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现在的楼市是一房定终身!

现在的楼市是一房定终身!

发布时间:01-19 08:21

经常看2021年房贷计算器小编文章的朋友可能都知道,我一直给大家的买房建议都是"尽快上车",哪怕是一些非主流的产品,哪怕是一些本身存在小瑕疵的产品,因为在过去的十几年中,楼市的基本逻辑是"对抗通胀,普涨行情"。


以前我一直建议年轻人可以优先考虑低总价的市中心老破小


因为对于年轻人来说,买第一套房子最难的是首付有限和缺乏购房经验,所以很多人都在观望和凑首付的过程中,看着房价一天天涨上去,才发现真的是越来越买不起房子了。


这个时候把老破小作为自己的上车盘真的是好处多多,比如老破小的位置往往比较好,生活便利,交通发达,可以减少通勤时间,让年轻人更加关注职场的晋升;


又比如老破小总价低,还贷压力小,而且可以直接居住,省下房租减少生活成本;最重要的是用资产抵抗通胀,过个几年,房子升值就可以置换成更好的产品。


但是我发现,最近几年,随着楼市的严厉调控成为常态化因素,我觉得这些基本逻辑都变了,一房定终身的格局正在慢慢成为未来楼市的一条主线!



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这种切身的感受最初来自于我的一位南京的粉丝,他真的是在我的建议下从老破小起步,在当地慢慢的积累起来,从去年下半年开始就有了置换房产的念头,但是直到现在,都一年多了,也没有按照计划完成置换。


最近我找他好好聊了下,我觉得他碰到的这些问题,不仅仅是在南京,在整个长三角的重点区域都挺典型的。


大家都知道从2016年中央提出"房住不炒"的总基调以来,各地楼市的调控政策一直都没有放松过,"限购、限贷、限售"已经成了热点城市的最基本调控政策。


比如在南京限购政策的落实是以参与购房摇号的房号性质为区分的,分为"人才号、无房户号和普通号"。


所谓人才号就是符合南京购房高层次人才认定标准且无房的购房人群,无房号就是不符合人才认定的普通无房人群,而普通号大多是有了一套房准备买第二套的购房人群。


像这位粉丝,因为他是置换买房,而且现在住的这套房子还没有卖掉,所以他只能以普通号的资格参与每次的新房摇号。但是这三个号之间中签率的差距可是天壤之别。


比如前段时间南京最火的楼盘"苏宁檀悦"首开,5000多人参与摇号,只有324套房源,综合中签率在6%左右。


但是据统计数据显示,人才的中签率是42%,无房户的中签率在6%,而普通购房者的中签率只有区区4%!人才号和普通号之间相差了10倍的中签概率!


但是即使他侥幸摇到,成为百里挑一的幸运儿,还要面对第二道难关,限贷政策。


目前南京的贷款政策是以家庭为单位,如果有过房贷记录,已经结清的话可以按照5成申请贷款,如果没有结清必须按照8成首付申请贷款!


如果他不能尽快把手里的这套房子卖掉,光是这首付金额就足以让他和很多高总价的改善盘说拜拜。



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其实除了"三限"这种常规操作以外,南京还出台了很多配套的楼市调控自选动作。


比如对于价格倒挂非常明显的区域"提高首付比例,进行严格的验资"、"通过离婚获取房号设置2年的隔离期"等等,这就让那些真正的置换人群处于非常尴尬的局面,你必须把居住的房子卖了,持币摇号,才是最有希望完成置换的。


所以我的这位粉丝就是一边在卖房子,一边在摇号,但是事与愿违,一直也没能摇到心仪的房子。


而且最令他不安的是,他家的孩子很快就要面临上学,但是他现在住的这套房子没有好的学区,之前他也考虑过换成学区房,但是看了几套发现价格合适的好的学区房居住环境实在是无法接受,于是这样的计划就暂时搁置了。


但是到年底了,回头一看,他们去年看的同样的学区房已经涨了差不多30%了,而且据中介反映,每年的一季度都是南京学区房的购置旺季,很多房东已经在蠢蠢欲动,准备调涨挂牌价格,一听到这样的消息,这位哥们真的是咬牙切齿。


我听了他的控诉,给了他一条最简单的建议,就是赶快卖房子,哪怕是降价,因为无论是摇号买新房还是买学区房,他都需要一笔较大的首付资金,与其踏空确定性非常大的新房和学区房行情,不如忍痛割爱降价尽快处理掉手里这套并没有多少增值空间的老房子。



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但是他非常郁闷的告诉我,自己已经降了几次价了,但是整个小区的成交量非常低,在目前南京这种存在明显的结构性行情的城市,绝对是强者恒强,弱者愈弱的结果。


而且这是他手里唯一的筹码,如果不能卖上理想的价格,恐怕想要置换也是非常难的。


他手里的这套房子的情况我还是比较清楚的,我前面也说了,他买第一套房子的时候是我推荐的,当时他资金有限,于是听了我的话买了一套老破小上车,由于当时踩准了楼市节奏,加上总价比较低,没过几年这套老破小的价格就翻翻了。


