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买房遇到房东反悔怎么办?

买房遇到房东反悔怎么办?

发布时间:01-21 08:01

今天2021年房贷计算器小编要和大家讨论的,是一个非常现实的问题:


如果牛市买房,遇到房东反悔怎么办?


这个问题,比要不要买房、房子买没买贵还要迫切,因为当下很严峻的现实——新房难摇,二手房源的量越来越少,地段学区还不错的小区都是个位数房源。


房东诚不诚意?能不能尽快买到?是否可以立马签字收定金?能否尽快配合网签?


如今都是悬在买房人面前一个最大的难题。



1


先声明,这篇并不是针对房东。


牛市,房东跳价反水;熊市,买家毁约不卖,这都是客观存在的。


只不过最近上海楼市的行情太好,这种现象被放大了。


说到底,买房卖房是个市场行为。虽说买卖在一定程度是自由的,但一旦下定走合同,就必须接受契约合同的规制。


房价上涨,房东可以反悔,只要愿意赔偿违约损失就行;房价下跌,买家也可以一走了之,只要赔偿房东损失即可。


每个人都要为自己的选择负责,道德上可以选择失信,但契约上却逃脱不了赔偿。在信息不对称的社会,契约的意义、合同的规制便凸显出来。


跳单这件事本身说起来可以很简单,双倍赔付定金是肯定逃不脱的,如果哪一方想着油滑钻空子不想履行合同赔付。很简单,走司法途径解决很快。而且,一走一个准。


但说起来又可以很难,因为对于买房人来说,最急的是尽快买到好房子,无论是置换还是学区、投资,赔付的那一点定金并不是最重要的。


所以本文的重心,并不是如何获得双倍赔付,而是如何规避牛市买不到房的损失和风险。



2


先说下我身边的例子吧,虽然扎心,但也足够真实。而且从这两个例子,我们可以得到一些极其有用的经验总结。


团队的火箭哥和86同学,都曾先后经历了房东跳单。


去年11月,火箭哥定了套房,这套纯粹为了婚房准备,对品质和地段有一些执拗和情怀。


思来想去,定在了南京西路,入则静谧梧桐树下,出则繁华南京路商圈,反正怎么看怎么完美。


这套平米顾问专家抢到的房源也很不错:楼层好、南北套、户型和小区品质兼具。


也许是整个过程太过顺利,或者是去年11月行情还没有那么疯狂,所以定金下过之后,遗憾的是没有做第二手准备。


结果,房东跳单了。虽然对方很爽快,赔付双倍定金,但问题是耽误了时机。


婚房啊,对于他和火箭嫂来说都是人生的一件大事。


回想起来,这个跳单经历给他最大的经验是:


第一,看上的房子,只要喜欢,下「大定」。


这个大定,一个是展现诚意获得买房优势,一个是建立房东违约的鸿沟。


如果房东不愿意收大定呢?那他可能在钓鱼,随时想跳价或者想挑客户,直接判定不诚意,下个小定,不要浪费太大精力。



第二,做好备选方案。


心理预期的新房同步摇,二手也要有备选方案。实在不行,多下几个小定,只要能买到心理预期的好房子,损失几个小定又何妨。


从长线来看,未来的涨幅远远不止5万10万这么多。


好房子更是难得。



3


如果说火箭哥被跳单过程并不跌宕起伏,那么86同学的房东,更是“城会玩”的代表。


不吹不夸,86是个投资实战专家,而且很擅长做城市研究、做数据、做精算,在买浦东那套单学区房之前,他做了很多的精算工作。


当下的买入逻辑、房源匹配价值、小学学票溢出价格、初中学票溢出价格。从时局到板块到小区,逻辑清晰。


最后86几乎是和平米的顾问老师在房东楼下等到凌晨,正好赶到对方出差回来,立马在周边找了个便利店,下定签居间抢到了这套房子。


整个过程,连房子都没实地看。


搞笑的是,过了段时间房东觉得卖亏了,也不提涨价也不提赔定,而是开始了“戏精模式”。


我们在闹离婚,没空网签,要把财产分割做好巴拉巴拉……


86事后回忆告诉我,当时看房东声泪俱下很是感动,但现在有想把“奥斯卡“颁给他的冲动。


这一拖拖了大半个月,这简直就是不想卖还不想赔定金的典型。


最后的结局如何?定金肯定是双倍赔偿了,这个“演戏”也逃不掉,但最可惜的仍然是耽误时机。


86同样给了我几个“血泪”的经验总结:


