会对未来保定楼市产生什么影响,忘指教


小编:


保定有千万人口,中长线还是看好的




网友:木土先森

 

重庆的商业实在是太多了,稍微有点规模的小区就会配套一大堆商业,位置稍微不好的商铺根本无人问津,租售两难。不知道其他二线城市是不是也有这样的情况?




网友:宝小拉

 

套内面积40平方左右,小户型住宅不影响吧?坐标重庆


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