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上海最奇葩的小区

上海最奇葩的小区

发布时间:01-18 08:18

做地产这一行的,踩盘看小区肯定是家常便饭。


无论是立面风格、户型设计,还是小区排布,尺度多大的都见过,但是看到这种把房子建在山里的,真的是头一回。


如果你从13号线长寿路站2号口出来,看到的不是商铺或者路。


而是...一 座 山。


很高,大概15-17层楼左右,效果还巨逼真,地面上2米以下都是真的岩石,再往上就是假山了。


说是假山,但乍一看就和真的一样,纹理和拼接跟真实的山体有的一拼,连青苔都黑的有点认真。


触摸起来有种细微的沙粒感,一敲原来里面是空的。


假山一侧开了一溜的窗户,可以看到中间5-12层的窗户非常小,有的外面还悬挂空调外机,几乎不做采光用。


最有意思的是,4层这个大露台,想象一下住在上海内环,然后站山里晾衣服,这感受得多特别。


其实假山旁边,还有一溜窗户,但这可能只能叫打了一排洞眼了。


这是从假山顶部俯视角度。


从小区内部走入假山,还应景的开了个山洞入口。


看着这里的住户回家,真是一种天黑了赶紧回洞里的感觉。


和周边比起来,这栋楼真的有够特别。


我承认这是我看过最奇葩的一个小区。


哪来的山,房子是怎么建山里面的,住这里面又是什么感觉。


太多的疑问,都围绕着我们今天要说的这个小区。


普陀区长寿路板块的「上青佳园」。



01、为什么要在这里建一座山


其实准确的说,这应该是1.5座。


一座是正对长寿路站2号口,就是我们前面说的那座15-17层高的山,然后旁边,还有0.5座,算是一个小型山墩子吧。


别小看这座假山。


20年前,「上青佳园」花了将近400多万找了当时国内一流的假山制作公司,专门为了这个项目量身打造的。


要知道2000年的400万,盖个小区都可以了,为什么只是拿来盖座假山呢?


市面上流传着很多版本。


这里的一位二房东跟我说,ta从小在这长大,以前假山下面是一个很大的会所,然后为了装修门面,会所就在门面上建了座假山,就是为了吸引客人。


还有种说法,是说假山旁边这栋楼塌陷了,而假山是后来加的支架。


听上去好像都有一点合理,直到我看到「上青佳园」当年的开盘广告。


广告标语,就说自己“依山伴水”、“山水人家”、城市的超现实主义存在。


很显然,这座假山,是在楼盘设计之初就存在的。


所以上面那两种说法,都不符合逻辑。


另一个流传更广的版本,说「上青佳园」位于长寿路+常熟路交叉口,而假山的存在就是为了挡路煞。


这个说法无从考证,也没有科学依据。


但上海这样的交叉口千千万,如果这种十字路口不适合居住,那市中心那些专建在十字路口四个角上的老建筑怎么住人。


所以这个说法其实也很难取信。


不过如果从现在的结果来看,这个小区倒是因为这座假山而变的足够的特别。


很多老上海人,被问起那个建在山里的房子时,都说知道知道,长寿路上那个嘛,但其实他们不知道的是这座假山本身的故事,更加精彩。



02、其实当年的假山设计更狂野


当年「上青佳园」的景观设计团队,有一位外国设计师。


而他原本的想法更狂野。


不仅想建假山,还想在假山60米高的位置,牵一条瀑布下来。


后来这个想法被否了,因为假山就在路边,来往行人和车辆如何躲避瀑布水花,刮风后,周边会不会有下雨的效果,还会不会诱发其他安全隐患等等都是问题。


而且后期物业维护成本也会非常高,所以这个设计就没落地。


不过想象一下,上海内环内有一座高达15层楼的假山,然后上面还有一条瀑布冲下来,那应该比现在更壮观吧。


当时山体建好后,还有不少人想来攀岩,2010年的时候,新民网报道过一则这样的新闻:


