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人均分红40万的广州最贵城中村要拆了

人均分红40万的广州最贵城中村要拆了

发布时间:01-18 18:19

坐落于广州市海珠区,有两条传奇级城中村——康乐和鹭江村。


它们与广州其它城中村一样,有着拥挤密集的自建房、市井的生活气息...

 

但不同的是,这里聚集的更多是小作坊和制衣厂,并依托广州最成功商圈之一的中大布匹市场而存在。


中大纺织市场

  

村民年均分红40万、流动人口超30万、一村可敌小县城...


这些加在康乐、鹭江身上的标签,让其在广州最贵城中村名录中,赫然在列。


自2018年两村传出旧改动作以来,去年末正式挂网招亲,今年1月即将表决,一系列的拆迁动作引起众地产人的注意。


为了进一步了解广州这个传奇城中村,淘房志于近日也前往现场,试图还原出它的真实面貌。



1、海珠分红宝地,不用干活年入40万


谈及康乐与鹭江,可追溯至改革开放初期。


彼时,整个珠三角的工业化,多是依靠纺织类轻工业来带动,其中最具影响力的莫过于与中山大学仅一路之隔的“中大布匹市场”。


“全国纺织看华南,华南纺织看中大”说的就是这里。


而康乐和鹭江两村,因毗邻中大布匹市场,逐渐发展出涵盖布匹商贸、仓储、加工的完整产业链,并一跃成为中国知名的“制衣村”。


斗转星移之下,两村也充分享受到城市发展的红利:位于海珠新中轴核心,周边双地铁环绕,东临广州大道南、西靠客村商圈,地段之优越躺赢了大部分“同行”。


根据2019年的数据显示,中大纺织商圈拥有商铺约2.3万间,年交易额超2000亿;背后的康乐、鹭江两村,居住从业人员15万人以上,流动人口超31万,非一般城中村可比。

 

凭借庞大的产业和人口流动,村民在土地出租、分红上赚得盆满钵满。

 

单是2017年,鹭江和康乐两村的年总分红近1000万,按照6664人的户籍人口计算,人均年分红就有30-40万之多(来源:广州三资交易平台),位居海珠凤阳街道第一,是名副其实的“广州土豪村”。


正因如此,旧改对企业的投入金额和自身门槛要求都不低:346.67亿的金额,是迄今为止广州总投资额最贵的旧改项目。

 

除此之外,企业总资产不能低于1300亿,且需要在2023年11月之前完成全部安置地块上的房屋拆卸。


也就是说,若招商最终确定,康乐、鹭江村大概率将在3年内“撒手人寰”。



成衣店、布料行遍地,因制衣而生的城中村


走进康乐村,小编就像刘姥姥进大观园,肉眼可见几乎全是与纺织相关的繁华景象。

 

村里主干道的大街上各类成衣店、布料行多如牛毛,构成独特的彩色街景。


据附近居民介绍,康乐、鹭江6成以上都是湖北人,他们通过“老乡拉老乡”的方式逐渐扎根于此,同时也带动了周边配套的发展。


上至学校、医院、菜市场,下至茶饮食肆、小超市,造就了一副极具生活气息的市井画面。


为了方便居住和工作,村里很多建筑搭建至三至六层,并延续了90年代“前厂后院”的生产模式:一楼搞加工,二楼或三楼住人。


听闻在广州能与拆迁土豪有得一拼的,就是这些布匹档口的老板们,身家千万以上的比比皆是。

 

只不过,因受疫情影响,工人延期返穗与外贸冻结,附近的布匹生意也受到了一定冲击。

 

与楼下外围的光彩热闹不同,纺织城一楼往上相对暗淡,正值中午时分,多家门店仍未开门,内部非常冷清,基本上看不到什么人。


走在路上闲逛,也随处可见揽活或者急寻客户的商家,围观的人寥寥无几。


最能反应这种变化的,可能是康乐村里的信息栏——平日里常见的租房广告,已被“制衣厂转让”的消息所铺满。


我随机走访了几个商家得知,当前的铺租大致过万/平,一个十几平的小档口年租金就要十几万,大布行甚至要去到上百万。


有商家反应,这几年服装生意也难做,用人成本又高,无利可图,担心拆迁改造后更加租不起厂。


“如果真要拆,最好是有什么补贴措施给我们啦”



从“大染坊”到脏乱差,周边房价5万+


然而,与发展多年并渐成规模的纺织业不同,村里的居住环境一直得不到改进。

 

制衣厂与工人涌入,给当地经济带来荣誉和辉煌的同时,随之而来的还有各种管理乱象和污染问题,是领导留言板上的常客。


搭载布料的五类车穿街插巷,小作坊遍地都是,存在众多安全隐患。


在著名的“招工一条桥”康乐大桥附近,似乎受厂房污水排出的影响,河涌直接呈淤泥般的颜色。


但即便如此,这里的房租可不像其他城中村低廉,单间基本七八百起步,一房一厅在1300-1500之间,宽敞点的更不用说。


我趁机向附近租房的阿姨打探拆迁一事,房东两眼扫了扫我,半开玩笑半警惕地说:


“拆迁?你给钱拆啊”随后摆手一挥,“要不要租房,要就交10块钱带你看房,不要就算”随后继续低头划拉着她的手机。

  

也有好聊的居民表示略有耳闻:

 

“是有听说过拆迁,传了好些年了,但是谁拆,什么时候拆我们也不知道”

 

“我觉得很难拆成,很多本地人在外面买了房,村子的房就租出去,拆迁赔回来的还不一定好”

 

实际上,关于康乐、鹭江两村的旧改企业,已是“公开的秘密”。


在村子的城市更新项目展厅中,随处可见合生创展的宣传资料,这个已开发出珠江帝景、骏景花园等标杆作品的航母级房企,于2019年介入了两村的意向旧改中。


康乐、鹭江更新项目展厅沙盘


根据资料显示,两村的旧改面积共112万平,是海珠旧项目中面积第二大的旧改片区,仅次于沥滘村。


在改造意愿方面,在18年就以97%的同意率通过,现阶段正是敲定合作企业的公开招商,据相关人士透露最后也会大概率被合生拿下。


按初步设想,改造后的康乐、鹭江村将成为海珠区宜居宜商最具发展潜力区域,备受关注的中大布匹市场也会留下来转型升级,打造国际化商贸基地,是中大国际创新谷的重要一环。

 

目前,周边一手住宅稀缺,主要以二手房为主,均价在4-5万元/㎡左右,像愉景南苑就已企稳5万+。

对于康乐、鹭江的旧改,网上各执一词:

 

“挨着中大这么好的位置,做布匹制衣厂确实可惜”


“拆了就是打工人的丧钟”


......

 

笔者认为,占据老城海珠的中心地段,康乐、鹭江周边配套齐全,附近用地十分紧缺,其开发价值不言而喻。

 

而落后的城中村面貌、简单粗暴的小作坊模式也注定是无法抵抗城市发展的优胜劣汰。

 

加之,同是海珠,东边琶洲基本成型,南边沥滘的旧改项目都准备上市了,中部的更新改造可以说迫在眉睫。

 

只是如此一来,开服装厂的老板担心是否有补偿,蜗在城中村收租的村民则寻思能赔到多少套房,至于打工人,那当然是又要搬家了!

 

关于这个广州最贵城中村,大家怎么看?欢迎大家留言评论。



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