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时隔三年的两座城市买房热度天差地别

时隔三年的两座城市买房热度天差地别

发布时间:01-18 19:36

近期,上海、郑州两大城市齐登楼市热搜。

 

但两者命运截然相反。

 

上海,房价一日三涨,抢房摇号,坊间热谈;

 

而郑州,开发商“不降价联盟”瓦解,满地狼藉,坊间笑谈。

 

这两个城市都是城市群核心,在房价周期机理上也十分相似,但为什么在2021年却各奔东西?

 

接下来子木帮你深入剖析,最真诚的买房建议。

 


1、全国房价第一梯队


在上一轮房价周期中,上海和郑州,先后分别带领长三角和中原城市群,进入全国房价第一梯队。

 

涨势凶猛,叹为观止。

 

基本演绎了全国楼市的模版式行情:

 

买房人排队冲进售楼处抢房,二手房业主坐地起价,楼王层出不穷,菜场大妈津津乐道。

 

而后,在2017年,两大城市分别被调控大手“强摁”在了地上。

 

沪九条出现,要求本地两套,外地一套,而且外地人想买房需要5年社保+已婚,调控力度甚至超越标杆城市北京。

 

这也意味着,上海炒房通道被彻底封死。

 

郑州也很难,经历了三轮递进式调控,而且在2017年,房贷利率上浮了30%,基本成为当时全国房贷利率最高的城市。

 

然而,现在上海又回到了当年的高光时刻。


这是上海2020年二手房成交量趋势,我们可以看到,2020年9月份二手成交破了3万套,12月更有突破4万套之势,二手房价跳涨,新房抢购再现。


而同样调控回落了3年时间的郑州,却陷入困境。

 

我看了一眼成交,2020年郑州商品房成交量同比去年下降了26%,公寓更惨,下跌了59%。


尤其前几年热炒的绿博新区,极其惨烈,万科一个叫兰乔圣菲的盘,毛坯房从1.2万/平米直接降到7500元/平米,最近推出特价房,价格低至6300元/平米。


刷新绿博底价纪录。


之前郑州市场上有一个神奇的组织,叫“不降价联盟”。

 

开发商们主张不降价来抵抗房价下行周期,而且还受到了政府有关部门的支持。

 

然而凄惨的是,这个联盟现在已经瓦解了。因为一些小的房企根本抵御不住冷市冲击,纷纷逃离,降价打折,以求自救。

 

从2020年10月份开始,郑州市场出现首付分期、买房送车位、送物业费、送家电等花式营销,甚至还出现了零首付的怪象。

 


2、我们理应找到这两个城市房价走势的底层逻辑

 

上海房价上涨,总结为四点:

 

1、2020年,放水大年,上海吸入大量资金,居民购买力极速攀升。


2、房贷利率太低,基本处于全国最低水平。


3、史上最大力度的拆迁。


4、供给不足。

 

第1-3点之前解释过,今天不说,着重说一下第4点。

 

调控的这几年,上海楼市虽然不温不火,但成交依旧不逊于其他城市,毕竟2400多万人口在那摆着。

 

然而上海政府一直保持“中性”土地供应策略,房屋库存紧绷,今年突然上升的购房需求像洪水般冲垮了“供应大坝”。

 

大坝决堤,供需失衡,房价应声上涨。

 

最新数据显示,上海内中环的供需比已经到了近十年内的最低水平,房子卖一套少一套。

 

我们再来看郑州。

 

郑州虽然贵为中原城市群核心,但相对于北上广深、甚至杭州成都等强二线城市,吸金能力薄弱,放水大年,居民收入的增长速度跟不上大势。

 

其次房贷利率这两年没怎么降过,仍处于全国高位。

 

去年国庆期间,我找人调研郑州楼盘,首套房贷利率基本在5.63%左右,大概加了98个基点,处于全国前20队列。

 

最重要的是,郑州供应是真的“猛”!

 

贝壳统计,郑州商品房现在去化周期为27.38月,约为2.2年,公寓和商铺都在8年以上。


而且据当地一家机构统计,郑州还有约60万套房的土地被出让,按照一年20多万套的出货量,靠当下市场购买力,消化极其漫长。


其次郑州还有大量城中村,据规划,接下来5600万平的城中村将会被改造出租,极大分流了居住需求,这也是郑州楼市面临很严峻的问题。


2021年,大郑州房价被大供应彻底击垮了。

 

所以,无论是需求端还是供给侧,郑州都无法跟上海相提并论,这导致调控三年后的今天,两个城市站在了不同的分叉路口。

 


3、那么这两个城市的购房者如何做决策呢?

 

想买上海房的赶紧上车,因为2020年成交翘尾,2021年小阳春的行情会更热,现在已经憋不住,出现了量价齐涨的现象。

 

而且上海这轮行情,政府是不会管控的。

 

因为当下政策已经非常严苛了,没什么调控空间,而且房价都是实打实地由刚需买起来的。


最大的可能性,也就是上调房贷利率,对冲楼市热度。

 

所以,越往后,购房成本越高。

 

不过上海是个大分化市场,2020年没有普涨,2021年也不大可能。买房尽量往核心买,郊区增长性不高。

 

对于郑州来讲,2020很惨,年底也没有翘尾行情,理论上2021年不会出现小阳春行情了,所以不用着急买房,大家继续等就可以。

 

