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环沪城市花桥和嘉善的房价多少?

环沪城市花桥和嘉善的房价多少?

发布时间:01-18 08:27

最近魔都财观团队实地跑了很多城市,已经完成的有合肥、珠海、广州、苏州、花桥、嘉善、太仓,后面还会有杭州无锡南通湖州等更多城市。


后面有更多的实地调研文章会一一和大家见面。我想先和大家聊聊最近的一些感受:


上海楼市的热,已经逐渐开始外溢了。


安亭的中骏璟尚、嘉定西的路劲悦茂府、徐行的佳兆业城市广场,300-500万的一些远郊刚需盘基本已经被抢空了。


这些去年鲜少有人问津的楼盘,如今早已不是当初模样。


原因就不展开了,大家可以去查看自己家所处的板块、小区,还有多少套二手房在售。反正我关注的多个板块,没有一个小区在售数超过2位数。


赶着这个时候,我又去了一趟环沪的代表城市,想看看这种特殊时期。


环沪的代表城市,花桥和嘉善市场现在怎么样了?



1


关于花桥,我们前面曾经写过两篇专文,内容非常翔实。


上海的热钱,正在加速外溢。


上海的超强购买力正在外溢,这个区域楼市得火!


真实的花桥市场也和我们预期的一样,凭借11号线和上海辐射,已经热起来了。


这次我们主要聊聊真实的嘉善楼市,并且和花桥同步做下对比。


不要着急滑出去,不接广告不care甲方,所以我们踩盘市调的文章力求中性客观。


嘉善的好与不好,都会一一展现出来给各位。


先说说嘉善这几年为什么火?


很大程度就是因为长三角“生态绿色”一体化先行示范区。


绿色生态的定位暂且不多聊,嘉善这些年发展的确还算不错。


上海产业外迁、2211交通网络贯穿、医保交通卡互认等接二连三的消息,对嘉善的确有利好存在。


从交通区位来看,嘉善是有底气和花桥竞争的,23分钟可以从嘉善南到上海虹桥,包括后期的2211工程,两条高铁、两条轨交、一条铁路改扩、一条城际轨道。


但有趣的是,你到嘉善的任何一个楼盘,都会看到类似的宣传字眼。


环沪洼地、沪嘉同城、留在上海。


实际情况如何?


从2018年至今,除了沪杭铁路,其他工程基本还在喊口号改图纸定规划。


为什么动作迟迟推进不到位?说到底,再怎么长三角一体化,上海也不可能单方面出财政给嘉善搞基建。


但反向去看昆山就有这个底气,2009年花大力气和财政打破省级壁垒,2013年就开通运营11号线花桥段。


产生如此大差异的本质原因,还是嘉善的基本面不够强大。


60万人口、600多亿的GDP来同时支撑这么多庞大的基建工程?


你信吗?


反正我对落地时间是存疑的。



2


对于嘉善来说,环沪洼地是否成立?


从新房角度看,环沪概念比较强的几个城市里,嘉善主城均价在1.8-2.2万,花桥主城均价在2.1-2.4万,太仓主城均价在1.8-2.6万,南通启东均价在1.3-1.8万。


这样看来,环沪城市的房价压根就是扁平化的状态,基本都属于刚需五六十万首付可以上车的城市。


嘉善内部的新房市场是分化的,核心是1.8-2.2万的魏塘、罗星、惠民三个街道,下面是均价在1.3-1.8万的干窑、西塘、大云、姚庄等主要乡镇。


这个主城的房价贵不贵?


如果从沪嘉城轨的通车预期来看,不贵。


但好巧不巧的是,现在沪嘉之间的通勤,只有一条高铁线路支撑,从2018年就开始放风的沪嘉城轨,从图纸到规划到开工仪式再到招标,确定性一直让人摸不着头脑。


什么时候落成,这个答案我问了售楼处、二手中介、出租车司机,也查了很多资料,没有一个标准答案。


一致的看法也许是三五年,但三年还是五年,没有可靠消息。


没有落成的沪嘉城轨,这几年已经被过分消费了预期。


至于还在吹的嘉善2条地铁延伸段,我还是洗洗睡吧。


比嘉善更富裕的太仓,在昆山旁边望穿了眼等地铁,排着队拿着爱的号码牌,还都没有可靠消息。



3


再跟大家聊聊我在嘉善踩盘的心路历程,绝对的真实一线感知。


工作日的下午,魏塘街道的某楼盘,我前脚刚踏进去,售楼处工作人员就带着疑问口吻:自己来的?确定不是同行?


