近期，上海、郑州两大城市齐登楼市热搜。
但两者命运截然相反。
上海，房价一日三涨，抢房摇号，坊间热谈；
而郑州，开发商“不降价联盟”瓦解，满地狼藉，坊间笑谈。
这两个城市都是城市群核心，在房价周期机理上也十分相似，但为什么在2021年却各奔东西？
接下来子木帮你深入剖析，最真诚的买房建议。
1、全国房价第一梯队
在上一轮房价周期中，上海和郑州，先后分别带领长三角和中原城市群，进入全国房价第一梯队。
涨势凶猛，叹为观止。
基本演绎了全国楼市的模版式行情：
买房人排队冲进售楼处抢房，二手房业主坐地起价，楼王层出不穷，菜场大妈津津乐道。
而后，在2017年，两大城市分别被调控大手“强摁”在了地上。
沪九条出现，要求本地两套，外地一套，而且外地人想买房需要5年社保+已婚，调控力度甚至超越标杆城市北京。
这也意味着，上海炒房通道被彻底封死。
郑州也很难，经历了三轮递进式调控，而且在2017年，房贷利率上浮了30%，基本成为当时全国房贷利率最高的城市。
然而，现在上海又回到了当年的高光时刻。
这是上海2020年二手房成交量趋势，我们可以看到，2020年9月份二手成交破了3万套，12月更有突破4万套之势，二手房价跳涨，新房抢购再现。
而同样调控回落了3年时间的郑州，却陷入困境。
我看了一眼成交，2020年郑州商品房成交量同比去年下降了26%，公寓更惨，下跌了59%。
尤其前几年热炒的绿博新区，极其惨烈，万科一个叫兰乔圣菲的盘，毛坯房从1.2万/平米直接降到7500元/平米，最近推出特价房，价格低至6300元/平米。
刷新绿博底价纪录。
之前郑州市场上有一个神奇的组织，叫“不降价联盟”。
开发商们主张不降价来抵抗房价下行周期，而且还受到了政府有关部门的支持。
然而凄惨的是，这个联盟现在已经瓦解了。因为一些小的房企根本抵御不住冷市冲击，纷纷逃离，降价打折，以求自救。
从2020年10月份开始，郑州市场出现首付分期、买房送车位、送物业费、送家电等花式营销，甚至还出现了零首付的怪象。
2、我们理应找到这两个城市房价走势的底层逻辑
上海房价上涨，总结为四点：
1、2020年，放水大年，上海吸入大量资金，居民购买力极速攀升。
2、房贷利率太低，基本处于全国最低水平。
3、史上最大力度的拆迁。
4、供给不足。
第1-3点之前解释过，今天不说，着重说一下第4点。
调控的这几年，上海楼市虽然不温不火，但成交依旧不逊于其他城市，毕竟2400多万人口在那摆着。
然而上海政府一直保持“中性”土地供应策略，房屋库存紧绷，今年突然上升的购房需求像洪水般冲垮了“供应大坝”。
大坝决堤，供需失衡，房价应声上涨。
最新数据显示，上海内中环的供需比已经到了近十年内的最低水平，房子卖一套少一套。
我们再来看郑州。
郑州虽然贵为中原城市群核心，但相对于北上广深、甚至杭州成都等强二线城市，吸金能力薄弱，放水大年，居民收入的增长速度跟不上大势。
其次房贷利率这两年没怎么降过，仍处于全国高位。
去年国庆期间，我找人调研郑州楼盘，首套房贷利率基本在5.63%左右，大概加了98个基点，处于全国前20队列。
最重要的是，郑州供应是真的“猛”！
贝壳统计，郑州商品房现在去化周期为27.38月，约为2.2年，公寓和商铺都在8年以上。
而且据当地一家机构统计，郑州还有约60万套房的土地被出让，按照一年20多万套的出货量，靠当下市场购买力，消化极其漫长。
其次郑州还有大量城中村，据规划，接下来5600万平的城中村将会被改造出租，极大分流了居住需求，这也是郑州楼市面临很严峻的问题。
2021年，大郑州房价被大供应彻底击垮了。
所以，无论是需求端还是供给侧，郑州都无法跟上海相提并论，这导致调控三年后的今天，两个城市站在了不同的分叉路口。
3、那么这两个城市的购房者如何做决策呢？
想买上海房的赶紧上车，因为2020年成交翘尾，2021年小阳春的行情会更热，现在已经憋不住，出现了量价齐涨的现象。
而且上海这轮行情，政府是不会管控的。
因为当下政策已经非常严苛了，没什么调控空间，而且房价都是实打实地由刚需买起来的。
最大的可能性，也就是上调房贷利率，对冲楼市热度。
所以，越往后，购房成本越高。
不过上海是个大分化市场，2020年没有普涨，2021年也不大可能。买房尽量往核心买，郊区增长性不高。
对于郑州来讲，2020很惨，年底也没有翘尾行情，理论上2021年不会出现小阳春行情了，所以不用着急买房，大家继续等就可以。
开发商一旦开始打折放量，相当于打开了洪水阀门，房价还会继续回调，直至让供需杠杆得以平衡。
其实按照常规预测，郑州2021年就能见底，隔壁同实力的合肥现在已经有了苗头。
