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一线城市学区房暴涨!你知道最贵多少钱一平方米吗?

一线城市学区房暴涨!你知道最贵多少钱一平方米吗?

发布时间:01-20 10:20

据不完全统计,目前上海学区房最贵已经超过20万元/平方米。北京最贵学区房25万元/平方米左右,深圳学区房目前最高达到了32万元/平方米。


美联物业全国研究中心总监何倩茹表示,学区房价格高,与教育资源分配不均有直接关系。


1月17日,王小雱把一篇正被热传的关于上海学区房疯涨的文章发给他同学,疑惑地表示,上海二手房要开始暴涨了吗?


王小雱住在浦东某小区,对口公办小学是竹园小学,是典型的学区房。据其透露,近期小区内的房源成交明显比过去多,价格一周涨了10%。王小雱所居住的单元,一共12户,从2017年开始,就成交了4套,全都是有小朋友在上幼儿园的家庭。


事实上,上海学区房从2020年新政实施以来,变化非常明显。学区房小区从成交数量和价格来看,均呈现快速上涨状态。


北上广深一线城市的学区房带动二手房量价齐升,是这一轮房价上涨的主要表现。进入2021年,一线城市二手房价全面上涨,统计局数据显示,2020年12月,一线城市二手房涨幅中,北京涨幅明显,而最近一个多月涨得最快的已经不是深圳,上海和广州已后来居上。


疫情影响下,一线城市学区房的需求明显上升,包括深圳、上海、广州、北京这一轮年底翘尾学区房表现最明显,大量的出国读书人群回流,增加了市场需求。


疫情影响下,一线城市学区房需求明显。



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新政出台:学区房量价齐涨


21世纪经济报道记者走访上海中介门店发现,近期学区房小区成交套数明显上涨,业主跳价严重,如果一个小区进入无房源阶段,只要有一套房子出来,业主一晚上跳价200万的案例也曾出现。


中介人员反映,2020年民办摇号新政出台后,全国的公办民办学校初中小学格局都会发生巨大的变化(高中暂时未受太多冲击)。上海作为一个典型的小学初中阶段民办强公办弱的城市,在本轮政策改革中,初中和小学的格局,发生了天翻地覆的变化。


上海此前学区房溢价并不强,关注度也不高。“但是在民办摇号后,这一格局可能会发生重要的变化,公办小学初中的‘稳定性’优势显现出来,吸引更多家长买公办学校对口的学区房。”一名中介人员对前来咨询的买家说。


徐汇区著名学区房小区——东方曼哈顿,该小区从来最少都有40多套房源在售,现在只有12套房源挂出。2020年8月,该小区一套194平方米的房源总价1880万售出,这个月初,同一户型的房源带车位以总价2700万售出;另一套位于顶楼的407平方米的户型,总价5000万,也在两周内迅速成交。


据不完全统计,目前上海学区房最贵已经超过20万元/平方米。而在其他一线城市,学区房也无例外在暴涨。北京最贵学区房25万元/平方米左右,深圳学区房目前最高达到了32万元/平方米。


美联物业全国研究中心总监何倩茹表示,学区房价格高,与教育资源分配不均有直接关系。



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行情不可持续?


一二手房是一个联动的市场。中原地产首席分析师张大伟分析认为,这一波行情可持续到春节后的小阳春。2020年,商品房销售面积176086万平方米,同比增长2.6%;商品房销售额173613亿元,增长8.7%。


2020年疫情下依然能刷新中国房地产历史纪录,张大伟指出主要原因有以下几点:


一,整体宽松的信贷政策,居民户中长期信贷5.95万亿刷新历史记录,整体信贷政策相对宽松;


二,调控政策虽然在下半年有所收紧,但从全年看,宽松是主流,人才政策井喷,部分城市出现了明显的打新潮,刺激了市场需求。年内超过100个城市降低了落户标准,这些政策都增加了购房需求;


三,疫情后购房需求增加,特别是海外投资锐减,资金回流,另外居民对于改善需求也明显上涨;


四、全国区域分化,特别是东部成为领头羊,长三角与珠三角出现了普遍性的房价上涨。而中西部则稍微平稳,部分区域甚至继续调整。加上全国房地产投资增速同比增长0.7%、房企到位资金同比增长8.1%、全国贷款增加19.63万亿等多项数据,张大伟认为全国房地产投资开始全面复苏。


但另一名业内资深人士并不认为这一轮行情是可持续的。他指出,最近上海二手房跳价概率高,一方面是一手房价格上涨明显,另一方面是学区房导致。总的来说,推动这一轮房价上涨是多重因素的叠加:


(1)资金流动性推动;


(2)上一轮行情中(2016-2017)购房者的置换需求释放;


(3)学区房的需求——放开二孩后上海在2016-2017年期间有一波户籍人口的生育小高峰。



3


中介、资本的集体狂欢?


