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这个老破小片区房价涨幅居深圳第一?

这个老破小片区房价涨幅居深圳第一?

发布时间:01-22 13:09

很多人问2021年房贷计算器小编,深圳最火的片区是哪个?


有人说宝安,还有人说南山。


但结果出乎大家意料,两者都不是。


去年到现在,深圳涨幅最快的不是当红炸子鸡宝中,而是老破小八卦岭。



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这几天,大先生统计了一下深圳热点片区2020年的房价涨幅。


可以看到,过年一年深圳房价涨得最凶的,是光明中心区。


但这个片区的二手市场规模小到可以忽略不计,去年10月只成交了一套,11月和12月均未有成交,样本量太小,没什么参考价值。


排名第二的是福田的八卦岭片区,2020年的二手房价涨幅高达50%。


贝壳数据显示,八卦岭目前的参考均价是110420元/㎡,比福田中心区、车公庙、石厦等片区还要高。


而八卦岭年初的价格才73757元/㎡,一年时间涨了3.7万/㎡!


估计很多人跟我一样,刚开始看到这些数据的时候,目瞪口呆。


但这还只是片区内的平均涨幅,如果分小区来看,更加惊人。


比如距今已有38个年头的八卦岭宿舍,其楼龄高、房间小、墙皮脱落、路况不佳,被福田人戏称为“福田区脸上的一块疤”。


但整个2020年,八卦岭宿舍的涨幅达到82.06%,冠绝深圳所有小区。


今年1月3日,八卦岭宿舍一套29.63㎡的1房,以总价383万、单价12.2万/㎡成交。


同样的户型,2019年11月30日的成交单价仅为7.77万/㎡,31.92㎡总价248万。


一年多一个月的时间,单价涨了5万多,净赚135万!


去年深圳涨幅排名前40的小区,福田有10个,其中八卦岭片区就占了8个之多。


八卦岭,可以说是2020年深圳楼市最大的赢家。


所以我之前就说过,不要看不起市区的老破小,有时候,它比热点网红片区涨得更快。



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那么,究竟是什么在刺激着八卦岭的房价?


梳理一下八卦岭房价上涨的脉络就能发现,原因其实非常简单:名校荔园小学+荔园实验学校的双重暴击。


八卦岭地处罗湖和福田两区的中间地带,片区多小户型住宅、宿舍和单身公寓,产生了巨大的学位需求。


但难以置信的是,拥有大量居住人群的八卦岭,竟然没有学校!


八卦岭的小学地段生,只能到南边的园岭实验小学和园岭外国语小学入学,中学也只有华富中学一所。


两所园岭的小学都算得上名校,但园岭内部的学位竞争就已经很激烈了,导致八卦岭的地段生入学根本没有保障,片区的大名年年都能在福田学位预警通知里找到。


因为缺乏学位,很多购房者和投资客已将八卦岭深深遗忘。


2019年以前,八卦岭片区的二手房均价才5.4万/㎡,大大低于福田区7.3万/㎡的均价,算得上是深圳中心区最后的房价洼地了。


到了2019年3月,荔园小学东校区落户八卦岭,2020年7月,笔架山中学正式更名为荔园实验学校。


双名校加持,八卦岭瞬间成了一个暴发户。


比如紧邻新校址的八卦岭宿舍区,荔园小学的消息出来没多久,房价就开始跳涨。


2019年3月的成交价才5万出头,到9月时已上涨到了7万+,做到了5个月内上涨25%。


且当时的挂牌单价普遍都在8万/㎡以上,最高甚至挂到了9.3万/㎡,几乎看齐当时刚开盘的名校楼盘天健天骄。


我一直说,挂牌价飞涨,却没有成交的房价数据,都是耍流氓。


现在,荔园小学东校区校址周边的二手成交价也都上了10万/㎡,且市场非常活跃。


旭飞花园去年10月出售了一套28㎡的房子,成交周期仅27天。


八卦岭宿舍近期成交也非常频繁,1月至今已经成交了5套,成交单价全部突破了11万/㎡。


八卦岭这些原本不入流的老破小,房价随着学位的变化而超前反应,715新政之后还能继续稳固在高位。


名校因素,既是八卦岭房价上涨的驱动力,也是房价波动的维稳器。



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虽然八卦岭的房价已经涨上了天,但在荔园名校的诱惑下,不少购房者依然对这个片区心动不已。


有粉丝甚至在群里问我,要不要把前海的小两房卖掉,换八卦岭的三房?


我给他的建议是:入场八卦岭的最佳时机已经过去,现在不必追高!


为什么这么说?


一是,7.15新政出台后,对深圳楼市的影响还是比较明显的。


作为10万/㎡以上的老破旧物业,即便拥有名校资源和旧改题材的支撑,但由于投资属性远远大于居住属性,在投资需求被抑制的趋势下,八卦岭的房价,难免会受到需求减弱的大背景影响。


特别是这两天深圳再出调控补丁,彻底堵死了假结婚买房的路子。八卦岭短期的房价动能,可能很快就会放缓;继续上涨的动力,也可能出现阶段性的回调。



二是,在学区范围没有明确之前,也不必过于着急,小心压错宝!


目前,荔园小学、荔园实验学校都还没有确定划分入学的范围。


依旧以八卦岭宿舍为例,目前小区均价已达12.93万/㎡,冒然高位入手,万一该小区未能划入招生范围,这房子可能就得砸手里了。


如果你不惧风险,实在想买入八卦岭,也一定要看清房子的属性再下手。


八卦岭买得到的二手房,房屋用途多数是单身公寓、单身宿舍,参考去年6月的“深高南”事件,这种特殊类型的房子,未来很可能存在上不了学的风险。


因此,一定要优先考虑离学校最近的楼盘,以及土地用途和房屋用途都是住宅的物业,这样确定性更强。


2021年房贷计算器小编统计了一下,八卦岭片区有机会划进荔园名校,且土地用途和房屋用途都是住宅的,只有招商城市主场、盛世鹏程、岭尚时代园、合正瑞园和鹏盛年华等几个小区。


实在要买公寓,也必须是2018年6月15日前已做土地初始与登记的商务公寓。


这样的公寓才能立户,孩子也才能在该户口得到最高基础分70分。


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