可没想到，政府竟下这么大的决心，压房价。
我猜测，郑州之所以采用强供应策略，应该是想学长沙，让更多的年轻人进来发展经济。
毕竟，大郑州啥都不缺，唯独缺人才。
这对于郑州刚需来说，无疑是最大的利好，“房价可以等等你了”。
总结：市场一切活动，最终都会归结为“供需”
两大因素此消彼长。
需求方面，大家首先要关注调控周期。
如果一个城市调控三年之上，且这三年没有任何行情，那么积蓄的购买力很容易成为新一轮房价的起因。
其次，要注意城市能级，2020年，放水大年，一线城市吃肉，二线喝汤，三四线就是剩菜，五六线就是残渣。
所以你会看到，2021年首先有房价行情的，就是前两年未大涨的一线城市。
除此之外，要关注供应端。
如果供应太大，再多的需求都会被稀释，房价起不来。长沙和重庆调控大法的秘诀就在于此。
大家可以根据这个思路，自己找数据做分析。
有人说，这些数据实在找不到，那么子木再送给你四个字：
“翘尾行情”。
现在基本所有城市2020年的成交数据都出台了，好好研究2020年“年尾”的数据，这将是2021年楼市最有力的信号。
只要出现“二手房成交量连续三个月上涨”的翘尾行情，相信我，不用思考，直接上车。
如果连成交数据都找不到的，那你只能等我了，子木接下来会帮大家整理出来，陆续分析预警。
网友讨论：时隔三年的两座城市买房热度天差地别
网友：梁其民
日照凉了？
网友：晚上继续吃
请问合肥的买房什么时候买比较好呢
网友：董~
老师谈谈济南呗
网友：mj
隔壁西安涨了快6年了
网友：踮起脚尖够幸福
老家郑州已上车，想问老师，如何看待郑州以后的发展。
小编：
郑州未来还是不错的，现在在蓄势。政府敢这样玩做库存，也是有预期的。
网友：Cameron
西安涨的挺多，希望老师能分析下
网友：000
可惜还没毕业工作啊
小编：
没毕业就关注房产，后生可畏。
小编：
没毕业工作，就开始关注楼市，很可以了
网友：陈俊环
想想我大西安，会不会步郑州后尘呢？
网友：贝果也是果果
等一片佛山
网友：micius
老师说说武汉吧
网友：PLA
老师，您好！亲戚买了佛山新城是否入了坑？
小编：
已经买了，就不用想太多
网友：PLA
看到他买了高兴不起来
网友：万万
老师写写南京
网友：林の
说说南昌吧
网友：乐
西安稍微好点的都需要摇号，房价已经涨了56个月了，改善的首付比例也很高，太难了
网友：海阔天空
大放水，小地方四线，资金怎么保值
小编：
去更好的城市买
小编：
除去房产，换道
网友：小牛
听君一席话，胜读十年数！年初疫情期间，就按照自己的需求、预算和老师建议上车了广州，虽然是郊区，但是也是地铁口，保值问题应该不大
小编：
保值是稳的，广州行情很不错
网友：武楠
老师对佛山临广片区怎么看，春节后再考虑上车晚吗
小编：
佛山2021年势头很足，会跟着补涨一波。春节后观察交易
网友：Vino
上海小阳春过后会不会降下来一些呢
网友：王才荣
郑州，没有等2021见底再买
小编：
多关注，能不能买我都会预警
网友：王才荣
已经跳进去了
网友：ziselm
老师，石家庄2021年有抄底机会嘛？
小编：
有！
网友：雪侯鸟
老师好 昆山毗邻上海，接下来会如何走势
网友：老泰龙中
老师，郑州等您的集结号了！
网友：模块化机房厂家-智廷
一马平川的郑州随处都是房子，三环边不知道能否跌到1万，一直关注老师数据，时刻准备着
网友：冰中何人知
武汉、广州、佛山，三地学区房，老师推荐哪一个？学区房看好吗？
小编：
武汉学区房更牛，但考虑生活的话，广州更舒服一些
网友：001
怎么看济南2021？类似的城市
小编：
济南继续横盘阴跌
网友：薛苗
手里够首付买房，想买郑州，家是河南的。又不想买郑州，小孩以后上学又是一道坎，我对象工作是开发，我是测试，郑州没有什么互联网公司。唉
网友：徐金林
相对深圳而言，上海确实应该普涨一轮了。
网友：胡耳朵
老师，广西南宁可以上车了吗？最近一直在看房 看的我身心俱疲
小编：
不着急的话，还可以等。
网友：Meruno ོSiberling
赶紧来沪抄底买房
小编：
不是说抄就能抄的
网友：刘小萍（鑫凯龙全屋吊顶）
要过年了，又是一年，等老师讲佛山
小编：
春节后，就去寻味顺德
网友：一叶知秋
最近就是在犹豫郑州是否上车，没有特别中意的楼盘
小编：
不着急，慢慢挑
网友：甜酒
老师，南沙灵山岛尖还是黄埔科学城值得投资
小编：
灵山岛很强，未来期望值会超越科学城，但变现时间会很遥远。看你对持有时间的偏向
网友：甜酒
谢谢大大，看来灵山岛持有10年后会有大大的惊喜
网友：MrTrying
哎,19年国庆上的车,站岗了?