1、定金下过,尽快推动网签。


网签是一个很重要很重要的阶段,如果没有网签,只能拿到定金赔付,但只要完成网签,违约成本就要提高到总房款的20%,这对于多数房东来说,违约成本都太高了。



2、房东任何形式的拖延,都要判定不诚意。


什么不在本地、人在国外、签约拖晚等各种借口,几乎都可以认定为不诚意卖的表现。


这套不行,等着收违约金,迅速看入下一套。



4


不可否认的是,现在有不少的“吃着碗里看着锅“的存在。


利益面前,永远不要考验人性。无论房东还是买家,抑或是普罗大众,这句话都是成立的。


怎么系统避免这种现象的发生?在居间协议上就把违约责任前置。


首先,依据协议违约条款执行,正常情况宽限期15天,宽限期内违约金为每日总房价款万分之五,超过宽限期违约金为总房价款20%,且守约方可以单方面解约。



其次,协议上需要注明对方身份证地址或书写的联络地址为有效送达地址,守约方的律师函可以按此寄出,次日即视为送达。


如果这个时候已经确定是违约了,一旦起诉打官司,违约方会输掉。


还有一种方式是协商处理,比如一方无意违约,但时间的确需要延后,且并非出于自己的意愿。那么双方要去协商,最好是由居间方来协商,因为毕竟还会涉及到违约条款。


一旦协商到另一方也同意了,就不是违约,但是一定要签一个补充协议,或者是原来协议拿回来写一个补充条款都可以,双方都要签字。


这样并非你自己真实意愿的违约,如果博得对方的同情和认可,是可以这样解决。


不可抗力特殊情况,不算违约,无法追究违约责任,协商处理。


这是通常的流程和细节,但仍然需要买家注意抵御未知风险。


第一,买房过程,对协议谨慎上心。


在对房子进行全面排查、尽调之后,上下家的交易过程、签约过程都可以开心快乐,但对待合同条款、价格数字、节点日期等,一字一句都需要谨慎。



第二,预防为主——下大定。


下大定注意有个风险点,防止对方卷钱跑路或一房多卖,就是找专家做好尽调工作。



第三,尽快进入网签程序。


在熊市一般都是滞后网签,但牛市节奏是完全反转的,加速网签,锁住房源。


这种情况下房东不仅违约成本高,而是他还会担心走司法流程,会拖自己的置换或卖房节奏。


还有,网签最大的好处,就是抵御调控风险,可以防范政策变化,避免一夜之间失去资格。



第四,晓之以情,动之以理。


一般情况都不要太硬气走什么司法流程,能够圆润的解决问题最好不过。


只要房东不太过分,加价幅度不大能够买入就接受吧,最终你会发现这个阶段的买入还是正确的,只要房源能够解决你的自身需求,实际上未来得到的收益会远远超过加价。


毕竟长远来看,上海的房子还是最好的投资标的之一。



5


最后,无论是房东还是买房人,希望大家都能够善良和气的解决问题。


房东不要太过,毕竟以后也还是要置换。


买房人也不要睚眦必报,毕竟还是以买到买对为主。


于房子而言,谁都不要想着能买到最低点,卖到最高点,很少有人能够幸运的做到两全。


于家庭而言,房子只是情感的寄居地,完美解决买房卖房、置换、学区各种需求,情感的慰藉比冷冰冰的水泥砖瓦要更有意义。


赶在这个节点,2021年房贷计算器小编希望各位无论是买房还是卖房,都能够如意称心。



6


网友讨论:买房遇到房东反悔怎么办?