上海登山协会曾提出要在假山这里举行攀岩活动,但是小区物业从安全角度考虑,最终还是谢绝了。


拒绝是必须的,如果你有机会来这用手摸一摸,会发现这里面是空的。


地面一层往上2米左右,是真实的岩石。


再往上你用手敲一敲就会有沉闷的回声,然后整个山体完整附着于两栋居民楼中间,没有缝隙,一般看不到假山里面是什么样子。


正当我好奇里面到底是什么的时候,看到了这个。


这应该是“作者”留下的,出于保护我打了马赛克,不用点开放大了哦。


了解下来,这座假山,有点东西。



03、为了说清楚,我们就从两个问题入手


为什么可以这么逼真?


做假山,分脱模和手塑两种:


脱模,就是到真正的山上,用一种特殊材料,将山体岩石的原始形状,复刻下来,带回来之后,再进行拼接成我们现在看到的山体。


另一种,就是人工雕塑,两个价格相差一倍,脱模是贵的那个。


「上青佳园」这个就是脱模,而它的本尊就是上海周边象山县的松兰山。


几十个石头形状回来之后,还要做拼接。


说实在的,如何兼具真实、自然、美感,这是一个需要审美的事情,所以这种拼接不是谁都做得了的。


这也是为什么我们看到眼前这座假山,会这么逼真,效果会这么震撼。


想象一下,如果只是一座普通的手塑假山,那我们今天讨论的话题可能就不是怎么会有一座长在山里的房子。


而是为什么会有那么大一座假山搁那。


那它安全吗,会倒吗?


假山本体,是GRC高强度水泥,还加入抗碱纤维,可以增加水泥的韧性。


所以,这个假山比我们想象中的还要坚固、韧性。


而整座假山内部,布满了密密麻麻的钢结构,用的都是巨型槽钢,规格大,很难制作,成本贵。


而这些大型槽钢,在铸造的时候也加入了防锈成分,这样钢结构本身就不会因为时间久而生锈变薄。


这也是为什么20年过去了,山体颜色还是很正,乍一看还是以假乱真的效果。


所以现在回过头来再看这座假山,是不是也没那么神秘了。



04、住在这,什么感受?


不熟悉这里的人,刚看到这,也会像我一样拿出手机拍来拍去。


有人觉得奇怪,有人觉得有个性、是特色。


其实住这的人早就已经习惯了假山的存在,毕竟这里就是他们的家,一个内环围合式排布的住宅小区,绿化还挺好。


只是被假山包裹的部分,可能会有潮湿问题。


曾经13楼一位住户跟记者反映,“它主要是潮湿。墙面会渗水,基本没有办法,除非把这个拆掉。因为它里面是中空的,肯定水蒸气比较多。”


到了晚上,路人经过这里,突然看到一座黑乎乎的山,可能会觉的有点怕,所以渐渐的这里有时候也会给人另一种感觉。


某种程度上,就像魔都的一个结界,来看看为什么?


