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2021年上海内环内楼房应该怎么买?

2021年上海内环内楼房应该怎么买?

发布时间:01-19 18:50

2021年房贷计算器小编认为谁都想不到,2021年的上海楼市以10万加楼盘开盘为开局。


更意想不到的是,其中三个内环内项目都在当日取得了骄人的成绩。


这红火的背后,既是市场对内环内新盘的肯定,也折射出内环内楼盘好卖的最大特征——“稀缺”。



内环内买房,买的就是稀缺


内环内新盘到底有多稀缺?


这是2020年上海新房各条环线供应面积占比,内环内仅仅占比9%。


而目前上海新房各环线的价格基本上是“12-10-7-5-3”这样的格局。


也正因为稀缺,内环内的平均成交均价接近了12万。


我们来看一下2020年内环内楼盘板块摇号认筹率的排行。


董家渡板块的绿地海珀外滩和普陀武宁板块的中海汇德里在2020年都开盘了三次,次次都卖得很好。


内环内的稀缺还体现在内环板块多年供应的缺失。浦东洋泾以及杨浦鞍山作为内环内供应极少的板块,久未供应引起市场追捧也是必然的。



2021年内环内的黄金板块到底是哪里?


但以上这些楼盘目前基本都已经售罄,那么2021年内环内的黄金板块在哪里?


这里说的黄金,有两层含义:


1、地段位置上佳


2、有很好的市场号召力


首先还是要从供应上来看,2021年内环内供应发生了变化。


虹口成为供应大户,诸多项目基本都和一个板块密切相关,那便是北外滩。


下图是一张关于北外滩板块及其周围衍生板块的区位集合图。


融创北外滩壹号,就是今年第一个千人摇项目——融创青雲壹号。


一个堂堂的杨浦内环内板块,在宣传内容之中也大篇幅的往北外滩边上靠。


为何这些北外滩周边板块的楼盘都要想尽一切办法靠近北外滩?


最终的目标就是高大上,形成最顶级的城市核心地区。


所以2021年内环内应该买哪里?我们特意将全新盘以及加推盘做了区分。


先来看下浦西全新盘。


全新盘供应上,上文提到过,虹口成为供应主流。


宇宙中心黄浦供应出现了南京东路板块、世博滨江;徐家汇、中山公园这些都是上海滩响当当的商圈。


浦西加推盘,不看不知道一看吓一跳。淮海中路板块的凯德茂名公馆可谓是上海市中心地标性的顶级豪宅;长宁要么不供应,一有新供应,来的都是核心地段的大平层项目,华山夏都苑二期和壹公馆都是350平以上的大平层。


虹口在加推楼盘中,瑞虹9期中粮瑞虹·海景壹号和收官10期有可能在一年内接班供应。


杨浦东外滩的八埭头滨江园三期也将入市。整理完这些内环内新盘列表,才发现很多遗失的美好又出现在视野之中。


盘点完浦西之后,我发现浦东内环内楼盘也少得可怜,并且还有一个特点是以滨江为主。



内环内这些楼盘为什么能够成为市场首选


内环也是一个重视性价比的地方。


在我们的传统观念中,“刚需”多为首次置业者。但其实这个刚需还有个代名词,便是低端需求置业者。


近几年,随着购房需求的不断细化和升级,“刚需”的内涵和外延开始泛化,很多改善型的换房需求也是其中一种,甚至不乏高(赚)收(得)入(动)的人群。


在首次置业中通过六个钱包的帮衬以及自己的高月薪,选择一步到位,其中就包括了改善型需求正在演变成购买力更强的“新刚需”。

 

阿飞身边便有不少这样的高学历夫妻,对于首次置业完全有着个人的理解和对品质的追求。他们会选择目前市场供应不错的内环区域,选择品牌开发商以及如今市面上的主流户型。


于是,“刚需”代表低端的时代已经过去了,以前用来特指首套房的刚需购买者,虽然会因为经济原因考虑住房面积的大小,但是对于地段、建筑品质、配套也都有了更高的要求。


尤其是因为市场的洗礼,很多首套房的购买者会考虑未来家庭结构可能发生的变化,哪怕自己手上的资金并不充裕,也会通过种种努力直接购买本该是“改善型”的产品,正所谓“一步到位”。


2020年我们提到的热门板块中的代表楼盘,它们排名靠前的原因都有一定的共性。


2020年内环内摇号认筹率TOP10项目之中,6个单批次的项目最低总价不过千万,前三位都低于900万,最低的保利天汇,700万不到即可上车。


回过头来看下,今年1月9日开盘的三大内环内项目其中两个。


融创青雲壹号905万起步


新湖上海青蓝980.万起步

 

基于此,我们对于2021年的内环内有了全新的看待——控总价。



内环内楼盘到底该怎么买?


第一、“北外滩”除了地段,户型也是可圈可点。


纵观北外滩的整体供应计划,大多以高端楼盘、大户型为主。唯独弘久·新弘北外滩更像是“凤毛麟角”般的存在。


根据市场周边二手房房价,预计单价要过12-13万,新房价格以取证后备案均价及一房一价表为准。


我们来看下户型,如果你仅仅以为是单纯99平的三开间朝南户型,那就错了。定睛一看,双套间,飞机对称户型,能够做到互不打扰。


这是后疫情时代的改善住房的最直接需求。


拥有了首屈一指的地段,还能有这样用心的户型设计。项目预计会是在年后入市,大家务必重点关注。



第二、内环内低总价项目依然走俏。


位于静安西藏北路板块,坐拥宝山路地铁站双轨交的宝珀公寓,格局方正,厨卫北向规划、附带可采光储藏室。


户型可能没有弘久北外滩来的那么好,但是它抓住了目前市场的一大终极奥义,总价控制合理。


我们来对比下宝山路地铁站位数不多的品质二手房:复地新都国际。


仅有的两套挂牌房源,单价10.6-11.15万之间。还都只是1房2厅。户型长成下面这个样子。


两相比较,宝珀公寓是吃透了现下市场的取胜密钥。



第三、内环内新房动不动就有学区保驾护航。


普陀武宁中海汇德里之后,新湖明珠城三期于去年年底入市,目前也基本售罄。


由于项目三期之前就已经开过盘,此次是加推。根据普陀教育局官网公开信息:


2020年普陀区公办小学招生地段范围,新湖明珠城三期和武宁路小学是属于对口关系的。


武宁路小学属于目前普陀区第一梯队,距离项目仅仅350米,完完全全属于家门口的小学。


大家可以重点关注今年内环内的加推盘,因为新盘不承诺学区对口的前提下,加推盘由于前一期已经有了学区对口的答案。


内环内的楼盘,永远那么深藏不露。


最后一点,来自我们的新发现。


中兴路一号最近成了大家关注的焦点,这次的再度关注,源于目前上海楼市的整体状态。


网上房地产的网签数据显示,仅四天总计成交8套,每天2套。


一切源于二手房市场带火了新房市场,下图是今年上海的二手房成交套数。


我们看到今年二手房的成交量是很好的,疫情之后就开始一直回暖,9月破了三万套,12月达到了3.88万套。


正是由于这样二手房成交套数的筑底,使得二手房在成交方面也有了自信,转而向卖方市场靠拢。


而中兴路壹号还是当初的价格,12.98万正在慢慢磨平此前高价拿地的劣势。


有这样的成交还是源于市场整体向好,有独到的眼光开始变得越来越重要。


最后,对于内环内,有一句终极评价——内环内的房子始终都是硬通货。


2021年房贷计算器小编深以为然,你觉得呢?


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