说实话我心虚了一下,连忙否定。对方扭头问了身边的同事:自访客谁接?


奇怪,难道这个售楼处没有自访客的?带着疑问进了示范区,结果我看到了一番热闹景象。


嘉善这么热的?都是客户吗?


正当我百思不得其解的时候,销售员拿着话筒开始发声:


欢迎各位上海的同仁。


啥?这都是上海的房产中介大军?


怪不得我刚进项目说是自访客的时候,售楼处人员从上至下瞄了我一眼,原来这里几乎没有自访客。

转头一看户型,只有70平2房,85平3房。


这户型设计,一个为本地人准备的改善空间都没有,似乎全都是为上海的投资客准备的。


样板房一堆不认识的装标品牌,售楼处里忽悠你下定的特价房源,难道这就是嘉善的市场吗?


带着复杂的心情走出售楼处,门口鲜艳的「留住上海不是梦」旗帜突然变得刺眼。


抬头一看对面2017年开盘现已交房的项目,入住率低就算了,贝壳一查竟然还有房源在售。


这就是嘉善的真实现状,靠庞大的上海中介分销和讲不完的故事,击鼓传花。


即使故事讲的天花乱坠,但入住率和配套,除了核心主城区里小小的一块和万联城商圈周边,没有看到一个能打的。


所以我每打一次滴滴就真诚的问一次司机师傅:你们本地人还在嘉善买房吗?


师傅善意的笑笑:我们本地人基本都2-3套,除了置换到核心地段,几乎没有人再买了。


更何况现在2万多都这么贵了,再吹到3万我是不信的,不如买接壤的金山了,现在嘉善有钱的那批人基本都去上海了。


那么问题就来了,现在嘉善本地人基本不买房了,这么多的上海投资客和大把的空地、源源不断的新房供应。


未来的二手都卖给谁?上海人卖给上海人?



4


我花了两天时间把嘉善从北到南跑了个遍,和大家聊聊几个肉身总结。


1、一体化说的很漂亮,就是不见地铁和城轨落地,至于中介吹的最厉害的中新产业园,就这,也能对标漕河泾?


呵呵了只能。


另一个产业园,嘉善经济技术开发区长这个样……


2、如果真的一定要买嘉善,请买核心主城区和万联城商圈,这是本地人最认可的地段。


如今的嘉善市场,2020年新房存量不多,新开的上分销,存量的打到9折。


核心城区和万联城商圈周边的二手房生态是整个嘉善最好的,整体是客多房少,价格也就在1.8万-2.2万,和新房相差无几。


3、嘉善南部怎么样?离嘉善南站更近,到虹桥只要23分钟。


整个嘉善就不大,嘉善南部更是投资客遍地,配套毛都没有,从主城打车到南站也就20块钱。


这样的城市,请一定买最核心的地段,其他小心站岗。


4、嘉善2021年的土拍热已经上来了,新房可能还会有小幅度浮盈,但我依旧不太乐观。


从2021年的1号地块土拍溢价率3.83%,再到2号地块溢价率11.81%,还有起拍价13000+/平米的待拍地块。


嘉善的土拍市场和新房市场表现,的确足够火热。


也就是说,未来嘉善可能会创造动辄2.3万的新房价格。


但这个价格,我觉得有点被高估了,嘉善大面积接壤金山松江,花桥大面积接壤嘉定大虹桥,再加上已经通车的地铁11号线,明显同样价格下还是花桥更有性价比。


所以市调的过程中,我也由衷的在团队群里说了真心话:环沪,还是花桥靠谱,杠杠的。


5、同样2万多,为什么花桥更有性价比?


花桥从来不跟你讲故事,实实在在的产业能级、实实在在的商业配套,2万多的价格在整个环沪来看,显然都是被低估的。


和嘉善另一个不同的是,这里从来不用担心入住率和出租市场。


想留在上海的小年轻刚需,第一站还是会更倾向花桥,未来也不存在嘉善的接盘风险。


看看下图这张花桥二手小区的入住率就知道了。


因为故事说的再多,都远远比不上从上海过来的这条11号地铁线。


已经官宣的2023年竣工的S1号线,利好依然会给到花桥,苏州园区直接贯穿整个昆山,然后在花桥接驳S1号线,通往上海。


当我们再反过来横向对比下嘉善的话,昆山花桥当下的价格,确实被低估了,而嘉善的价格风险,也在慢慢积累。


这一篇,大概是送给意向投资环沪的朋友们,一个价值百万的市调分析。


外地买房,永远只要相信自己用脚走的、用心感受的真相。


摸不清的时候,请多善意的问问本地人。


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