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安徽合肥房价多少?现在可以买房吗?

安徽合肥房价多少?现在可以买房吗?

发布时间:01-21 07:41

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中国东部地区有这样一个城市。


它起点很低,70年前还不是正式省会,只因为领袖一句话,才被钦定省会。


它交通区位很差,在普通铁路时代,只是全国铁路网的神经末梢。


它城市很小,产值很低,往前推20年,在东部省会城市中总GDP中只是倒数。


然而,就是这样一个城市。


2016年,却创造了一个吉尼斯世界纪录——房价涨幅全球第一。


那一年,它的房价涨幅,和苏州、南京、厦门,并称房价四小龙,牢牢占据了整个中国二线城市的“c”位,可谓一战封神。


对,这个城市就是合肥,号称“霸都”的合肥。



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那么,从2017年到2019年,封神之后的合肥市场是怎样的。


这几年中,2021年房贷计算器小编曾长期关注合肥楼市,并且二次去合肥调研,最近的一次在2019年的年中。


一句话概括我调研的感受,合肥楼市的这三年:很平静,南到滨湖,北到新站,东到包河,西到蜀山,每一个区域市场都是不温不火,慢慢消化2016那一年疯狂的泡沫。


然而,这种平静却在2020年被打破。


标志性的事件是土拍。


2020年11月,合肥进行了两场有标志意义上的土拍。


佳兆业以15277.42元/㎡的楼面价、29.75%的溢价率、31800㎡的竞自持面积,拿下滨湖BK202005号地块。


融创以12511.3元/㎡(A地块)/13762.43元/㎡(B地块)的楼面价、29.68%的溢价率、33800㎡的竞自持面积,拿下包河BH202007号地块。


滨湖楼面价15000,包河楼面价13000,说实话,还在可以想象空间之内。


然而,当你再计算他们各自的自持面积之后,你就会发现合肥楼市又出现了2016年熟悉的一幕——面粉的价格高于面包。


以滨湖地块为例,开发商自持31800人才公寓面积,按照容积率单方成本计算4000,合计成本12720万,除以商品房可售面积,楼面价达到了惊人29000。


然而,当你环顾整个滨湖,新房单价达到29000的尚且不多。


于是,整个滨湖都沸腾了。


这是周边开发商的反应。


这是周边业主的反应。


于是,整个合肥南部购房的热情被彻底点燃。


在二手房平台贝壳App 上查询发现,政务区调价已经开始跳涨。有的房源10 月初挂牌价240 万元,到12 月中旬价格已涨到286 万元,其间5次涨价。


在滨湖新区,新房市场的火热更为明显。某项目于10 月中旬首开,400 余套房全部卖完,随后又于11 月、12月加推,也基本售罄。


最引发市场关注的是项目需全款购房,有如此“高门槛”购房要求的项目,已经是个普遍现象。


截至2020年12月31日,合肥九区新建商品住宅存量46046套;按照过去6个月的去化速度,需要7.57个月才能卖完,尤其是滨湖,高新和包河,每区库存已经不足5个月,属于极热的市场。


所有的市场现象,好像对合肥人说,2016年又回来了。



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然而,2020年毕竟不是2016年,在合肥南部城区楼市一片滚烫之时,同一城市的北部城区楼市却依旧一片冰凉。


比如新站区、瑶海区、肥东县、长丰县等,虽然最近热度较之前有所提高,但改变不了“打折促销才能走量”的现状。


甚至在某项目,依旧发生了“降价维权事件”。


事情的起因,大概是这样的:


在该项目的业主群里,一位刚加业主群的业主,曝出了自己买房单价远远低于其他业主,差价在2000元/㎡左右,而且非一楼,非顶楼,非工抵房。


这一下,前期业主自然炸锅。于是也就出现了横幅上“一月降价30万”的字样。


不是因为交房质量,只是因为降价,业主又开始“白条幅”,可见合肥北部市场之冷。



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这是2021年房贷计算器小编总结的2020年底合肥二手房地图。


目前合肥九区三县二手房可以分为4个阶梯:


1、3万+:政务区,二手房价格一骑绝尘;


2、1.8-2.5万/㎡:滨湖区、高新区、蜀山区、经开区,当下的热门区域;


3、1.4-1.8万/㎡:庐阳区、包河区,肥西县,热度有所上升,但是区域内也在分化,不同的板块情况不同;


4、1-1.4万/㎡:瑶海区、新站区、长丰县、肥东县,房价洼地、依旧是去化困难,不管是开发商还是购房者还是在泥淖中苦苦挣扎。


是什么引发合肥整体市场如此的分化?


当你跳出个别城市楼盘,俯瞰整个合肥楼市之时,你会发现如下规律:


第一、品质楼盘和品牌楼盘,是抗跌先涨的重要因素。


在主城区中,当区域板块发生分化之时,那些有品质有品牌的楼盘总是涨多跌少,不管这个楼盘是在合肥的南或者北。



第二、在所有配套之中,最应该注意的是学区。


即使在合肥楼市状况不甚好的2019年,如果有好学区的加持,虽然是老破小,其抗跌性总是超强,甚至能够逆势涨价。


2019年全年,合肥名校学区房涨幅惊人。涨幅前5的学区房全部都在30%以上。


合肥230个顶级学区房当中有26个小区房价破3万/㎡,其中贵的合作经济广场已经高达50216元/㎡。


请记住,主城房产的保值和增值,从某种意义上来说,已经不是地段而是学区。



第三、最后一个要点,也是最重要的一点。


当一个城市发生分化之时,政府导向一定是第一位的因素。


对于合肥,市府所在地在政务区,省府所在地在滨湖区,科创发动机在高新区和蜀山区,所以它城市发展的方向很明确,一定是向南,一路向南,这一点毫无异议。


所以,2016年,全城涨声一片,这一点差异不明显。


2017年,全城一片萧条,这一点差异也不明显。


但是,到了2020年,全城开始超级分化,这一点就非常明显。


当在一个城市中,你实在无法判断你的买房方向。


所以,对于现在还是以政府投资主导城市发展方向的时代,买房的坐标一定是:


政府,政府,还是政府。


坚持这一点,可能这不是选房的最优选择,但肯定不是最差选择。


请记住,开发商可能会买错地,但是政府绝不会卖错地。

 


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