21世纪经济报道记者发现,中介人员在对客户的说辞中,在释放库存不足的信息,市面上流传一个说法:“上海现存二手房库存为4.2万套,按照当前一个月2.7万套左右(2020年12月达到了2.9万套)的去化速度,两个月之后,上海将无二手房可卖”。


对此,中原地产市场分析师卢文曦认为,上海每周新增挂牌量1万套左右,一个月在4万套左右,按照月均成交3万套来算,一个月还有1万套未成交。


据其透露,目前上海房管局没有对二手房库存进行过统计,换言之,二手房没有库存数据,只有机构统计过每周挂牌数据。


卢文曦也指出,学区房其实是很小的部分,其定义的学区房对口学校是公办一梯队的,这种小区估计约占整体市场3%,不是主力。另据信栋地产创始人徐栋透露,其公司门店近期成交的二手房中,学区房占比约30%,整个上海市场成交也差不多是这一比例。


徐栋对21世纪经济报道表示,近期上海学区房价上涨可以看出,此前的2016年3月上海实行非沪籍5年限购政策,最近两年大批人陆续满足5年社保年限限制,这部分人群释放的购房资格就是一个不小的数量。而在一手房摇号概率过低的情况下,他们更倾向于买学区房;疫情导致不少原本计划出国留学的学生转向国内找工作,首选上海,因此生发出购房需求。


徐栋认为,资金流入上海楼市也很明显,拆迁改造、货币补偿,释放出大量购房资金;上海放开人才政策:985高校毕业生直接落户,落户政策放宽,释放出2万个购房指标;


投资者通过公司购房数量增加,一般而言,在上海开公司,投资3000万就有购房资格;2020年货币宽松,导致流入房地产的钱变多;


此外,大宗商品(钢铁水泥)、消费品生活资料,人工成本、地价的上涨,都汇集助推上海房价的上涨。


卢文曦则认为,这是市场出现结构性不平衡状态的表现,并非楼市出现一波大行情。这一次学区房和次新房涨得比较多,但郊区的“老破小”涨幅并没有跑赢大市。



3


钟伟:房地产早已告别高光时刻


钟伟(民生加银基金首席经济学家)


世间之事,不妨笑谈洗苍凉;楼市沉浮,转身已是廿年。


我关注地产纯属偶然,主因系为当年太多口齿不清、语焉不详的所谓学者演讲震惊,此后作为中国房地产的旁观者、思考者持续关注至今。种种迹象告诉我们,行业周期使然,房地产已是“荷笠带斜阳,青山独归远”了。


一是舆情高光早已不再了。


如同今日的腾讯阿里美团霸屏一样,十多年前房地产绝对是热议的核心。从央媒到地方都市报,从峰会论坛到开盘盛典,地产始终在舞台中央。


有的说房地产是支柱产业,有的说房地产绑架了中国经济,有的说楼市已是泡沫前夜,有的说楼市是刚性泡沫等等。


如今,提及房子仍让人又爱又恨,但楼市肯定不在热搜词汇中,开发商也不再万众瞩目,从2017年下半年以来,地产像极了失去票房和粉丝的昔日一线明星,2018年以来,若剔除越演越烈的联营合作开发导致行业数据虚夸约20%,应该说地产开发销售的鼎盛期已悄悄过去。


这多少提示我们,房地产的野蛮生长、草莽英雄时代结束了。



二是房子差不多够了。


经过廿年急风暴雨般的成长,中国人均居住面积超过30平米,套户比达1.07,国人的自有住房率在全球也是前列。尽管平均数可能掩盖了许多问题,但房子总体上和中国经济所处的阶段差不多,从温饱向小康过渡。


有房住不一定意味着住得舒适,中国城镇居民仍有约50%的人住在上世纪的老破小里,有20%的人住在房龄超过10年的旧房里,真正住在比较新的房屋中的人也就30%。


中国一线城市仍有超过25%的常住人口依赖租房度日。每年新增新婚离婚家庭数,以及住房更新户数,从中能看出一些趋势,仍能支撑楼市产销在高位维持十数年。


但房子从存量上看差不多够了,至于从重点城市和房屋质量上看,还不尽如人意。地产差不多已过了数量高速增长的高光时刻,而臻善求质之路还很长。



三是涉房政策也就这样了。


在2017年之前,涉房政策受到诸多因素,尤其是经济波动的影响,政策频仍且动态不一致,数年数变是常态。


2016年底,“房住不炒”逐渐清晰并被广泛解读,从2017年3月至今,涉房政策以稳地价、稳房价和稳预期为核心,推出稳定楼市的长效机制,至今政策框架没有剧变。房地产这棵树再大,也不能长到天上去。


