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深圳公寓挂牌3年暴降300万亏本卖都没人要?

深圳公寓挂牌3年暴降300万亏本卖都没人要?

发布时间:01-20 12:05

又一个购房者,掉进了深圳公寓的大坑里。


2021年房贷计算器小编的粉丝老吴,2015年花了200多万,投资了一套龙岗远洋新干线65㎡的复式晶钻公寓,单价3.2万/㎡。


最近,由于生意需要资金周转,老吴想将这套公寓出售。


然而,中介建议他,如果想尽快脱手成交,至少要将挂盘单价调低至3万/㎡,甚至2.7万/㎡以下,不然根本别想卖出去。


老吴直接懵了。


他后来告诉我,当时他的内心活动是:难道是我耳朵不好使,听错了?要是我没听错,那就一定是这中介疯了!


深圳一套几百万的房子,5年过去一毛钱赚不到也就算了,居然还要亏本几十万?


差点把中介打一顿的老吴最后还是冷静了下来,他查了一下贝壳的数据才发现,中介并没有忽悠自己。

同小区的公寓,挂盘价为2.3万-2.5万/㎡的房源,不在少数。


贵一点的也有,但这些房源基本都挂牌两三年了,都没有成功卖掉。


真正能成交的,成交价普遍只有2.4-2.5万/㎡。


老吴算了一下,自己必须以低于购买单价8000元/㎡的价格,在5年前原购入价200多万的基础上,亏本50万大甩卖,才能尽快甩掉这个烫手的山芋。



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老吴的经历,并不是个例。


在深圳市场,关于公寓降价、亏本脱手的“投资惨案”,我随便都能给你举出一堆来。


前海的丽湾国际公寓,成交价从2019年4月的5.4万/㎡,一路下降至2020年11月的4.9万/㎡。


红山的龙光玖钻,2018年入市后,一度被北方来的投资客几层楼、几十套地哄抢,当时还引发了“野蛮人入侵深圳楼市”的惊呼。


但如今,买了这个项目的投资客也难逃亏本厄运。


2020年1月到4月,龙光玖钻的二手房实际成交价,从5.9万/㎡持续下跌至5.48万/㎡。


相比开盘时6.5万/㎡的均价,当时买了龙光玖钻的业主,每平方米就要亏掉一万块。


有人说,这些公寓地段都不行,亏本也正常,那些核心地段的公寓总不会跌吧!


其实,这些地段越好、价格越贵的公寓,涨起来很惊人,但亏起来也更加刺激,业主控拆起来,都是眼泪鼻涕一把流。


比如位于福田CBD核心的金中环酒店公寓,2005年底开盘时均价就高达1.7万/㎡,当时全市住宅均价才7000元/㎡。


位置最佳、户型经典、品质极高,还经历了深圳的多次房价飞涨,按理来说,金中环公寓应该是过去十多年,深圳公寓中升值最快的了吧?


然而并不是。


现在,金中环公寓的二手房价只有4.7万/㎡,虽然相较开盘价涨了不少,但考虑到深圳的均价都已经7.2万/㎡了,妥妥的跑输大市。


福田中心区的深业上城,一套358㎡的大户型,2015年开盘时加契税成本价超过3000万,现在降价300万,仍然甩不出去。


车公庙的东海国际公寓,2013年开盘时,有有购房者以10万/㎡的价格买了一套,然而几年过后,这套公寓以9万/㎡的成交单价被拍卖,亏损十分惨烈。


这个项目顶楼最贵的一套,售价2.5亿元,7年多了还没卖掉,开发商最后只能降价2000万元,以2.3亿元的价格抛售。


即便是深圳最顶级的豪宅公寓深圳湾壹号,也并不是每个业主都稳赚不赔。


有个朋友买了一套,1447万登记,还有50万的契税,贷款700万,月供+物业费要8万,供了5年楼,成本已经超过2000万。


但由于是不看海的小户型,并不受市场欢迎,现在即便以1800多万的底价出售,依旧无人问津。


他只好告诉中介,能卖出的高价全都算做佣金,只要能把房子卖出去就好。



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举上面这些例子,不是为了扎大家的心,只是为了说明一个问题:


