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广州亚运城房价为啥不涨?

广州亚运城房价为啥不涨?

发布时间:01-21 20:19

近日,克而瑞发布了“2020年广州商品房项目销售金额/面积排行榜”,亚运城以104.86亿元、39.25万平的成绩,再度包揽年度销售额和面积双冠军。


作为一个巨无霸项目,亚运城夺冠已经是常规动作。然而,看到自家小区屡屡夺冠,我认识的几个亚运城业主,却表示无感,为啥?


因为这小区,房价不涨啊,跑输万博、跑输南沙、跑输知识城、跑输千灯湖……简而言之,几乎跑输所有当年一起上学的同班同学。


说起来,我有个前同事,五年前卖了天河区(科韵路)的房子,置换到亚运城,理由是“天河区房价太贵,肯定有泡沫,到亚运城还能换套大房子”。


嗯,果然被他说对了,天河楼市的泡沫这几年是越吹越大,他原来那个小区已经涨到七八万了,亚运城还真是一点泡沫也没有,至今还是2字头。


上图是亚运城二手房近一年的价格走势,可以看到线条是很平稳的,在4-6月份甚至跌了一波。


如果把这个周期拉到10年,你可能惊掉下巴。从2010年开盘时均价约为1.25万元/平,到现在2.6万多/平,亚运城10年间只涨了1倍,这涨幅在全市热门板块中几乎垫底。


了解楼市的朋友都知道,买房不能太激进,房价过高、有泡沫的标的更要谨慎。照这个逻辑,那房价不高、没啥泡沫的亚运城明明是一张安全牌,为啥万年不涨呢?


如果你见证过2010年亚运城开盘的盛况,就会明白这是一个非常值得研究的问题。



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说实话,刚看到亚运城拿下销冠的新闻时,居然有点恍惚,问广州亚运会都开完10年了,怎么这个盘还在卖?


一打听才明白,体量大啊,卖20年都不奇怪。资料显示,亚运城源自广州亚运会,占地面积为273万㎡,建筑面积约500万㎡,预计居住人口约20万。


我们先简单回顾下亚运城的发展史。


亚运城位于广州番禺东郊,以2010年亚运会为契机而建。


2009年12月,富力、雅居乐和碧桂园联合以255亿总价竞得亚运城项目;2010年6月,世茂和中信入股亚运城,五家房企各持股20%,共同操盘长达6年。

 

在社会各界的聚光灯下,亚运城于2010年正式入市。在“五大开发商联合开发”、“全国总价地王”、“广州最大的在售项目”等光环下,项目不负众望,2010年亚运城正式开盘,2000套货量吸引5000人前来抢购,创造1天卖掉1000套的业内神话,均价约1.2万元/平。


可惜,此后几年亚运城经历诸多风雨。先是政府调控,收紧贷款、提高首付比例,导致广州楼市降温;再是2011年,亚运城被业主投诉存在墙体开裂、地板渗水、阳台漏水等质量问题,遭遇口碑危机。


接下来几年,亚运城陷入“以价换量”的尴尬局面,2015年,亚运城某组团两次加推,单价仅1.3万元/平,相当于5年没动。


2016年,富力宣布退出亚运城项目,将其持有的20%股权平分给其他四家股东,市场对这个项目也一度悲观。


没想到,反转又来了。新团队调整亚运城定位,不搞改善型了,而是瞄准刚需客。一方面完善生活配套和教育配套,引入了广铁一中教育集团,建设商业中心亚运城广场等;另一方面推出迎合刚需客的产品,加速去化。


从此,亚运城销量一路开挂,2018年成交面积为41.97万平,成交额达到106亿元,成为广州首个百亿项目,2019年和2020年,年销售额均超过百亿,销冠拿到手软。



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然而,百亿销冠的背后,一直都是走量不走价。亚运城一二手房源的价格并没有随着配套的完善、居住氛围的成熟而明显上涨。


10年后的今天,亚运城一手房均价2.9万/平,二手房均价2.6万多元/平,被南沙明珠湾、黄埔的中新知识城等后起之秀甩在后面。


有自成一体的生活配套,又名校加持,而且离主城区更近,而且亚运城这个价格真的很实在,可为什么就是涨不起来,就是干不过知识城、明珠湾呢?


镁地产认为,亚运城最大的问题还是缺乏产业概念,从始至终都是个“睡城”。


我们多次强调一个观点,房价本质上是你由生产力决定的。如果说地铁、学区、户型对房价的影响幅度是10%到20%,那生产力的影响幅度会是50%。


无论是珠江新城、深圳湾,还是科学城、明珠湾、知识城、松山湖、千灯湖,它们的房价之所以涨得快,本质上都是因为有产业的支撑。


如果没有产业支撑,无论你配套多好、环境多靓、产品多强,都缺乏持久的战斗力。


“睡城”的命运,我们已经从番禺华南板块、金沙洲等板块看到了,一开始高举高打、万人抢购,但房子一旦卖完了,开发商退场之后,迅速沉寂,在媒体上再也找不到它们的话题了。


而且,因为是“睡城”,周边配套(交通、教育、商业)的进展特别慢,导致很多人住个三五年就要置换,导致置换率非常高。打开贝壳一搜小区名字,同时几百套房同时在售,卖盘竞争如此激烈,这价格怎么起得来?



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如果你问我,亚运城值不值得买?


我的答案很简单:刚需上车挺不错,投资的话真心不建议。


对于刚需上车族来说,亚运城这价格真的很实在:有地铁,有学校,大社区,大花园,距离大学城10公里,距离市区20多公里,比南沙、知识城、朱村都要近,一手价格不到三万、二手价格2.6万左右,全广州上哪找这么实在的刚需小区?


如果是刚需上车,这里比南沙、知识城、增城、花都的性价比更高。理由如下:


1、便宜:如果你天河上班,在通勤1小时范围内寻找单价2字头的次新房,还想要成熟的居住氛围,亚运城真的不赖。


2、配套:有商业、有学校,有地铁,亚运城自带20万方的商业体,6万方的亚运城广场已经开业,累计9所学校开学,体育馆和三甲医院也都有配备。


3、交通:10年前就已开通了4号线,20分钟到大学城,40分钟到天河。三号线延长线也延长至亚运城附近,南大干线也在建设中。


但如果是投资或者改善的话,就不太建议了,理由如下:


1、存量劣势:目前,亚运城仍有数块待开发用地,新货余量充足,二手房源也多,预计未来几年的一二手市场竞争压力只会越来越大,业主转手难卖高价。


2、定位劣势:作为一个刚需大盘,亚运城难免有梯户比高、密度高等问题,居住的舒适度将打一定折扣。


3、大盘劣势:小区大配套全,看似生活便捷,实质上不一定就意味着“方便”。因为小区太大了,大部分房源都在距离地铁站和学校的1公里之外,难以步行直达。


回到本文的主题,没有泡沫的亚运城,价格的确很实在,但在房地产资产化的今天,没有泡沫的房子往往意味着缺乏成长性。


就好比股市,银行股、地产股的盈利好、市盈率低,但就是没人买,大家买什么呢?新能源、互联网、大消费这些股票,这些股票有一个共性:那就是估值高、泡沫大。


写到这里,我想再次强调一个观点:本文并不是反对大家买亚运城,我一直认为亚运城的配套、价格都很实在,非常适合预算不多的刚需上车。


买这种房子,虽然升值是慢一点,但面积可以住大一点、每月还款压力小一点、生活节奏慢一点,这也是一种幸福感啊!


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