2017年至今,其间有中美贸易摩擦,有新冠疫情等导致经济起伏,但涉房调控再也没有作为刺激经济增长的短期政策而生变。“房价永远上涨”的市场预期早已不复旧观。非重点城市的楼市稳中有落已是常态。


在可预见的未来,比如说“十四五”期间,楼市调控基调改弦更张的可能性,全国房价不合理普涨的可能性,都可说是微乎其微了。



四是开发销售模式艰难了。


难不难甚至都不需要太深奥的分析,2015年之前,开发商在富豪榜单上分量很重,此后明显退潮。


同时上市房企也得不到投资者的追捧,2011年以来,地产10强的市值大约增长了3倍,估值总体上处于被下杀状态。这些折射出高负债、高周转、高成长的“三高”路线已难以为继。


目前开发销售规模受到很大制约,制约可形容为地贵、钱紧、价抑。获取优质土储越来越贵越来越难,好地好项目要政府批出好价也很困难,一些重点城市甚至出现一二手价格倒挂、认筹如同买彩票的奇葩现象。


不仅如此,开发商遭遇到了持续严峻的金融氛围,前有央行的三条红线,后有银保监会主席郭树清指出,银行信贷中,涉房信贷占比约39%,非银涉房融资比例更高,已构成系统性风险的首要因素。


可见开发商遭遇销售利润率不断缩水、土地获取日益依赖勾兑、产品去化总体趋缓、涉房税费不减、融资收紧和报表修饰难度加大等诸多挑战。



五是房价很不便宜了。


如无意外,中国可能在2021或2022年达到高收入国家的门槛,而此前,中国主要城市的房价恐怕早已是发达国家水平。


房价真的不便宜了。中国百强县的绝大多数,房价不低于万元。在一线城市,一套房更是要努力一辈子的事。


一个虚拟的例子,是假定有两个优秀的985高校毕业生,都幸运地在京沪深的金融机构找到了工作,其职业生涯也算中规中矩温和攀爬,那么其30年整个职业生涯的税后收入可能在800万元-1000万元,而一套还算说得过去的住宅连本带息至少要八九百万,这需要这对年轻人双方父母提供约三四百万的购房首付,并且在职业生涯的前10年始终处于入不敷出的状态。


假定小家庭30年基本生活开销300万,育儿约需100万,旅游及购换车需100万。那么这对努力打拼的优秀的年轻人在退休时,其实手中仅有三五百万积蓄而已,这还需要假定他们没有太多的赡养父母或供子女海外留学的压力。


到如今,重点城市的房价,确实已大部分年轻一代生命中不可承受之重了。随着中国加速老龄化和家庭净储蓄率的持续下滑,普罗大众对高房价的耐受力越来越弱。



六是炒房没什么意思了。


这倒不是说买房就会套牢,但从资产配置角度看,轻松炒房轻易获利的机会在收缩。


以往高光时刻的售楼处摩肩接踵,目前各种调控机制使得随意购房变得很困难,而通过银行按揭来炒房加杠杆更困难。同时,房价已不复普遍上涨的旧观。



为什么少部分人还热衷于炒房?


原因在于沪深等少数城市还残存一些新旧房价倒挂的碎片化机会。


尤其深圳集聚了诸多新兴产业和年轻大学生。据此套利也要小心,价格倒挂意味着新房品质通常不会太讲究,随着市场预期的变化,这种倒挂也会收缩甚至消失。天津厦门福州等都是例证。


和前50分位的股票基金相比,和相对稳健的信托产品相比,炒房的收益也不再有什么优势。更何况房产交易税费和流动性贴水,使得房价微涨十来个百分点,也并不意味着获利。


看起来,随着疾风骤雨的廿年城市化历程,房地产逐渐告别了高光时刻。明智的投资应当穿越经济周期,拥抱朝阳产业。


廿年前的房地产是朝阳,这也是为什么万科上市以来,股价上涨逾300倍,名列A股前五大牛股;这也是为什么新世纪以来,约有13%的中国富人是通过炒房致富的,炒房曾是位列创业和打工之后的第三大致富因素。


但如今中国楼市可能真的走入新常态了,房地产仍是数十万亿的重要产业,再期待房价普涨暴涨可能不现实。


认清行业周期如此重要,邮政曾是19世纪末期美国极显赫的产业,据说全美有约10%的耕地用来提供邮政系统马匹所需之草料,如今呢?


在中国有八分钱邮票记忆的人群恐怕不再年轻了。


尽管如今一二手房价倒挂的现象仍局部残存,尽管2021年如果通胀抬升也可能对房价有些推升之效,尽管在一线拥房从来不是易事,但房住不炒可能不再仅仅是政策宣誓,而是楼市大趋势。


除少部分重点城市的优质楼盘之外,恐怕绝大多数房屋已很难再炒作。甚至更宜减持。除非你是已实现人生小目标的有钱人,否则你也许要考虑走出房价永远上涨的执念了。


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