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上海调控后还会再次加码吗?

上海调控后还会再次加码吗?

发布时间:01-22 13:02

2021年1月21日晚,上海市住建委、市房管局等8部门联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》,自2021年1月22日起实施。核心措施如下:


一、严格执行住房限购政策。夫妻离异的,任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。


二、调整增值税征免年限。将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。


三、严格执行差别化住房信贷政策。实施好房地产贷款集中度管理,加强个人住房贷款审慎管理,指导商业银行严格控制个人住房贷款投放节奏和增速,防止突击放贷。引导商业银行进一步加强审贷管理,对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度。严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。


四、完善新建商品住房公证摇号选房制度,优先满足“无房家庭”自住购房需求。



2021年房贷计算器小编看到很多媒体都在解读,实在简陋和外行,根本没说到点子上。


小编最鄙视的就是那些人云亦云,没有客观独立见解的文章。


接下来小编用最简洁、最直接的方法告诉你这次新政的影响和应对操作:



1


这次新政发布之前,上海是四大一线城市里唯一对离婚买房的房票和贷票没有任何限制的城市,所以在上海离婚获得房票获得首房首贷资格的确是存在的,但是比例很少,绝大多数人还是无法跨越这个道德门槛的。


所以,这条政策对于上海楼市的整体影响较小,不会改变整体供需关系。


此外,对于1月22日政策执行之前已经离婚的人来说,完全不受影响,不要恐慌,继续看房买房。



2


2020年大热的深圳、成都、无锡都在调控中执行增值税免征年限从2年延长至5年。上海这次也就是同步跟进。


2015-2016年上海翻倍之后,目前上海市面上绝大多数房子都已经是非普通住房了,所以,这个从2年延长至5年的差别,其实就是从差额5.3%到全额5.3%的区别,对于一套满2不满5的1000万的房子来说,以前征收大概10-20万的增值税,现在增加至50万,如果已经是满5年了,那么税费毫无增加。


对于目前行情下一个晚上跳价50万的千万房产来说,增加二三十万的增值税,这个负担显然不够,而且明摆着会继续转嫁给买房者。



3


通常年底银行的贷款额度都是紧张的,放款速度比较慢,年初额度充足,放款很快。


而这轮上海上涨最火热的却是2020年10月以后的四季度,也就是说在本来放贷速度就比较慢的时候,上海成交量照样大涨,房价照样上升。


所以,政策要求的控制放贷节奏,会降低二手房流通速度,但是对于房价影响不大。



4


上海不像深圳,深圳投资投机炒房盛行,而上海是改善客、豪宅客占大头,纯炒作投机的比例严重少于深圳。


在上海市场上利用信用贷、经营贷、消费贷买房的人比例并不多,更多的是卖一套买一套的改善客户。


所以,这条对于规范房地产市场有用,但对于上海目前楼市的火热抑制作用也有限。



5


完善新房摇号制度,优先满足无房家庭。这个政策未来还会出具体操作细则。这对于纯刚需来说是福音,可以有效降低新房抢购的火爆局面。


但是,如果新房摇号倾斜无房家庭的话,那么上海目前大量的二套房和投资保值的需求就会直接外溢到二手房市场上,反而会增加二手房的成交量并继续推高房价。


此外,对于有明显限价倒挂的新盘,比如前滩、大虹桥等热门板块,必定会滋生一批代持打新的投资客。


资本逐利是本性,只要有倒挂,单靠倾斜无房户是不够的,因为没人知道一个无房户背后有几个投资客。



6


这轮上海的房价上涨是从2020年3月份开始的,看我文章的人都知道。上半年是学区房最先涨,下半年开始改善品质房才涨,2020年国庆节之后就是全面普涨。


这轮上涨其实主要就是三个推动力:一是货币放水导致的资产保值对抗通胀需求;二是2020年上海第一年开始在初中实行公民同招、民办摇号,导致学区房大涨;三是过去三年上海房价跌至谷底,积聚了大量的改善需求。


而1月21日的这次新政对于以上三个房价推动力都没有根本性的解决。


中央经济工作会议和央行已经定调,2021年货币政策不急转弯,保持稳定性、连续性,未来一年,居民保值抗通胀的预期仍然还是很强烈。


而上海招生政策这次没有调整,必定还会有大量的学区房需求存在。上海现在明显是新房库存告急,二手房库存不够一个月的消化。


所以,这次新政更多的是从预期上给上海市场一个缓冲、减速的作用。从根本上看,仍然无法彻底扭转上海楼市向上的局面。



7


由于新政的执行,春节前上海的成交量会下滑一些,房价会比较平稳,房东跳价会减少很多。买房客和房东都会开始观望。


但是,过完年的小阳春开始,上海的新房和二手房成交量还是会向上攀登。


因为学区需求、抗通胀需求、改善需求仍然大量存在,而最严峻的却是上海新房和二手房库存根本不够消化,严重供不应求才是房价上涨的根源。


所以,2021年上海的小阳春会如期而至!



