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房价还在深跌的省会城市该反弹了吧?

房价还在深跌的省会城市该反弹了吧?

发布时间:01-21 08:36

2021年房贷计算器小编认为过去一年,中国楼市像李清照的词一样分化:红了樱桃,绿了芭蕉。

 

红的是头部城市:深圳在猛涨,京沪在补偿性小爆发。绿的也是头部城市:经济强省的省会或副省级城市,比如青岛、郑州、贵阳和济南,都在跌。

 

我们继续采用国家统计局的五年期累计涨幅(即「定基:2015 年=100%」)这一统计口径,来看看它们如何跌,会跌到什么时候……

 

*注:由于不同城市的新房限价严厉程度不同,一手住宅的数据之可比较性较弱,故本文所有数据均采用二手住宅数据。

 


1


它们为什么连续跌

 

最近两年房价连续下跌的省会城市、副省级城市或直辖市,一共有五个,分别是:青岛、郑州、贵阳、济南和天津。

 

◆连续两年下跌的中国高级别城市


城市峰值年份/2018年谷值年份/2020年下跌百分点
青岛33.5%23.6%9.9个百分点
郑州32.4%23.6%8.8个百分点
贵阳21.8%
14.96.9个百分点
济南31.9%
25.6%6.3个百分点
天津34.3%28.9%5.4个百分点


 注:采用国家统计局二手住宅的「定基:2015年=100%」数据口径,表中「下跌上涨百分点」指2018年12月数值-2020年12月数值,高级别城市特指省会城市、副省级城市或直辖市


比它们弱的省会,反而是涨的:郑州两年累计跌了 8.8 个百分点,隔壁省会合肥累计涨了 12.6 个百分点;贵阳两年累计跌了 6.9 个百分点,隔壁省会南宁涨了 17.2 个百分点……


为什么?


房价下跌的原因非常复杂,但就青郑贵济津这五个城市而言,我们可以关注至少四个因素:阶段性回调,调控政策超配,土地供应量过大,经济发展缺乏新动能。

 


●阶段性回调


阶段性回调,是很多城市都有可能发生的。即便是广州这样的发达省会,在 2019 年也回调了 2.9 个百分点,但在 2020 年迅速反弹了 11 个百分点。但青郑贵济津这五个城市不一样,它们的阶段性回调更绵长。

 


●调控政策超配


调控严厉程度超过了城市能级的承载力。以限购和限贷为主的限制性政策,降低了更多普通人(非官方定义的「人才」)向它们流入的速度。〔贵阳的连续下跌不含该因素:贵阳不限购。〕

 


●土地供应量过大


土地供应量过大确实是其中一个原因,但并不是主要原因;当行情来临时(比如解除限购,放松银根等),如果一个城市有足够的吸引力,再大的土地供应量也会被消化殆尽——毕竟,中国是人口流动性极强的超大规模国家。


 

●经济发展缺乏新动能


这是非常关键的因素。经济发展缺乏新动能的城市,房价在经过一轮大幅拉升之后,下跌回调的概率是要更高一些的〔这一点不仅适用于最近两年在阴跌的青郑贵济津,今后也适用于最近两年在连涨的西宁与银川〕。

 

青郑贵济津这五个城市普遍面临着经济结构老化的问题。比如,前些年郑州在引入富士康之后崛起态势极强,但单纯的硬件制造并没有及时滋生出相对复杂的数字经济生态——这一点,郑州暂时不如合肥。

 

贵阳也面临着跟郑州相似的瓶颈:前些年贵阳因「云上贵州」崛起态势极强,但也暂时没有生长出更多的根系。

 

青岛这两年(2019-2020 年)主政官得力,正在奋发图强,颇有王者归来之势,但要形成新的竞争力还尚需一些时间——应该很快了。青岛的城市竞争力反弹,是指日可待的。


连续两年下跌,不是单一原因造成的,至少是上述四个因素相互叠加所导致的。

 

不过,不用担心,毕竟它们是省会城市、副省级城市或直辖市,即便找不到过硬的新动能,只要这座城市的经济基本面还是向好的,反弹是迟早的。

 

像青岛这样,反弹可能会来得更快一些;像天津或济南那样,反弹可能稍慢一些。但迟早都是要反弹的。期待贵阳在「云上贵州」的基础上还能再度裂变,期待郑州在引入富士康的基础上还能再度裂变。

 

总之,省会城市、副省级城市或直辖市的房价,还没涨透。



2


贵阳的另一个我

 

最近在听中国歌手薛凯琪的粤语新歌《哥本哈根的另一个我》,她不会唱「郑州的另一个我」或者「贵阳的另一个我」……哪怕是青岛这么优美的地方,她也不会唱:「青岛的另一个我」。

 

还需要一些时间。等到我们国家的房价也像哥本哈根那样超级稳定时,等到我们大多数人都懒得谈论房价时,或许才有可能。


所以,未必是哥本哈根有多高级,而是阶段不一样:我们的房价还没涨透,哥本哈根的房价已经涨透了。

 

总有一天,会有一位北欧歌手唱那种很高级的流行歌曲:《贵阳的另一个我》或《郑州的另一个我》……

 


3


再跌一会儿

 

还在深跌的那些省会城市,再跌一会儿该反弹了。


为什么说得这么肯定?


从长期看,是中国的经济态势仍然向上;


从短期看,是房价上涨的新一轮「城市轮动」已正在启动;


2021年房贷计算器小编还有下一篇,详解风起云涌的「城市轮动」。



4


网友讨论:房价还在深跌的省会城市该反弹了吧?



网友:云飞扬


 太原是一个没有存在感的省会城市




网友:立西


老师,红了樱桃,绿了芭蕉,是南宋蒋捷的词。




网友:lawa


 阶段性回调,调控政策超配,土地供应量过大,经济发展缺乏新动能。


啥时候轮到杭州啊?




网友:追忆似水年华


 用图里的数据算的话,青岛比15年的时候还要低20%的,可实际上青岛现在的房价高到天上去了,只是比最高点的时候降了一点,但整体还是很高。有些数据,嗯,看看就好,不能当真




网友:卫斯李


老师,是南宋蒋捷的词




网友:Bingo


 郑州优在人口/交通/国家中心城市战略定位,劣在产业结构/教育科技,造成的现状是大而不强、肥而不壮、前期爆发力强但后劲严重不足。




网友:WXY


 应该差不多了,房价从17年开始回落,已经过去了四年了,21年年中,应该就是转折点了,最近也听到了很多人要买房子的声音,毕竟越跌的过程越不出手,但是总不能一直憋着,总要有需求的,特别是置换一族。


而且去年包括今年的股市都是一片繁荣,股市挣钱的人还是要买车买房




网友:王


 是不是不管哪里涨,东北的省会都永远废废?




网友:张波


 非常感谢老师2020年的长三角课程,自己在青岛入手了一套房子。非常喜欢老师,喜欢老师的文章,总是有深度,有干货。




网友:媛


 南昌呢?不跌也不涨,好几年了,可以下手了吗?




网友:楼事大明白


 济南比青岛反弹快,库存就很少,好好的调查一下数据再发言




网友:智慧


 有不限购又看多的城市吗




网友:Fiona


 今晚去看你的直播




网友:Emily


 “从短期看,是房价上涨的新一轮「城市轮动」已正在启动”

意思是现在到了缓坡期了吗?!




网友:南昌迎星奔驰~吴明强


 涨慢点,钱还没存够




网友:不高兴de陈先生

 

南宁为啥比贵阳涨的多?啥时阶段性回调?




网友:静待花开


 南昌一直在跌,有反弹的希望吗?


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