开发商一旦开始打折放量,相当于打开了洪水阀门,房价还会继续回调,直至让供需杠杆得以平衡。


其实按照常规预测,郑州2021年就能见底,隔壁同实力的合肥现在已经有了苗头。


可没想到,政府竟下这么大的决心,压房价。


我猜测,郑州之所以采用强供应策略,应该是想学长沙,让更多的年轻人进来发展经济。


毕竟,大郑州啥都不缺,唯独缺人才。


这对于郑州刚需来说,无疑是最大的利好,“房价可以等等你了”。

 


总结:市场一切活动,最终都会归结为“供需”

 

两大因素此消彼长。

 

需求方面,大家首先要关注调控周期。

 

如果一个城市调控三年之上,且这三年没有任何行情,那么积蓄的购买力很容易成为新一轮房价的起因。

 

其次,要注意城市能级,2020年,放水大年,一线城市吃肉,二线喝汤,三四线就是剩菜,五六线就是残渣。

 

所以你会看到,2021年首先有房价行情的,就是前两年未大涨的一线城市。

 

除此之外,要关注供应端。

 

如果供应太大,再多的需求都会被稀释,房价起不来。长沙和重庆调控大法的秘诀就在于此。

 

大家可以根据这个思路,自己找数据做分析。


有人说,这些数据实在找不到,那么子木再送给你四个字:

 

“翘尾行情”。

 

现在基本所有城市2020年的成交数据都出台了,好好研究2020年“年尾”的数据,这将是2021年楼市最有力的信号。

 

只要出现“二手房成交量连续三个月上涨”的翘尾行情,相信我,不用思考,直接上车。


如果连成交数据都找不到的,那你只能等我了,子木接下来会帮大家整理出来,陆续分析预警。



网友讨论:时隔三年的两座城市买房热度天差地别



网友:梁其民


 日照凉了?




网友:晚上继续吃


 请问合肥的买房什么时候买比较好呢




网友:董~


老师谈谈济南呗




网友:mj


 隔壁西安涨了快6年了




网友:踮起脚尖够幸福


 老家郑州已上车,想问老师,如何看待郑州以后的发展。


小编:


郑州未来还是不错的,现在在蓄势。政府敢这样玩做库存,也是有预期的。




网友:Cameron


 西安涨的挺多,希望老师能分析下




网友:000


 可惜还没毕业工作啊


小编:


没毕业就关注房产,后生可畏。


小编:


没毕业工作,就开始关注楼市,很可以了




网友:陈俊环


 想想我大西安,会不会步郑州后尘呢?




网友:贝果也是果果


 等一片佛山




网友:micius


老师说说武汉吧




网友:PLA


老师,您好!亲戚买了佛山新城是否入了坑?


小编:


已经买了,就不用想太多


网友:PLA


看到他买了高兴不起来




网友:万万


 老师写写南京




网友:林の


 说说南昌吧




网友:乐


 西安稍微好点的都需要摇号,房价已经涨了56个月了,改善的首付比例也很高,太难了




网友:海阔天空

 

大放水,小地方四线,资金怎么保值


小编:


去更好的城市买


小编:


除去房产,换道




网友:小牛


 听君一席话,胜读十年数!年初疫情期间,就按照自己的需求、预算和老师建议上车了广州,虽然是郊区,但是也是地铁口,保值问题应该不大


小编:


保值是稳的,广州行情很不错




网友:武楠

 

老师对佛山临广片区怎么看,春节后再考虑上车晚吗


小编:


佛山2021年势头很足,会跟着补涨一波。春节后观察交易




网友:Vino


 上海小阳春过后会不会降下来一些呢




网友:王才荣

 

郑州,没有等2021见底再买


小编:


多关注,能不能买我都会预警


网友:王才荣


已经跳进去了




网友:ziselm


老师,石家庄2021年有抄底机会嘛?


小编:


有!




网友:雪侯鸟


 老师好 昆山毗邻上海,接下来会如何走势




网友:老泰龙中

 

老师,郑州等您的集结号了!




网友:模块化机房厂家-智廷


 一马平川的郑州随处都是房子,三环边不知道能否跌到1万,一直关注老师数据,时刻准备着




网友:冰中何人知

 

武汉、广州、佛山,三地学区房,老师推荐哪一个?学区房看好吗?


小编:


武汉学区房更牛,但考虑生活的话,广州更舒服一些




网友:001

 

怎么看济南2021?类似的城市


小编:


济南继续横盘阴跌




网友:薛苗

 

手里够首付买房,想买郑州,家是河南的。又不想买郑州,小孩以后上学又是一道坎,我对象工作是开发,我是测试,郑州没有什么互联网公司。唉




网友:徐金林

 

相对深圳而言,上海确实应该普涨一轮了。




网友:胡耳朵

老师,广西南宁可以上车了吗?最近一直在看房 看的我身心俱疲


小编:


不着急的话,还可以等。




网友:Meruno ོSiberling

 

赶紧来沪抄底买房


小编:


不是说抄就能抄的




网友:刘小萍(鑫凯龙全屋吊顶)


 要过年了,又是一年,等老师讲佛山


小编:


春节后,就去寻味顺德




网友:一叶知秋

 

最近就是在犹豫郑州是否上车,没有特别中意的楼盘


小编:


不着急,慢慢挑




网友:甜酒


老师,南沙灵山岛尖还是黄埔科学城值得投资


小编:


灵山岛很强,未来期望值会超越科学城,但变现时间会很遥远。看你对持有时间的偏向




网友:甜酒


谢谢大大,看来灵山岛持有10年后会有大大的惊喜




网友:MrTrying

 

哎,19年国庆上的车,站岗了?


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