别看这两年一手公寓卖得火,但开发商宣传的投资价值,都必须进入二手市场接受检验,才能得到证明。


这几年,有很多人通过投资深圳的公寓,赚了不少钱,但也有一些公寓的业主,只要诚心出售,基本都得接受亏损的结局。


其实关于“深圳公寓到底能不能买”这个话题,一直备受争议。


大先生的粉丝群内,时不时就有人因为这个问题进行辩论。


支持买公寓的人,能说出“12条完美理由”。


不支持买公寓的,也能列出不能买的“十宗罪”。


大家在群里争论到最后,一般也会艾特我,问一句:大先生你怎么看?


我也说说我的看法。


在深圳楼市,公寓作为对住宅的有效补充,自然有其存在的“合理性”;深圳停止审批新建公寓后,部分优质公寓也确实有其“稀缺性”,买一套就少一套。


但很显然,公寓也有其“特殊性”:无论是自持还是转卖,都要付出比住宅更高昂的成本。


过高的持有和交易成本决定了,公寓并不是一个适合所有人的投资产品。


一个不适合买公寓的购房者,如果被忽悠洗脑,或是被有限的认知绕进去,晕乎乎地买了公寓,那等待他的结局,大概率就是掉进坑里,不掉一层皮都爬不出来。


哪些人适合买公寓呢?


一是有钱但没有名额的家庭。


在给子女买房的时候,为了不占用孩子未来的名额,不限购的公寓确实是他们为数不多的选择。


而买给孩子的房产,通常都会长期持有,公寓转手难、涨幅慢的缺点,也就不那么严重了。


二是有实力的投资客。


这类人手上有钱、投资需求强,买的都是处在核心地段,拥有核心资源的公寓。


一般也会长期持有,通过出租的方式,产生稳定收益。


三是对升值与否不太在意,但对圈层和身份有需求的土豪。


他们买的,已经不是常规意义上的公寓,而是汇聚核心地段、高端配套、稀缺景观为一体的顶级豪宅公寓。


这种公寓,随便一套都是好几个亿,但再贵也有人抢,例如前海的国金汇,价格高达15-17万/㎡,仍然一房难求。



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除了上面这几类购房者,对其他人来说,同样的钱,投资一套公寓,远没有买一套住宅来得踏实。


要是你符合下面这几种情况,更是不建议你买公寓。


如果你还没有买过一套房子,有深圳住宅名额,就别想不开去买公寓了。


虽然公寓单价往往比住宅便宜,但付出的成本却并不比住宅低。


当你把手上的钱都砸进公寓里,后面想要再换住宅的时候,会非常被动。


那些已经结婚,上有老下有小的家庭,最好也不要碰公寓。


从日常环境到居住体验再到生活成本,公寓都不是一个很好的选择。


公寓一层楼十几二十户,人员往来频繁且杂乱,既不舒适也不安全,还要忍受价格翻倍的水费电费,何苦呢?


此外,很多公寓不能落户,也无法申请学位。就算能申请,基础分也比住宅低不少,根本不能保证入学。


即便你是为了投资,但如果手头资金有限,建议你也不要打公寓的主意。


在贝壳上,很多公寓房源挂了几个月甚至几年都无人问津。在其他业主竞相抛盘的情况下,你想要原价卖出都很困难。


如果你经过慎重考虑,确认公寓符合自己的实际需求,在买之前2021年房贷计算器小编也给你几条建议:


第一,一定要买在交通便利、配套齐全的核心地段,比如前海、深圳湾。


第二,只建议购买小面积产品,户型越大,租售比越低,也越难出手。顶级豪宅公寓除外。


第三,任何关于公寓带名校学位、可以积分上学的宣传,都不要轻信。


第四,有大量住宅供应的区域要避开,比如龙岗、光明。


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