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深圳哪些片区的学位房被高估了?

深圳哪些片区的学位房被高估了?

发布时间:01-20 14:26

1


大家都在追求暴击,很少有人去考虑暴击之后是否高估了。


2021年房贷计算器小编举两个过往的例子,一个是宝中和红山。


2016年上一轮行情结束后,宝中和红山都从两万多直接站到七万加,涨幅比这次的诺德要刺激多了,暴涨之后的红山,收获了一个外号叫“宇宙中心”。


宝中和红山的两倍跳涨,让大家知道关外的涨幅原来比关内猛烈多了,尤其是离市区近,城市界面较好的片区。


2017、18、19年,宝中和红山一直维持在七万多的价格,并不断有人接盘。


又一轮大行情呼啸而过。


今天的宝中,均价14万;


今天的红山,均价10万,还不到。


人比人得死,货比货得扔,红山还是那个红山,但宇宙中心的外号早就遗忘了。


第二个例子是福田中心区。


福田中心区的四大神盘:中海华庭、星河国际、城中雅苑和发展兴苑。


要位置有位置,要产业有产业,要配套有配套,要学校有学校,要品质有品质,简直就是挑不出缺点的四位美男子。


2016年,四神盘的价格已顶到9万,今天,四神盘的均价还不到12万。


我举这两个例子,估计有人会说,这有什么呀,这不正体现了这一轮的分化吗?谁让当初高位接盘的人脑子太笨,运气不好。


当事后诸葛亮总是很容易,如果重回当年,你敢说自己不会高位接盘吗?16年之前的很多年,福田一直表现神勇,红山又刚刚崛起,谁敢想象这是它们最后的高光时刻。


所以,我要请大家思考的问题是,今天已完成暴击并高位横盘的片区和楼盘,哪个有可能是2016年的红山和福田中心区?



2


我给大家几个选项。


1、前海


2、宝中


3、光明


4、沙井


5、深圳湾+半岛


6、八卦岭


7、各片区学位房


都是本轮接近翻倍的暴击片区和楼盘,你赌哪个会再续辉煌,哪个会变成下一个红山?


你可能会说没有下一个红山,这些片区都会继续涨。


因为上一轮的错误就是轻视了发展预期和学位,这几个暴击的片区,要么有预期,要么有学位,预期十年内不会兑现,学位都稳的很,不会再出现上一次的错误了,大胆买就是了。


我不是预言家,我也算不出楼市未来的变化轨迹,我只相信一个朴素的理论:历史从来不会重复。把这一轮的行情完整复刻在下一轮,是绝对不可能的。


这些片区一定会有分化,会有进退,有的持续活跃在热搜上,有的则慢慢被人遗忘。


我来试着找出逐渐丧失热度的片区。


上述七个选项,我会首先选出光明和沙井。



3


先说这次深圳能暴击的产品,靠的是什么?


概念、预期和学位。


光明和沙井,就是靠概念和预期获得暴击的产品。


光明的预期,是光明科学城;沙井的概念,是国际会展城。


先有一个基础的认知,概念也好,预期也好,都是镜花水月。最终决定房价高度的,是和高端产业的距离,是和高收入人群的距离。


深圳的高端就业中心,目前仍是南山的后海、科技园和福田中心区,未来十年即使有变化,也只会西移到前海自贸区,高端产业仍然沉淀在深圳的西南端。


从地图可以看出,沙井和光明距离中心就业区非常遥远。


这类远郊区,传统的命运都是成为睡城,睡城是支撑不起高房价的。


南山和宝中能涨这么高,有扎实的区位基础,而沙井和光明,靠的是预期,它们要想支撑目前的高房价,甚至未来更高的房价,选择只有一个:就是概念和预期成功落地,形成本地的高端产业集群。


一旦高端产业不能落地,那现在的预期和概念就是泡泡,都会破的。


直白点说吧,哪怕以后前海自贸区没有成功,有南山的区位兜底,前海12万还是保的住的。但沙井和光明就不同了,光明科学城和国际会展城稍有偏差,它们8-10万的底是保不住的。



4


先说光明,玖龙台成交价据说已经9万5,破10指日可待。


关于光明的问题,我在去年的文章中分析过,片区面貌不是问题,楼盘品质不是问题,地铁也不是问题,最大的问题在于产业高度不够。


我再复盘下在深圳土拍网查到的信息:


