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2021年珠海购房最新攻略

2021年珠海购房最新攻略

发布时间:01-22 17:55

2020年,大湾区楼市热点频出,其中就包括珠海。


2020年,珠海新建商品住房市场呈现“量缩价涨”的特点。


合富数据显示,2020年珠海新建商品住房成交面积396.08万㎡,同比下降11.27%,而成交均价25230元/㎡,同比上涨10.2%。与广州、惠州等地楼市的“放量价涨”有着明显的不同。


不过,这并不能简单的解读为珠海房价上涨动能不足、冲高回落的信号。


其一,2020年珠海新建商品房供应也是萎缩的,新增供应量约392万㎡,下降2.44%。反观广州等地楼市它们成交量上涨同时,伴随着新增供应大增;


其二,2020年的成交量在过去7年中处于第三高,仅次于2016和2019年两年。所以这个成交量虽有回落,但不算低。


其三,11月份珠海又进一步放宽人才引进和落户条件:学历放宽至大专(高职)、年龄放宽至男性50周岁、女性45周岁。此新政无疑又给珠海楼市带来了不少的新鲜韭菜。


其四,珠海楼市新建商品住房库存周期仅为7个月左右,市场相对紧缺,不存在去库存压力;


此外,过去一年,珠海土地市场火热。


合富数据显示,2020年珠海商住用地供应24宗建面共约330万平方米,同比下降三成以上,成交20宗建面共约284万平方米,同比分别下降28.57%、35.01%。


楼面地价则大幅走高,商住成交地块整体平均楼面地价11450元/㎡,同比上涨35.28%。


供给减少、地价飙升,无疑会进一步推动房价上涨预期。11月25日,中海以总价约104.7亿,折合楼面价23281元/平、溢价率约25%拿下珠海新地王,又给本就较热的市场情绪加了一把火。


所以,2021年只要珠海官方不收紧调控,一手房市场大概率还会继续上演“让子弹飞”。


但这并不意味着,你就可以抱着钱、什么都不顾地all in珠海楼市了。毕竟一手房市场再繁荣,盛宴也只是属于开发商的。


下面的信息,2021年房贷计算器小编认为同样值得关注。


其一,珠海人民似乎并不缺住房,这与深圳的长期严重短期有着本质性区别。


截至2019年底,珠海常住人口突破200万至202.37万人,若按此计算,仅是过去2年,每个珠海常住人口(包括婴儿和老人)就都新增了4平方的住房。


其二,在人口和GDP总量都不占优情况下,珠海一手房均价已高居大湾区第三。


珠海一手房2.5万的成交均价在大湾区内已超过两个万亿GDP城市东莞、佛山,仅次于深圳和广州,其中,横琴、拱北、吉大等板块全年均价均为“4”字头。


真心不算低。


未来继续推高珠海房价的需求和动力又是什么?这点最好想清楚。


其三,较于一手房(一级市场)的火热,二手房(二级市场)就有点压力山大了。


截至2020年底,珠海楼市二手房挂牌量约为1.75万套,从绝对值上看,并不算多。问题是成交量太低。链家数据显示,2020年珠海二手住宅共成交量3060套,二手住宅均价约为21156元/平。


若按此计算,现有二手房挂牌量需要近6年才能去化完,且二手房房价较于一手房房价打了八四折。


换言之,珠海楼市二手房市场严重供给过剩、供大于求,还议不起价。


所以,若你是自住型购房,根据自己实际需求、量力而行即可、性价比怎么高怎么买。


但若你是投资性买房,想在珠海楼市分上一杯羹,最好想明白珠海城市发展和房价上涨逻辑,并重视板块选择。若蒙眼进场、盲目下注,小心被套割肉。


其一,从城市基本面看,这些年,珠海的进步是值得肯定的。


从2009年到2019年十年,珠海GDP增长率力压深圳高居大湾区九城之首。


资金总量则是仅次于深圳,位居第二。高增速的资金总量也为珠海火热的楼市提供了一种解释。


近年来其常住人口的增长,也在提速。近两年每年7%的增速更是全国第一,还是很猛的。


截至2019年,珠海人均GDP为16.98万,在大湾区9城内高于广州、仅次于深圳,表现亦可圈可点。

若用一个词来概括珠海的城市基本面和发展,就是“小而精悍”。



其二,大湾区时代,珠海拥有着让其他兄弟城市们羡慕妒忌恨的政策和发展红利。


首先,珠海横琴自贸区是大湾区内三大自贸区之一(另外两个为广州南沙、深圳前海)。在深圳40周年大会重点提及的大湾区四个片区中,有三个在深圳,一个在珠海即横琴粤澳深度合作区。


