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京沪房价走势:阴跌三年一把就回来了

京沪房价走势:阴跌三年一把就回来了

发布时间:01-18 19:24

哪个城市房价暴涨,最令人揪心?


除了你所在的城市,就是京沪深。


因为它们是中国的超级城市,它们的暴涨会像一块投入湖心的大石头,泛起的涟漪多少会波及全国其它城市。

 

特别是北京与上海,都是跌过的城市——在过去五年中完整地经历了「暴涨-下跌-反弹-再创历史新高」的全过程。

 

还有一种城市,你也会关心:它刚刚经历过暴跌,又迅猛反弹,也在 2020 年再创历史新高——那个城市就是厦门。

 

我们采用国家统计局的五年期累计涨幅(即「定基:2015年=100%」)这一统计口径,来看看中国四大高房价城市——京沪深厦:它们在 2020 年是如何反弹的,这种反弹是否会延续到 2021 年……


注:由于不同城市的新房限价严厉程度不同,一手住宅的数据之可比较性较弱,故本文所有数据均采用国家统计局的二手住宅数据。



北京房价:阴跌三年,一把就回来了


北京跌过,而且是阴跌三年:在 2016 年达到房价最高值之后,在 2017 年、2018 年与 2019 年持续下跌,累计下跌 5.8 个百分点。

 

戏剧性的是:2020 年不仅出现了反弹,而且一把就收复了失地,单年涨了 9.1 个百分点,房价已超过 2016 年这个历史峰值。

 

也就是说,三年阴跌,敌不过一年反弹。


怎么看北京?2019 年是阶段性谷底,2020 年是缓坡,2021 年很可能是陡坡。



厦门房价:一把深跌,迅速弹回

 

厦门的深跌发生在 2018 年。不同于北京的连年阴跌,厦门是一把深跌:2018 年深跌了 8 个百分点。

 

次年,厦门就迅速收复了失地:2019 年上涨了 8.2 个百分点,填平了 2018 年的深跌。更戏剧性的是,2020 年继续反弹,再涨 6.7 个百分点,房价再创新高。

 

过去五年,厦门走了一条大涨大跌的路:2016 年暴涨,2017 年达到历史峰值,2018 年深跌,2019 年反弹至历史峰值,2020 年再创新的峰值。


怎么看厦门?


那么令人心慌的深跌,都能收复;


所以,2021 年是涨是跌,都已不重要。重要的是深跌之后必有反弹——很多像厦门这样并不出众的城市,都有这种能力。



上海房价:2020年又是一个分水岭


跟厦门一样,上海在过去五年中也仅有 2018 年是下跌的——下跌了 3.9 个百分点,但跌幅远小于厦门。

 

上海在下跌之后的次年(2019 年)仅仅只有超级微弱的反弹,相对强势的反弹出现在 2020 年——上涨 8.8 个百分点,同样也突破历史峰值(2017 年)。


怎么看上海?


如果非要按照以往的调控旧思路,那么 2021 年的上海就只能再出台超严厉调控措施了。



深圳:只有阳线,没有阴线

 

深圳在 2020 年是何种走势?暴涨 23 个百分点,冠绝全国,甚至冠绝全球——如果全球城市用相同统计口径的话。

 

而且,深圳没有跌过:在中国内地房价排名前四的城市中,深圳是过去五年中唯一一个没有跌过的城市。

 

只有阳线,没有阴线,一路高歌猛进:有严厉政策出台的年份,少涨一些;严厉政策快速消化之后,就涨势明显。



结论:只有阳线,没有阴线

 

京沪深厦这四大高房价城市在 2020 年的反弹,可持续吗?如果没有出台抑制政策,这种反弹很可能会在 2021 年持续。

 

反弹强度跟城市能级成正比:京沪深的反弹强度大概率要强于厦门。

 

回调过的城市,要比没回调的城市更强劲——京沪的反弹强度大概率要强于深圳。

 

对于深圳来说,2020 年是补偿性大爆发;


但对于北京、上海来说, 2020 年只是补偿性小爆发,2021 年才是补偿性大爆发。


北京与上海在 2020 年的反弹,放在全国并不是最强劲的,但最值得额外关注,因为 2021 年很可能是它们的大年。


2020年中国城市房价涨幅排名


排序

城市

环比上涨百分点

1

深圳

23个百分点

2

宁波

11.3个百分点

3

广州

11个百分点

4

唐山

10.9个百分点

4

无锡

10.9个百分点

6

徐州

10.7个百分点

7

沈阳

10.1个百分点

8

杭州

9.9个百分点

9

西宁

9.7个百分点

9

银川

9.7个百分点

11

成都

9.6个百分点

12

北京

9.1个百分点

13

上海

8.8个百分点



注:采用国家统计局二手住宅的「定基:2015年=100%」数据口径,表中「环比上涨百分点」指2020年12月数值-2019年12月数值,以深圳为例:185.7-162.7=23个百分点

 

还是那句话:头部城市的房价上涨,就像是一块扔进湖心的大石头,它们的涟漪会波及到全国其它城市。

 

2020 年,深圳涨得最猛;2021 年北京与上海会接棒吗?会成为全国楼市行情的发动机吗?我们还有下一篇。


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