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海南房地产调控成功吗?

海南房地产调控成功吗?

发布时间:01-20 18:58

摆脱“房地产绑架”第一省,诞生了?


日前,海南官方举行一次新闻发布会上,海南省住房和城乡建设厅厅长霍巨燃表示:


“我省房地产‘一业独大’局面有所改善,经济结构调整取得阶段性成效,房地产调控达到了预期目标,房地产市场总体运行平稳,房地产市场风险总体可控。”


若真如此,海南无疑给全国其他地方提供了一个治疗“房地产依赖症”的范本。


展开之前先回顾下,此轮调控以来海南出台的一系列调控措施。


2016年,海南按下“两个暂停”,即对商品住宅库存消化期超过全省平均水平的市县,暂停办理新增商品住宅及产权式酒店用地审批,暂停新建商品住宅项目规划报建审批。此时调控本质上还在去库存、救楼市。


2018年,海南收到了一份三十岁生日的超级大礼——在海南全岛建设自由贸易试验区和中国特色自由贸易港。同一年,海南分别从供给、需求两端同时对楼市下狠手。


供给端,实行商品住宅用地计划管理、大幅减少直至停止供应外销商品住宅项目用地等政策;需求端,实施“全域限购”等调控措施。外省投资客基本被挤出市场;到2020年3月,进一步加码,即便本地居民也要限购第三套住房。


数据显示,海南本省户籍居民购买商品住房占比2017年仅为17.8%,但到2020年1~11月已提升至74%,其他非本省户籍购房对象主要为引进人才和常住居民。


没有扭扭捏捏、没有患得患失,一步到位、同时压缩楼市的供给和需求,足见海南摆脱房地产颇的决心。当然这种决心和自信很大程度上是自贸港政策给予的。


同时,为减少去房地产化在落实中的阻力,海南省又取消了12个市县GDP、工业产值、固定资产投资考核。


那么,几年下来,成效到底如何呢?对其他地方有没借鉴意义?


下面2021年房贷计算器小编上干货。


其一,就需求端而言,海南楼市成交盘子确实是在快速萎缩,但价格就……


自2018年调控全面发力后,市场成交规模就开启跳崖模式。2019年新建商品房市场成交规模较于2017年,萎缩了约60%。


2020年1-11月,成交面积和成交额又分别同比下降13.6%、8.5%。


然而值得一提的是,虽然成交规模在大幅萎缩,但成交均价却在快速攀升。量大跌、价大涨的现实,即反映了海南楼市本土需求的坚挺,也算是给牺牲了市场规模的海南楼市里的房企一点点安慰。



其二,房地产开发投资及占比、施工面积及新开工面积等关键指标亦显示,海南楼市供给端也正以肉眼可见的速度萎缩。


所以,就楼市盘子大小变化而言,这几年海南楼市调控成效还是很明显的。


那么,海南为此付出的代价又有多大呢?


毕竟很多地方之所以不敢对楼市下狠手,就是因为楼市对当地经济和财政收入太过于重要。


从GDP上看,楼市调控对GDP增速的影响还是很明显的,见下图,2018年开始调控当年,GDP增速立马下了个台阶。


2020年的数值虽然更低,是更多受疫情冲击的影响,与往年不具备可比性。且1.1%增速是高于全国均值0.7%,可见海南经济恢复的还可以。再考虑到,1-11月海南房地产业GDP同比下滑5.2%。


可见,楼市调控对海南经济的冲击已明显降低。换言之,其他产业开始发力调补了楼市留下的空缺。这无疑是个好迹象。


众所周知,楼市是金融的马仔。


所以,楼市的变化多多少少也会反映在资金端:存/贷款余额。海南也一样。


在调控前的2016/2017两年,海南的资金增速明显高于全国平均水平,这说明有大量的全国性资金在涌向海南。但自2018年开启楼市调控后,海南的资金增速立马跑输全国,表明全国性资金流入已大幅减弱。


2018年成为转折点显然不是巧合,而是再次印证了海南楼市是全国人民的楼市。


不过,调控对海南财政收入的影响却呈两极之势。


楼市对一个地方的财政贡献主要体现在两个方面:


一是体现在楼市贡献的相关性税收收入(包含在一般性公共预算收入中);


二是卖地收入。


随着2018年开启调控、楼市成交规模大幅萎缩,一般性公共预算收入增速在2019年出现明显下滑,并在2020年进一步恶化(里面也有很大一部分疫情因素)。


卖地收入(国有土地使用权出让收入)这一块就有点意外了。


在调控开启后,2018/2019两年,海南卖地收入不单没有下滑,反而还在快速上涨,直到2020年才出现明显的回落。


总的而言,海南开启去房地产化这几年,调控成效确实明显,不仅控制住了楼市体积的膨胀,还将其关进了笼子。不过,对收入层面的冲击也是实实在在的。


那么,海南的去房地产闯关对其他地方有借鉴意义么?


2021年房贷计算器小编认为很难,因为海南太特殊了,其有着远非其他地方可比的优势,也远非其他地方所能学。


一是海南坐拥自贸港超级利好,在此利好下,会有源源不断的资金、人才和产业涌入,不仅可以填补房地产留下的空缺,还能孕育出新的增长引擎。


但对内陆的大多数三四线城市而言,最缺的就是产业和政策,所以才要靠房地产扛大梁。


二是海南再去房地产化的过程中,即便出现收入上的压力,也可以通过中央的转移支付得以缓解。所以,于海南而言,去房地产引发的收入下降会是问题,但不是揭不开锅的大问题。


但中央不可能对所有去房地产化的省市都进行补贴,那负担就太重了。


所以,海南去房地产化样本,在未来一段时间内,更可能是一个孤本,而不是范本。


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