8


房住不炒,是上海必须要坚守的,这点毋庸置疑。所以,这次新政更像是一次试探和试水,并没有一棍子打死。上海希望通过观察市场热度来逐步出台相关政策。


上海目前还有很多加码空间和政策储备:


一、深圳广州限售,北京限竞房限售,而上海是一线里唯一不限售的城市。


二、上海现在首套利率4.65%,二套5.25%,在全国所有的城市里都是最低的。


三、在四大一线城市中,只有上海购买法拍房是不需要购房资格的,北京、深圳、广州都需要有房票才能买法拍房。


四、上海房产可以赠与没有上海购房资格的直系亲属。据我所知,很多人以此来腾空自己的房票,购买多套房产。


五、上海的二套普通住房商贷首付是5成,二套非普通是7成,这个比北京和深圳都要低。


六、多校划片等招生政策还可以调整。


以上这些政策储备都是上海楼市的杀手锏,只要这些政策不出台,上海楼市就还会继续向前。



9


这次新政对于上海楼市来说,就是一次警戒和吹哨,但是不是暂停键。


在接下来完全可以预见的小阳春之中,如果上海房价还是继续大涨的话,以上储备政策就会出台。


所以,需要学区房的、需要改善房的,还想吃到最后一波涨幅的朋友,留给你们的时间不多了。



10


等到上海开始限售、提高二套房首付比例、按揭利率开始增加加点数、取消法拍房和赠与的房票,或者调整学区政策,那时,上海的这轮涨幅才会彻底结束了。


彻底收紧之前,子弹还是会飞一会!




网友讨论:上海调控后还会再次加码吗?



网友:Sandra


 看了其他大V的分析,还是这篇更有道理




网友:卞华


 只要一招即可,取消收入证明,代之以社保、个税的工资基数。有多少人的工资符合信贷要求?


小编:


所以说,现在只是吹哨,还有很多储备政策没上呢。




网友:ant.


 现在是不是要开始办理离婚手续了,不然越等到后面时间越久。


小编:


昨天之前离婚的不受影响,现在再去正好撞枪口啊




网友:Qiao


 对烟台房价有什么影响


小编:


毫无关系啊




网友:大宝baba


 昨天下午网签的,不过满五唯一老破小


小编:


恭喜




网友:wangwei


 分析的很有道理,房住不炒,是上海必须要坚守的。请问上海出台政策后,北京的房市会有什么影响?


小编:


北京的利好。北京抓紧上车啊




网友:不语-青瓷-飞龙


 这一篇还是比较到位的


上海的房价,2021年应该影响不到环沪的嘉善吧?


小编:


花桥,嘉善,嘉兴已经开始躁动了




网友:楚楚


 沙发解读及时到位,20年夏天关注你的公众号后就开始行动起来了,在这个政策出台的前一天拿到了产证,险险地上车


小编:


这就是看我文章的最大福利。也谢谢你支持




网友:淡淡


 上海无房刚需还是去摇新房吧


小编:


机会大很多了




网友:废都


 上海二手房不限售,房贷利率极低,离婚补丁这次才出来。总体看,上海调控政策并不算严格,除了落户难,其余方面远低于几个强二线城市,如果需要的话,还有很多工具可以用。




网友:txc


 市场顶原来就会晚于政策顶,所以短时间的涨跌很难说明以后的情况


不过我的感觉有2点


1房票肯定是少了,离婚买房还是不少的


2预期的改变,原来是买到就赚到,现在由于有新政策了,除非有有强烈需求,一般都会观望一下的,

所以暂时一段时间内购房者还是减少的




网友:北纬316


 上海二手房也按20%收差额税吧,不然调控决心还不如郑州




网友:Dennis


 靴子落地了,反而是好事


小编:


是这样的。




网友:淡淡


 老师,一直关注您文章。想问下我老公上海户口,我是外地户口,我社保满5年了,买房如果我贷款的话,房产证一定要上要我和我老公的名字吗?不能只上我是名字吗?求翻中


小编:


共同贷款的人都要上产证,你自己贷款可以只上你。




网友:周小炿


 看来全国轮动上涨已经很难了,楼市的核心在于信贷,只要按住信贷,就能按住房价。办法还是有很多的,上海真的是让子弹飞一会再说的节凑。




网友:R


 老师,北京什么时候能启动


小编:


启动了啊已经




网友:Ksssssssy


 我也觉得新政影响很有限...