2015到2020年底,光明一共拍出工业用地23块。


有四块被租赁商服公司拍走。


剩下的19家,除了联想分部和大疆灵眸,其他17家分别是艾维普思(电子烟)、华星光电(显示屏)、延纳科技(锂电池)、科陆电子(智能电网/节能减排)、瑞丰光电子(发光二极管/LED封装)、景旺电子(线路板)、崇达多层线路板、电星光电(光伏光电/LED显示屏)、大富科技(移动通信)、安吉尔饮水产业、迈瑞生物医疗、深德彩光电(LED显示屏)、贝特瑞斯新能源(锂电池)、欧菲光科技(滤光片)、华星半导体和中瑞钟表。


光明引进的企业80%属于大型制造业,有一定的技术含量和产业壁垒,但高新产业和独角兽企业太少,对比前海自贸区、各总部基地引进的产业和企业级别相差太远。


光明目前引进的产业,支撑不了远郊九万加的房价,不要拿6号线和13号线说事儿,对远郊来说,地铁线只是基础生命线,对房价有所带动,但支撑不了暴击。


对比沙井,光明至少还有漂亮的小环境做基础,有不够高端但至少靠谱的产业落地做为支撑,沙井就更是主打概念了。



5


很多人对沙井的模糊认知就是:沙井规划震撼,前景一片光明,买就对了。


实际上,沙井的预期都来自于一块填海的净地,在这块净地上,有三个大规划。


一是会展中心,目前在建,规模很大,号称亚洲最大,但了解房产投资的应该知道,会展业对房价几乎没有影响;


二是海上田园,主打旅游,对房价无影响,甚至有负作用,盐田大梅沙的房价可做参考;


三是国际会展城,这个是重头戏,下图是深圳政府2019年的最新规划,不出意外是未来20年沙井的发展蓝图。


我重点研究了国际会展城的土地用途,发现规划最多的是普通工业用地,占了近四分之一的地块,新型产业用地极少。


工业用地主要承接的是制造业,新型产业用地适用于产业转型升级和总部经济。


其他地块则规划了住宅、商业、医疗和文教,国际会展城职住一体可以确定。


从地块规划来看,沙井未来主打的产业定位仍是制造业,并不是投资客幻想的高新产业。


从光明目前承接的产业和沙井的产业规划来看,深圳政府对远郊的产业定位仍是制造业为主,高新产业为辅,即使火的一塌糊涂的光明沙井也不例外。


除了产业,对沙井来说,最致命的还有两点:


第一,这是一块填海带,目前填海尚未全面完工,完工后要经过至少两年的沉降期,才能启动海上田园和国际会展城的建设,看到雏形要十年以上,全部完工预计20年,也就是说,至少20年的大计,今天已经提前预支了。


第二,目前大家在沙井抢的,全是老城区的房子,因为新区还没开始建设,可新城建好后,一路之隔的老城区,就能跟着鸡犬升天吗?


宝中和翻身,我觉得就是给沙井新老城区提前打的样,只隔了一条宝安大道,宝中13万1,翻身7万6。


现在的沙井,很多盘已经破7奔8了。


估计有人会和我扯沙井的旧改,全深圳都在搏旧改,为什么一定要搏更贵的沙井?


所以,现在热炒的沙井有三个问题:


1、没有高级的产业规划;


2、预期落地时间太久;


3、炒的都是老城的二手房。



6


以上是我对光明和沙井的基础分析,也是我从热炒片区中把它们先拎出来的原因,不是说它们不好,没有前景,而是被高估了,预期被部分透支了,就像上一轮的红山。


它们可能不会跌,可能一直会横盘,但五年之后,很可能其他片区从8万变成了16万,它们从8万变成了12万。


光明和沙井之后,我第二个拎出来的是学位房。


学位房这一轮被炒的太过了,很多名校分校,预期中的黑马全部鸡犬升天。


名校的格局不像片区那么稳定,除了几个常年霸榜的名校,其他的每年都在变,有成绩的因素,有人为炒作的因素,每年排名和预期的变化都会直接影响房价。


所以还是那句话:学位房有风险,高位接盘需慎重。


最后剩下宝中、前海、深圳湾这几个靓仔,又有位置,又有产业,又有预期,相对以上两类,安全系数要高一些,因为区位变不了,产业是现成的,前海自贸区的CBD也初见雏形。


但是,片区内的小板块和个盘又有差异,有的潜力大,有的潜力小,我就不再一一解读了。


未来的五年一定是持续变化的五年,有的人先开心后郁闷,有的人先郁闷后开心,有的人会一直郁闷,只有少数的幸运儿能搭上财富的三级火箭,一层层被强力助推,获取飞上云端的快感。


深圳选筹有多难,广州现在有多热,不用2021年房贷计算器小编多说了。


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