这次一起踩盘的还有我的同事乔不丝,我们到这的时候,差不多下午2点半,这时候假山已经被旁边的楼栋挡住了阳光。


而上午这里又会被右边那栋更高的楼挡住阳光,所以假山晒到阳光的时间比较少倒是真的,格外“荫凉”。


不仅假山,连小区里面也是,当天普陀的温度在14℃。


走进「上青佳园」的时候,体感温度瞬间下降了3-4°,相比小区以外的地方,这里面要更冷一些。


而这也给我和乔不丝后面的“崩溃”埋下了伏笔。



05、物业几乎是放空状态


进小区后,我们走访了假山包裹的那栋楼,其实这里面真正的住户不多。


大部分被租给了公司,比如说舞蹈班、美容机构。


5F,竟然是陪伴很多80、90后的“希望之星”英语风采的办公室。


而这里面是一个巨大的筒子楼,很像香港那边的公屋。


也就是说这里面是做生意、开公司、住人几个功能混用的。


而住人又分住家和租赁,小区的户型也比较奇怪,让人有点想玩俄罗斯方块。


租赁住房的生意在这也很兴隆,我找的一个二房东,和中远两湾城还是通用的,就是二房东在这两个小区,都有房源。


而这里的物业也几乎处于放空状态。


小区内每栋楼都出入自由,不管你是不是小区的人。


每号楼里,差不多一梯三、四户,走道狭长,有时候还堆满了杂物、快递。


再高的楼层,电瓶车也得推回家,要么楼下没有充电桩、要么放那不安全。


电梯等的慢,那就走楼梯把,楼道的位置有点偏,到了晚上干脆黑漆一片,脚跺麻了也没灯。


那些逼仄的旮旯角、以及偏僻的楼道,到了晚上,几乎不敢走人。


幸好偶尔能在一些楼层碰到打开门做生意的店面。


和中介看了几套房子之后,我和乔不丝又在小区逛了起来,这时候天就已经黑透了。


小区内部路灯几乎没什么作用,很多野猫也饥肠辘辘的在路边来回转。


一天下来看到的种种,再加上前面那个“突然变冷”的问题。


我和乔不丝瞬间...只想赶 紧 回 家。


其实后来我们复盘了一下,为什么「上青佳园」会突然变冷。


猜想这可能小区内部楼栋排布有关,这个小区外围的楼栋高、内部反而低。


所以整个小区外高内低的大建筑体,而外围那些楼就形成了一个巨大的隔温层。


白天当外面温度较高时,这时候内外就容易形成温差。



06、这里的“不一样”,会影响这里房价吗?


「上青佳园」二手房链家挂牌均价在8.1w左右,比周边要高,但是同环线相比这个小区的价格还是偏低的。


但影响房价的并不是小区的“不一样”,而是「上青佳园」所在的长寿路板块。


整个长寿路板块跟周边比起来,价格不是一个级别的。


同环线比较起来,长寿路板块的二手房均价也是偏低的。


而且从上青佳园在链家上近10年的成交记录,可以看到,目前上青佳园一共记录在案的成交有65笔,平均成交周期,长达932天。


也就是说,平均挂牌两年半才能卖出一套。


其实房子的价值,并不仅仅是因为它本身的优劣。


还包括它周边是什么、有什么。


「上青佳园」无论区位、内部绿化配套都不错,但它所在的长寿路板块的城市界面真的很一般。


电线入不了地,路面破损也无人修葺。


一线城市的内环,有一种二三线县城的居住氛围,实地去看,会感受到空气中有很多粉尘。


除了因为周边几个大型施工现场之外,还跟路面跑的各种大型卡车、水泥车有关。


这些琐碎画面的背后涉及一个更深层次的问


城市更新。


长寿路板块的城市更新也差不多过去20多年了,但目前来看,好像收效甚微。


很多地方并不是成片的整体规划,而是零星的一点点翻新。


滨水步道归滨水,没有商业、公共空间作为支撑。


更新后的工业遗产,比如说M50、景源、E仓等,周边的整合度也比较低,吸引游客能力不足。


这就导致公共区域要不然是办公,成了非公共活动区,要不然就是吸引力有限,很难吸引人流量。


而大片居住区域内部,基本没有商业渗入,住区也失去了活力。



最后:


上青佳园的假山,成了整个城市一道不一样的风景线。


而它所在的长寿路板块对小区的影响,远比假山大的多。


它会渗透到板块各个功能区的方方面面,当然包括小区内外的居住体验。


这也是为什么虽然真的是内环内,但却看着不像,而内环像长寿路板块这样,面临工业迁移后如何规划的板块还有几个。


其实一个小区各种颜色的故事,都抵不过一个城市板块本身的底色。


期待长寿路板块可以更好,到那时候,会有更多人觉得假山是特色。


而不仅仅是“不一样”。


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