可见,大湾区时代,珠海不仅享有巨大的发展红利,且占位也很高。


其次,重大公共基础交通的大幅改善,也大大拉进了珠海与广州、深圳、香港等湾区核心城市的距离,而距离的拉进也为这些核心城市人流、钱流涌入珠海,提供了更多可能。


港珠澳大桥,使得珠海成为内地唯一与港澳陆路相连的城市;连接江门黄茅海大桥,预计也将于2024年通车。


备受关注的深珠通道,日前珠海市委书记表示将力争“十四五”末开工建设;


与广州相连的是更为高效的城轨,目前广珠城轨已于2012年12月31日全线贯通;珠机城轨一期(珠海站至长隆站)已于2020年8月建成通车,二期(长隆站至珠海机场站)已于2018年开工建设。


规划中的城轨还有广州地铁18号线延长线,将直接贯通服务广州、中山、珠海三市。



除此外,另一个值得说的珠海公共交通就是机场。


2019年,珠海金湾机场的旅客吞吐量为1228.3万人次,相当于同年深圳宝安机场旅客吞量5293.2万人次的22%,看似很弱小。但不要忘了,珠海常住人口只有深圳常住人口的10%。


从下面图表中亦可看出,这些年珠海金湾机场的旅客吞吐量增长十分迅猛。


这种与其常住人口不成比例的机场旅客吞吐量,只能说明,每年有大量全国旅客坐飞机来珠海,或是旅游、亦或是借道进入澳门。不管哪一种,久而久之,就意味着会有大量资金沉淀在珠海(前述珠海资金总量的高增长提供了侧面印证),乃至成为当地楼市买家。


2020年11月,香港特首林郑月娥在《行政长官2020年施政报告》中提及,香港国际机场按市场化原则投资入股珠海机场,参与其运营发展。


这也意味着,珠海金湾机场在大湾区的地位和吞吐量将会进一步提升。



其三,珠海调控政策较为宽松,尤其是对港澳人士相当友好。


在珠海现有调控中,澳门人士的限购套数等同于珠海户籍人士,香港人士的限购套数等同于内地非珠海户籍人士。


由于澳门地少人多(相对于土地)、房价高昂,与澳门一水之隔的珠海无疑会成为澳人购买的首选之地。而随着港珠澳大桥的修通,也为港人在珠海买房提供了更多可能。


于大湾区内而言,随着深圳(昨天深圳再次升级调控)、东莞出台调控,大量的投资性需求(尤其是深水)只会流向湾区内其他有潜力的楼市。


由前述可知,发展势头强劲且坐拥巨大政策红利的珠海,可谓一头“大白马”,尤其深珠通道带来巨大的想象力,想让不差钱的深圳客不关注都难。


所以,不同于隔壁的江门、中山,珠海楼市并不单是珠海人的,还是大湾区乃至全国投资客的。基于这一论断,前面出现的看似矛盾的现象:珠海楼市既不缺需求(一级市场火热,房价高企,主要由非珠海的投资性需求推动),又缺需求(二级市场接盘量能不足,抛盘压力较大),也就不难理解了。


面对汹涌的外部需求及地广人稀(面积和深圳差不多,人口却仅有深圳十分之一)的现实,既意味着珠海楼市不缺需求和购买力,也意味着无法长久性的雨露均沾。


换言之,在珠海投资买房,要谨记两点:


一是板块抱团,或聚焦于那些享有优质资源如教育的成熟板块,或聚焦于有重大发展红利和前景的热门;


二是不要盲目追高,哪怕是热门板块。


君不见,2020年珠海一手房平均上涨10%的情况下,当红炸鸡的横琴板块均价却同比下跌20%,西区同比上涨6%。


当然这不是说横琴不值得买了,而是说要注重波段操作,可以抄底但不要追高,就像A股里的那些大白马。



那么,珠海楼市板块该怎么选呢?


