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2021年上海房价还能涨多少?

2021年上海房价还能涨多少?

发布时间:01-18 08:02

1、上海楼市的基本面


岁末年初,上海楼市的热度可以用“牛气冲天”、“一房难求”来形容:


上海新房方面:


12月初,平均还有3-7人抢1套房的中签率,到了月底,前滩尚峰名邸认筹率已达到1278%,徐汇上海中学+上海小学“双学区房”汇成南街里认筹率达到了1236%……


新房摇号、热销之势席卷全城,90%的新房即开即罄!


于是,我们能看到远郊的万达未来城,每天仅开放4小时(11:00-15:00)、甚至在临港新片区的万达钻石湾、川沙迪士尼板块的陆家嘴锦绣观澜连售楼处的门都不让进,张江东(唐镇)浦发檀府只接待已认筹客户,融创徐汇滨江壹号只接受全款客户,但仍有5:1认筹率的奇观!


据搜狐焦点网的统计数据2020年全年,上海全市新房共成交73632套,较2019年增长17%,新房成交均价57099元/㎡,较2019年上涨4%,新房库存58531套,仅够去化8个月。


上海二手房方面:


越来越多摇不到新房的购买需求,成倍的涌向这些新房周边的二手房市场,上海已出现了“全城房荒”、“一天一个价”的局面,肯签字的房东,已成为“稀有物种”!


据安居客的统计数据2020年全年,上海全市二手房共成交30.15万套,较2019年增长26%,二手房成交均价52647元/㎡,较2019年上涨3.31%(这个数据明显失真,或与房东做低成交价有关),二手房库存截止12月27日仅剩40347套,按照12月3.89万套的成交速度,仅够去化1个月!


同比2020年12月底长三角&一线城市二手房库存去化周期,是这样的:


上海 库存去化周期1个月


深圳 库存去化周期6.5个月


北京 库存去化周期13个月


杭州 库存去化周期15个月


广州 库存去化周期40个月


苏州 库存去化周期50个月


全城房荒,导致了很多上海二手房东开始“坐地起价”:


有浦东“新发地”之称的御桥板块,万科海上传奇,3个月涨49%;


有学区房概念的莘庄动迁房,高兴花园,10天跳涨43%;


闵行最偏远的紫竹高新区板块,紫竹半岛花园,因对口闵行华二,房价半年涨了70%;


七宝房东2天跳价100万元……


2020年,上海新房、二手房的成交占比为19.63% VS 80.37%,已达到了1:4的地步,


在二手房交易占绝对主力的上海,新房限价对于遏制上海房价上涨的作用微乎其微!



2、2020上海房价涨跌全景图


2020年底,上海外、中、内环的房价,已经全面确立了4万、8万、10万+/㎡的格局。


2020年,上海各区新房成交均价如下:


二手房方面,2020年上海各区涨跌幅,呈现出三个梯队:


第一梯队:涨幅10%以上的,有浦东、青浦、闵行、黄浦4区;


第三梯队:房价几乎没涨、甚至不升反降的“上海的西伯利亚区域”奉贤、金山区;


其余各区涨幅在5-10%之间,属于中游的第二梯队。


细化到2020年上海二手房价涨幅TOP50的板块:


浦东仍然拔得头筹,占据了13个板块;


闵行次之,有9个入围;


浦西传统市中心7区,黄浦和徐汇各有6席,静安摘得3席,虹口、长宁各斩获1席;


北部辅城宝山和嘉定则各得4席和3席;


青浦由于板块数量较少,但大虹桥范围内的徐泾、赵巷板块,也双双上榜!


闵行则有2个楼盘涨幅超70%,7个楼盘涨幅超50%,表现也相当不俗!


综合2020年,上海房价涨幅靠前的区域、板块和楼盘,我们可以归纳以下5大IP:


1、学区房“光环”:


尤其是9年制公立一梯队、华二、上中、世外等优质教育资源


2、曝光度高的板块:


如:大虹桥、前滩、徐汇滨江、北外滩、张江、临港定向放松区等。


3、国家战略区域:


如:自贸区、临港新片区、长三角一体化示范区、虹桥国际开放枢纽等。


4、牛逼的行政区:


如:全国最牛逼的市辖区浦东新区,左右逢源的闵行区、最核心的黄浦区,最权贵的徐汇区、最高尚的静安区、大虹桥+示范区双利好的青浦区。


5、 规划利好区域:


如:祝桥上海东站、新杨行上海北站、机场联络线、嘉闵线、一江一河、中央活动区、中环发展带、南大吴淞转型区域等。


揽获以上4项IP的,如:前滩、张江(5项)、临港、大虹桥(4项)房价根本压不住!


没有强大IP支撑的,如:松江、奉贤、金山等区域,房价并无多大起色!



3、2021年上海及环沪市场还能牛多久?


1、出手时机上:入手趁早赶年前,金三银四欲见顶,5月调控风满楼


后续上海可能会效仿杭州、宁波、苏州等地的调控政策,比如:新房摇号向无房户和特殊人才倾斜,杜绝以“包装婚票”形式购房,甚至出台一定年限的限售等调控措施,以平抑房价。


2、地段选择上:摒弃“环”概念,拥抱大IP,拥抱“城市新贵”区域


2020年,临港房价超松江,张江房价超长宁,紫竹房价超徐汇,前滩房价超陆家嘴……未来上海房价不再以“环”一决高低!


“城市新贵区域”也在不断“更新迭代”:90年代@西郊古北,2000@新天地,2010@陆家嘴,2020@前滩……


上海目前主要商务区,浦西、浦东的传统市中心和成熟区域主要分布在2号线沿线。


未来10年,魔都哪些板块的变化会最快?这座城市的新贵们,会买哪里?会住哪里?笔者找到了一条由示范区1号线(上海17号线)+机场联络线+两港快线构成的新主线:


3、 本轮行情能涨多少?是否踏准主线,差距会很大!


本轮行情起自2020年下半年,其实是单点行情(有IP的涨,没IP的没啥涨),没有全面牛,也没有疯牛!


全市均价没有大涨,更不会有翻倍行情,以2020年7月为基准,踏准以上新主线的区域板块涨30-50%,全市普涨15-20%就是阶段性的顶!


4、上海涨,环沪一定会跟涨!


建议关注往返上海上班通勤最方便的昆山花桥、昆山高铁南站板块。


自驾车到上海青浦、虹桥上班最方便的昆山千灯、淀山湖板块;最适合上海本地人养老,性价比超高的太仓浏河板块,但无论昆山还是太仓,都要有大专学历+人才编码,二套首付更需要5-8成,门槛较高;


环沪目前完全不限购、3成首付就能上车的有:


与上海青浦同属长三角一体化示范区的嘉善;


以及上海大都市圈1+8城市里规划利好最多、进步最快的南通!


5、有上海房票的买上海,没上海房票的买环沪!上海房票用完了,就买英美澳欧日!


用一句话概括,就是“省会收割地市,北上深收割全国,东纽伦巴(全球一线城市)收割北上深港(中国一线城市)”,英美澳欧日的顶级学区房和身份资产配置(如希腊“绿卡”项目)其实就是未来北上深港人的置业、留学和移民的刚需产品!


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