我当时建议他把房子卖了以后置换成一套带学区房的房子,一方面可以为以后孩子上学做准备,即使自己不用我相信学区房的涨幅也一定是不俗的,到时候再置换一套更好的也会有更大的空间。


但是说真的,尝到了第一次的甜头,这哥们第二次选房的时候就有些飘了,没有听我的建议,而是看上了一套带装修的次新房,就是他现在住的这套,我一直告诫他次新房是不能瞎买的,因为没有了新房的直接涨幅,需要综合考虑板块规划、产业导入、交通组织、开发商产品力和房子本身质量。


这种房子,在普涨的环境下还是会有一些涨幅,但是在结构性的行情下,一旦选的不好可能会远远跑输大盘。


但是在当时我其实是没有预料到南京的结构行行情会来的这么快,就没有坚决的说服他,最坏的结果还是来了。


他现在也非常后悔,一边是即使割肉也很难出掉的唯一底牌,一边是确定很强的新房和学区房市场,只能眼睁睁的踏空行情。



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其实这种情况在整个长三角的热点区域还是很具有代表性的,我觉得现在上海、杭州、苏州等等执行严格的调控政策的城市基本就是一房定终身的行情。


如果你买对了热点楼盘,收益几乎是看得见的,未来才能置换成更好的产品,但是如果第一套就买错了几乎就决定了你已经离桌下场了。


所以在当下的这种过去十几年都未曾出现的复杂行情中真的不能再瞎买房了!


所以最好的买房策略当然是找个经验丰富的置业顾问详细的说明自己的情况和需求,制定专业的购房计划,但是作为专业的房产公众号还是说一些普世的购房建议吧。


第一,珍惜首房首贷资格,现在的行情再也不是"上车吃饭"的行情了,而是你选错了,浪费了最宝贵的首房首贷资格以后可能连汤都喝不上了。


第二,能去摇新房尽量去摇新房,买二手房一定要做专业的购房咨询,这里我不是忽悠大家一定要来平米进行咨询,你也可以多问问身边至少卖卖过6套以上房子的人士,实践出真知。


第三,新房市场,用脚投票决定了一切,现在很多地方的热点新盘中签率都非常低,所以很多人摇了几次没有中签就转投到那些中签率不高的楼盘上了,以为这样更能买到好房子,但是事是在楼市中越是现象级的产品未来的增值空间就越大,有这么多人喜欢肯定有它的内在逻辑,只是你不知道罢了。


第四,做好持有5-10年的打算,上面提到的我的那位粉丝,其实只要降低标准他还是有很多选择的,比如换个小点的房子,首付自然就降下来了。


但是他告诉我还是坚持买套纯改善的房子,因为现在在热点城市置换房子真的太麻烦了,以前房住不炒总是挂在嘴上,但是这些年下来,这套铁律真的是深入每个普通购房者的心里了。



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在很多比赛中,首发权和第一步是非常重要的,因为开局做的好,基本就预示着成功了一半,这也是在职场中为啥强调给领导的第一印象非常重要是一样的道理。


房产作为普通大众最重要的财富之锚,第一套选择的好坏基本就决定了自己甚至整个家庭未来的财富阶层,而且这条主线在国内楼市已经走完疯狂普涨逐渐进入结构化行情的大环境下越来越明显。


所以不妨花点时间,花点精力,好好做个决策,因为今天的这个决定也许会影响你未来10年的财富走向。


2021年房贷计算器小编祝愿大家在2021年都能买到自己心中那套最好的房子!



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网友讨论:现在的楼市是一房定终身!



网友:jesse


 就喜欢老师这种写实的文章,支持




网友:王叮叮


 当我的老破小租户问房子多少钱卖时,我劝了他好几次,上海的购房名额太珍贵了,一定要慎重考虑,过来人的惨痛教训!




网友:卢云


 这周末就开市两会了,老师怎么看?




网友:Sandra

 

你好,我想问一下,在2020年7月份卖掉了浦东新区上钢三村50平的老破小两室(靠近世博园),置换了一套宝山区中环一号五期欧泊花郡的135平的四室洋房,这个选择是否正确?


宝山这边地铁不是在家门口,需要步行2公里,一般选择骑车到地铁口


我的想法是:


1、目前夫妻双方还未要小孩,可能对于学区的想法没有那么强烈;


2、因为要跟公婆住一起,想以改善为主,未来小孩老人都有独立的房间;


小编:


那可以,你们要住,不然公婆一起住50平,矛盾频出




网友:YAO

 

2021年房贷计算器小编讲的确实有道理!


19年趁着苏州房价一波涨,让父母卖了苏州的房子,换了苏州的一套小的并且上车了上海徐汇的老破小学区房,今年的价格好像涨魔幻了。


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