网友:Maggie


 去年5月当天看房当天网签,买房小白被中介牵着鼻子走,现在看看,买房有时还是需要点冲动的




网友:安敬瑜


 文章内容通俗,借鉴意义很大。对86的精算…下次分享一下方法论吧




网友:爱表的上海人


 指导意义十足




网友:艾斯


 昨天亲眼看到,戏精房东,签约人已经开始装修了,然而房东效仿zs,不签字玩失踪,想让签约人贷款办不下来,被动违约~


小编:


哈哈还有玩消失的,钱一样要赔,何必呢




网友:问春风


我的置换比老师列举的情况更惨,求您指导后面怎么办?


我19年7月底网签了嘉定新城龙湖郦城的一套小四房,门口就是九年一贯制学校及幼儿园,高中也规划了,附近嘉定新城地铁站、瑞金医院分院、万达广场。


19年8月付掉7成首付,就等房东还清港币贷款过户了。期间房子提前交付我了,等到2020年1月对方还不能还清贷款,起诉到法院。


由于要房子的话,需要我拿现金替房东还清贷款,还得渣打银行同意我一次性还清(我受每年5万美元外汇管制),法院不一定判继续履行合同,只好诉解约。2020年5月1审,2020年12月二审结束,目前我们在申请执行,拍卖房子拿回钱。


合同价511万,到目前,房价涨了120多万,赔偿金80万,然后按一年42万递增(到拿回钱)。


现在可怕的是没有房源了,不管几室。12月时房东说我们贴他30万就同意和解,我们不同意。现在怎么办?


是委屈求全和解?还是慢慢拍卖拿回钱,自己也继续攒钱,等待大四房房源?


小编:


本来以为你是在分享经历,没想到过程也够曲折,现在的矛盾点是要钱还是要房,年后再等房源价格还要贵,可能牺牲的不止这30万。


咽不下这口气对不对?但跟房子置气跟以后的生活置气更没必要,和家人好好商量商量,权衡利弊吧。




网友:不二嘉


 之前买房的时候咨询过律师,网签了一方违约,可以起诉要求履行买卖义务,否则赔偿损失。




网友:jesse


 啥时候听听86的精算




网友:棉小渔


 坐标北京,上周末签单下定30万,有些后悔定金付少了,这周赶紧打网签。想过要是卖家反悔怎么办,还能怎么办,拿上60万赔偿赶紧签下一套


小编:


北京也要抓紧了




网友:JH

 

如果网签后 想单方面解除合同 愿意赔双倍定金 又要怎么操作


小编:


网签后可不止双倍定金,要看怎么协商了




网友:凝眉

 

我想回复“问春风”的问题:2021年民法典实施后不是可以跟抵押的银行通知一下,就可以变更抵押人了吗?为什么还需要付清全款呢?




网友:WX

老师,我这里也是。已经网签付完首付,房子提前给我们了已经装修到一半了。现在要求房东配合贷款,房东不在上海说疫情过不来,也不愿意邮寄材料说不放心。


合同写具备贷款条件10天内房东需要配合贷款,不然参照第十条算违约责任,也是万五一天根本违约20%。马上就到10天了。如何对房东晓之以情劝说他邮寄材料配合贷款?


小编:


协商解决,他这是拖,不过你们已经网签过了,问题不大,他一直不配合你就申请保全。




网友:雪城


 想想 长期一线踩盘 我是11月初看好房子11月底就拿到产证  谈判主控权在自己手里是关键 3月底还有几百万尾款收房时才付 哈哈




网友:刘凯


老师,我是置换,下了15万定金,还没签正式合同,但是居间合同上写的20%违约责任,这个有效吗?房东目前也快坐不住了,要求我们提前首付网签,怎么办


小编:


如果资金到位,提前网签也无妨。如果还在筹资金,就按合同走。你们这是连环置换单了,确保你在上游。


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