首先,和深圳一样,珠海也面临着东西发展不平衡的问题,只不过深圳是西热东冷,珠海是西冷东热。

珠海的经济基本上由东区(即香洲区,下图中的横琴、南湾、中心区、唐家都属于香洲)主导,西区基本打酱油。


因此,珠海投资性买房首选资源红利集中的东区,西区更多是买不起东区的刚需选择地,即便西区2020年房价同比上涨6%,也还是不推荐。


其次,就东区内部板块而言。



中心城区:


又可细分为老香洲、新香洲、吉大、拱北、前山等板块,这里基本集合了珠海最优质的教育、商业、医疗和环境资源。


对珠海本地人来说,如果有能力购房换房,一般也会优先选择中心城区房产。2020年,市中心的二手房成交量占珠海全市的约40%。


所以,若从出手容易程度考虑,或者说你是风险厌恶者,可以优先市中心城区。



横琴板块:


横琴自贸区的政策红利已毋庸置疑,横琴板块的绝对值房价也已是珠海的天花板。可以说,预期利好已体现在当下横琴房价里了。


未来横琴的房价能否继续打破天花板往上走,取决于两点。


其一,横琴自贸区发展规划的兑现程度。


其二,横琴这块肥肉对港澳尤其是澳门的吸引力。


澳门严重缺乏土地,澳门大学已因土地不足在横琴岛建了新校区,新校区的面积是旧校区的20倍,提升了澳大的世界排名。


如今澳门的单牌车可以入出横琴,以目前澳门的房价,横琴的房价和优惠政策对澳门人才和投资的吸引力非常大。据悉,横琴新区的各类房产,50%是港澳投资客购买的,如果未来香港的单牌车可以入出横琴新区,那么横琴的房价将会再次被引爆。


但考虑到这种兑现需要时间,且期间易受宏观环境的影响,横琴的房价难免会出现较大的波动。


因此,入手横琴,择时很重要,可以抄底但不要追高。



南湾板块:


板块内有保税区,可以重点关注下临近保税区的十字门中央商务区及其周边。


十字门中央商务区不大,占地面积约5.77平方米公里,但全是精华,位于珠海东部城区、西部城区和横琴新区的中心,将与横琴共同组成珠海未来的CBD。


目前珠海的第一高楼——珠海中心大厦就位于十字门中央商务区,中海新地王也位于此。


交通方面,和横琴方面有横琴大桥相接,附近未来有广珠城际轻轨延长线(珠机城轨),设湾仔和十字门会展中心两个站点。


由于周边没有碍眼的城中村,连片开发、加上保税区的大批企业,华发商都等大型商业体的辐射和便利的地下轨道交通,未来不容小觑。



唐家高新区板块:


唐家高新区胜在地缘优势和自身努力上。


其位于珠海市香洲区北部,重点发展高等教育、研发、科技创新等。园区中有国家软件产业基地、广东省集成电路设计与生产基地、以及南方软件园、清华科技园、哈工大集团珠海新经济资源开发港等一批专业园区;


教育资源上,片区有中山大学附属小学、附属中学,高校有中山大学珠海校区、北京师范大学珠海学院、北京理工大学珠海学院,未来片区内人口素质会比较高。


由于其紧邻新老香洲,来自中心城区的人口往高新区板块迁移也将是水到渠成。


当然,该板块另一大亮点就是深珠通道第一站,走深中通道来珠海也是先过唐家。因此这两大通道对唐家的改变将是不如忽视的。


目前,唐家板块的新房均价2.8万左右,虽比全市均价高了10%左右,但仍大幅低于旁边新老香洲约3.6万的均价,泡沫并不明显。


所以,2021年房贷计算器小编认为如果你想放长线,唐家高新区板块值得关注。


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