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济南投资买房还可以赚钱吗?

济南投资买房还可以赚钱吗?

发布时间:01-20 22:00

不管是楼市小白,还是买过几套房子的老置业者,向2021年房贷计算器小编咨询楼盘都会捎带问一句,这楼盘能涨到多少?


或者直接问,给推荐几个投资楼盘。


严格意义上来讲,现在济南的房产,有一部分保值没问题,要说投资升值,比较勉强。



01、房住不炒 先了解你的对手盘


买房纯投资的购房者,一定要先明白一个道理——你买入的房产到你手里就变成了二手房,未来你出售的时候你的竞争对手,另外你将面对的现状以及困难:


1、对手有周边出售房源的房东。


2、周边在售的新房也是对手。


3、你的房产要变现,渠道只有一个,那就是二手房中介。


4、中介现在主推新房销售。


5、银行贷款歧视二手房,优先给新房放贷。


明白上面一点之后,大家再到各二手房平台看看挂牌的二手房房源,可以发现大量的次新二手房,每个小区少则几十套,多则上百套。然后再看看挂牌的老房子,数量也不少。


挂牌存量房众多,如果你现在买入新房投资,你需要好好盘算一下你的变现周期、收益,还有你买入的房子与已挂牌房子比是否有优势?


价格优势、品质优势都要关注。



02、买房投资已然“根深蒂固”


对于普通老百姓,当你的衣食住行满足了之后,勤奋的人们总会有积蓄,有了积蓄就想保值、升值。房价涨了20年了,大部分老百姓已经意识到买房“投资”是一条稳妥的保值、升值途径。


买房多省心,付上首付,每个月付个月供,就这么放在那里,只要开发商相对靠谱,交房可以出租收租金,出租几年,房价一涨又可以变现,少则几十万、多则上百万的差价收益。


只要不是买了烂尾房产,大概率不会赔钱,即使赔钱也不会赔太多,多放上几年就又涨上来了,20几年来不一直这样吗?


有钱就买房,买了房就能升值变得“根深蒂固”。


而做实业呢?特别是这几年,不管大小买卖,只要你有门头、办公地点,做起来每年都要求爷爷告奶奶,各个部门拜码头,年年看脸色,算成本,老板比员工活的还累,最后还不一定赚钱;


做不起来,本钱全赔光,何苦呢。


“买房赚钱容易,风险小,实业赚钱难”几乎成了公认的事实。



03、买房投资短期恐难赚钱


人就怕有了不该有的惯性思维,特别是在一个行业走到岔路口的时候,你还认为这个行业还会延续老路走下去。


现如今的地产,正是如此。


在我看来,接下来地产商会进入微利时代,而投资房产的大部分人,同样很难再赚到大钱,如果选择不好甚至会亏钱。


开发商靠规模赚钱,可能收益率低,但是规模大,还是能赚到钱的。


而普通购房者呢,对房产的了解还停留在普涨的阶段,普通购房者对房产买入的时间、价格、产品、片区、物业等均是表面的认识,很有可能因为“不懂”而选错,导致赚不到钱甚至于赔钱。


我们生活在济南,我就举几个例子:


济南CBD片区2016年底开盘价格23000-25000,当时有的全款,有的绑定高价车位、地下室。现在已经到了2021年,你看CBD的精装、毛坯与2016、2017年相比,基本上还是纹丝不动。


如果说是投资CBD的话,那即使是这部分楼盘2021年涨到3万,其实也不赚钱的。你要将税费、资金成本、月供成本算进去,而部分车位、地下室还有可能变为赠送处理。


而2021年CBD房子能整体到30000吗?


即使能涨上来,那二手房卖得出去吗?


西客站的例子我就不举了,2017年底、2018年很多人也是在高点投资了一些房产,限售下,短时间也肯定赚不到钱。


等到这批房源回到高点的位置,这批人才算解套,而如果计算一下资金成本,依然赔钱。


东边唐冶雪山也有类似情况,2017、2018买入的很多购房者,5年之内很难见到收益。


这能说明什么呢?就是很多投资者都是跟风者,交了首付、付利息,变成了交学费,只是这个学费真挺贵。



04、未来的楼市分化将非常明显


昨天在群里一个网友问我“如果以长期持有为目标,最少五年,孙村、唐冶、长岭山等板块中,哪个板块可能会收益率最高?”


这种问题真的很难回答:


首先,片区里面房价差异也很大,你是买片区里面贵的还是便宜的。你比如:CBD片区有31000的也有22000的,汉峪片区有17000-18000的二手房,还有30000左右的新房。


其次,你在一个片区里面买谁家的房子,买什么产品差异也很大。


你比如雪山片区,有17000买了万科龙湖城市之光的,也有13500买了金茂逸墅的,还有12500买了中新国际城的,也有10500买了中新锦绣天地的,怎么算收益?


再次,还必须考虑你要买入的片区,未来几年的供地情况,供地决定了片区新房的供应量,这块地以什么样的价格供应。


比如说:工业北张马片区、新东站片区,如果2020年这个片区有大量土地供应,而且是绑定一些条件底价给到某些开发商,这些因素肯定影响片区房价走势。


最后,你还要考虑政策因素,货币因素,城市发展因素等,这些决定了你买入的时机。


以上这些都没法简单的几句话去概括,每一段可以再展开来聊很多。未来买房差不多快要赶上选股了,各种“技术指标”都要看,不是随便买就能赚钱的时代了。



05、济南投资买房小结


聊了这么多想说明的就是,“房住不炒”,对于投资济南房产,要抱有保值、微利的预期,这样或许你能挑选出部分楼盘抵御通胀。


如果想高利润,很难。当下的时间已经不对,当下的政策不对,当下的资金环境也不对。济南的房产属于防御性资产,不属于进攻性投资。


你看南方几个一线城市房价涨,也是优质房产、优质学区房涨的凶,普通房产微涨而已。


对于刚需而言,2019年底部分楼盘很合适,2020年底部分楼盘也很合适,2021年不应该再等了,不要指望买到低点,买到底部区间即可。


2021年房贷计算器小编认为房产的微利时代来临,不要再抱有房价暴涨的幻想。


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