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这几类常见小区的楼盘千万别买

这几类常见小区的楼盘千万别买

发布时间:01-18 19:03

买房这件事上,我听过最温和的心态是:“不亏就行”,毕竟没人希望自己把买房这件事做成亏本生意。


但现实总是残酷而真实,就像股市里,有人赚钱就一定有韭菜在亏钱,不是所有的房子买到都能保值或是升值。


所谓“前事不忘,后事之师”,今天我们就从前人已有的经验中,总结那些买到大概率是在做亏本生意的房产,能不碰就别碰。



超大社区和独栋小区

 

先不论房价,这两类小区在居住体验上我基本没听到过好评。


以前讲过一个住在广州祈福新村的朋友,因为社区过大居住人口过多,每天通勤的一半时间,她都用在了出小区上,密集而拥堵是平日常态,也是她的日常心态。


除此之外大社区的问题还有很多,比如建设周期长、流动人口多,还有通常在城市中心区不会存在大社区,大社区多存在于较为偏远的郊区,因此在通勤距离和时间上也不够友好,这些问题都加大了社区的不稳定性,导致社区房价波动较大。


比如深圳著名的大型社区桃源居,体量庞大,在业主集中抛售时,房源过多就增大了议价空间,导致虽然大市处于上涨趋势,但社区内房价反而出现下跌或浮动过低的情况。


还有住在独栋单体楼小区的朋友,“没有社区生活、毫无居住体验”,是他们在这类小区生活的不快乐宣言。


这类小区在外部配套比如学区、交通方面可能有一定优势,但在内部的社区环境、停车位、物业方面就比较一言难尽,因此居住舒适度上会大打折扣,除了一些有有利因素加持的的项目外,大多数单体楼小区的房价走势都与同片区的周边项目有不小的价差,房价走势往往也不能够跟随大市波动。


深圳某独栋社区房价走势


以上,对比能随着大市波动的中型社区,超大社区和单体楼小区的升值潜力显然都不够优秀。



商住混居小区


这类小区也是各类城市都普遍存在的,并且不少商住混居小区还坐落在不错的地段。


从性质来说,这类小区确实具有居住属性,至于为什么会有众多小企业和商家进驻,大抵都是因为小区的区位优势,并且周边也有不错的配套,小区内的管理费和车位费相较于写字楼也更便宜。


依旧以深圳为例,很多小区都存在这种情况,比如南山的海景广场,一个集办公、商住、餐饮于一身的综合性楼宇,居住在这里生活便利度很高,且紧邻观光景区海上世界,但在区域均价12.6万的蛇口片区,它6.2万的均价俨然成为了拖后腿的存在。


一方面因为公寓的性质,另一方面混居使居民的居住属性不够纯粹,人流密集让建筑内部损耗也更迅速,再加上物业维护平庸,破旧的面貌也是让这类住宅价格打折的原因。


另外,在城市内的一些批发市场附近,这类混居小区出现的比例也会比较高,例如广州的十三行和深圳的华强北周边,这类成本低的小区,都是小企业和商铺的首选。


在人们越来越重视私密度和舒适度的今天,这类小区注定会衰落以及被日益淘汰,并且从环境状况来看,这类产品都不是个好的投资品,未来涨幅大概率也不会跑赢同片区的其他住宅小区。



郊区景观豪宅


一套“面朝大海,春暖花开”的住宅,曾是多少人心中的白月光,可时至今日,在遍地景观房收割市场过后,你会发现这些白月光不值得。


深圳东部的盐田,曾备受投资客追捧,大梅沙的东部华侨城天麓早在2008年,开盘价就已经达到了7.5万/㎡,每套总价达到2000-3000万。


而今,打开链家搜索华侨城天麓的相关挂牌信息,可以看到复式户型挂盘价在3-4万,独栋别墅挂盘价在8万左右,要知道08年距今已经过去了13年,看如今的价格,可以说是血亏了。


毕竟在2020年的上半年,短短三两月深圳西部的宝安,部分楼盘就已达到8万到15万,近乎翻倍的涨幅,而被业主握在手中长持十余年的海景豪宅,不涨反跌,令人叹惋。


这类豪宅上涨难的问题在于,虽然把持了好景观,但地理位置欠佳,距离主城区较远,周边生活配套不足,还没有优质的学位和商业配套捆绑,并且豪宅产品的市场流动性,本就远不如普通的刚需改善产品,如此一来便更是有价无市,难有上涨空间。



片区内的错配小区


不知道大家有没有留意过,在普通小区内的大户型,单价往往不如小户型,特别是刚需片区,一套大户型的总价可能仅仅比小户型高出50%左右的价格,但面积却多出一倍,可即便如此,这类的大户型产品还是会面临很长时间的转手周期。


这其中的关键就是因为它处于刚需片区内,对于几千块的价差都可能跟你锱铢必较的刚需人群来说,让刚需上车即大户型来说真的有难度。


还有刚需片区的豪宅项目,也是同理,有钱人不会只为了项目品质,而不顾及小区周边是不是还有农民房厂房,商业配套只有普通平价商超,根本满足不了这类业主的消费层级。


有个很好的例子,深圳龙华的金茂府,刚需片区的豪宅盘,在深圳开盘秒光的市场行情下,依然去化疲软,试想差不多的价格,去买福田的香蜜湖或是南山蛇口的望海豪宅不香吗?明明可以买在驱车十分钟内去到万象城购物吃顿晚餐,为什么要买在龙华徒增远距离出行的烦恼。


想象一下,当你深圳湾的朋友约你吃下午茶,但可能奶油蛋糕的奶油都化了,你还堵在沙河西路上过不来,这就是龙华金茂府不在核心区的尴尬。


反过来说,改善和豪宅片区里的刚需产品也一样,在人们舍得花钱追求舒适度的区域内,紧凑实用的刚需小户型可入不了这类人群的眼,而刚需在考虑性价比方面,又拒绝为这种产品的价格买单。


到头来还是那句,穷人买不起富人看不上。


所以这样的错配产品转手都难,指望买了它有很好的涨幅怕是更难。



高容积率的旅居盘


说到这类小区,首先点名惠州碧桂园十里银滩,说实话,作为旅居地产,这里的海风和沙滩走过确实让人心旷神怡,单是走走逛逛打发时间,这里还真挺舒服。


但旅居旅居,除了走走看看外,还绕不开一个住,因此还要看必要的生活配套是不是齐全。


很遗憾这里并不具备。


从外部公路上放眼望去整个小区,排满了密密的建筑,并且整个项目体量庞大,沿路开过几公里,才贯穿了整个项目,可是开发商几乎没有运营。


项目周边都是一些lowlow的底商,没有高端的餐饮、书店、咖啡店,外出就餐需要驱车依赖周边的村镇。


活脱脱的有社区而无运营,偶尔休闲小住三五天尚可,长期居住就要做好思想准备,面对这也没有那也没有的尴尬。


没有社区配套、供应量大,单就这两点,已经注定了这样的小区难以上涨。


打开安居客的小区近3年房价走势,我们可以看到曲线走的是下坡路,并且大量房子长时间挂盘却无带看,一个前几年买了这里的粉丝,更是向我们透露自己去年亏本20万才将房子出手。


而这样的项目,仅仅是我国海景旅居地产的冰山一角,国内兜售海景旅居方概念的城市还有很多,比如广西的北海、山东威海等,都大量的存在类似的旅居小区,住不出便利度也住不出房价涨幅,甚至还要割肉出让,所以真的不要头脑一热买在这种小区。


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