炒房其实不多,而是供需失衡。特别是开放户籍四所高校一年数万张房票,加上其他改善的...


大城市还是要限制人口总数,引导良性竞争同时带动周边城市发展。长三角之前的模式不是很好嘛




网友:文


 上海出政策确实快


小编:


越晚越严厉,所以相对来说比较温和。




网友:上尉诗人


老师,去年特意私信咨询您买上海房,可以最终没买,亏大了。请教您无锡经开区刚买了套,还行吗


小编:


可以的。常看我文章的, 都踩点很准的。




网友:小蜗牛


 很多二套都是全款买,然后再小微贷再贷出来6成,相当于首付4成,而且利率比首套还低。




网友:Gling


 老师的文章一出来就追!置顶的!听了老师的建议上周上车白云新城南边靠近越秀的学位房,白云排前五的省一级老破小电梯,操作对吗?老师




网友:Gling


广州的


小编:


不错的




网友:新雪


 一直关注老师,后悔没在2020上半年上车学区房。现在再入手还是好时机吗?


小编:


学区需要就买




网友:龚WZ


 看文章感觉上海人比深圳人高尚很多哦你说是吗?


小编:


不能说高尚,只是深圳这个市场逼迫深圳人不得不考虑更多




网友:……


 终于等到老师的文章了。请问上海新政出来后,可能的需求外溢,会导致环沪的花桥、嘉兴等对首付资金来源、贷款审批政策也加严吗?


小编:


先是市场火起来,只有房价大涨了,才会严查信贷的。环沪还没到这一步


网友:……


好滴,谢谢老师,又有信心了




网友:稳字当头


 投资客会转战北方城市吗,青岛济南之类?


小编:





网友:杨青红|Jaron


 请问下老师,我买的一手动迁(鹤沙这边),目前只是网签完成了,是不是和增值税无关?


小编:


网签就没事了




网友:Dr.JX


老师,去年7月份投资佛山南海大沥一套109方的三房带主套180万,现在市场价格是210-230万,接下来我该如何操作呢?


小编:


继续拿着啊




网友:赵红华


 杭州,刚需,末满30岁属有房家庭,资金有限,摇号一年多末中,是继续摇,还是考虑二手房?


小编:


杭州倾向无房户,你有房还是买二手房吧




网友:Nan


有幸抢到了沙发吗?


年前已置换好,希望明年顺利签约 




网友:柏权


 昆山置换学区,什么时候入手,什么时候出手。


小编:


现在




网友:浩


 独特的解读对市场了解的很透,是如何做到这点




网友:less

 

济南的民办学校也开始摇号了,学区房价格会上涨吗?


小编:


如果是之前民办强,公办弱的话,会导致学区房涨的




网友:相位旅行

 

天津继续等政策吗?


小编:


是的




网友:晨


 老师,你觉得年后广州二手房涨价可能性大吗?最近广州番禺碧桂园的业主不给看房,说准备年后大涨再卖,刚需有点怕怕!那边还是超过20年的房子


小编:


不出严厉调控,会继续涨的




网友:木兰君

 

老师,看您的文章入手了学区房,但是要年后网签,现在新政下需要提前到年前吗?


小编:


一般来说政策执行以网签为准,定金转账记录不是很保险。建议越早网签越好。




网友:星


 就知道新政出台,老师会发文解读,就等老师呢,就像文中所说留给想抓住最后一波涨幅的时间不多了,那目前状况是从二手转战摇新房,还是继续看二手呢?望指点


小编:


无房户的话,接下来出细则会更容易摇中,假如非无房户,乖乖买二手吧,别浪费时间了




网友:王涤

1

 就等老师的文章,其他都是没有灵魂和深度思考的~




网友:梦梦


 昨天刚出政策我就知道今天老师一定会有更新




网友:月明星稀


 道高一尺,魔高一丈!




网友:老陆


 老师厉害,文章分析太精辟了。


之前文章就说了政策会收紧,完全都在预料之中的一样。




网友:杏林一叶张

 

公民同招,民办摇号,是什么意思?


小编:


想上好的民办学校要摇号了,所以,大家回头开始抢公办了




网友:张光明

 

我一个沿海三线小市民,对老师上海政策的解读看的津津有味,感谢感恩!


房产税是财产税,增值税是流转税,虽说额度大些,但房主能承受且可转嫁,这些税种无法从根本上起到制约作用;


真正厉害的是土增税,如果个人房产也在交易环节征收土增的话,那才是有力度的!




网友:毕英捷

 

上海的房贷利率实在太低了,北京的首套还要5.2%




网友:Wes

 

不解决供需端矛盾,房价永远不降


房贷计算器标签

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