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南京楼市房价正要发力!

南京楼市房价正要发力!

发布时间:01-23 09:03

今天想跟大家聊聊南京。


当然,文章略微有点长,但都是我们最真诚的干货,希望你看完后对于南京楼市和区域可以形成自己的价值判断。


这几年,南京的发展速度似乎有些慢了。


曾经,有人说她是"徽京",但是如今安徽真正的省会合肥正在加速发力逆袭南京,建新区、修地铁、整合先进制造业,一笔让"蔚来汽车"起死回生的风投,更是让"霸都"赚足了眼球和银子。


曾经,有人说她是"长三角双子星",但是如今的杭州似乎风头早已盖过南京,凭借全国无人能及的互联网产业链,吸引着越来越多的高端创业人才,有人的地方就有活力,杭州正在赶超广州成为真正的新"一线"城市。


而南京这座"依壁雕凿"的城市真的慢下来了吗?我随手看了下最新公布的去年全国前十大城市GDP的情况。


2021年房贷计算器小编记得19年的时候,南京的排名应该是在第11位,再看下实际增速3.3%,在前三季度中应该是表现最好的城市了。


如果从更长的时间轴来看,2010年南京的GDP全国排名是第17位,而彼时杭州的排名已经是全国第8了。


那这些年南京的发展到底是慢了,还是在闷声发大财!



1


南京的历史与房价格局


公元前472年,越王勾践令范蠡筑城于南京中华门外,这是南京历史上第一座城市,史称"越城"。随后东吴、东晋、南朝宋、齐、梁、陈、南唐、明、太平天国、民国分别在此建都,十朝都会因此得名。


为何历史上这么多朝代都对南京如此青睐,当然是因为其独特的地理格局,背靠钟山,长江环抱,又有中南部广阔的腹地,从风水上来说就是青龙、白虎、朱雀、玄武四象俱全。


从南京的区位图可以看出,南京城内山脉众多,又有长江阻隔,所以很难形成类似北京、上海那种"环线"的城市布局,这一点从三地的地铁线路规划上就可以略见一斑。


南京的地铁布局特点是老的市中心和新城区为交汇点的辐射状布局,并且走向基本是沿着山脉或者贯通长江南北而展开的。


而正是这样独特的地理形态决定了现在南京的城市发展脉络,更深远的影响了南京目前的房价格局。


南京现在的房价格局和地铁线路一样,并没有呈现出非常明显的"内高外低"逐层递减的规律,这和北京和上海的房价格局有很大的差异。


所以南京的房价布局是一种很明显的"丘陵"状格局,总的来说就是"新房追热点,二手房追学区"的大格局。


接下来我就要仔细的帮大家扒一下南京热点新房和二手房目前的情况。



2


南京热点区域新房简析


我曾经问过很多人,即使他们不甚了解南京的房价,但多少听过关于“河西”房价的传奇,知道那里豪宅鳞次栉比,房价惊艳整个南京城。


但是就在十几年前,这里还被老南京人嫌弃为“远离市区,滩涂地”,就像当年的浦东新区一样,顶着“宁要浦西一张床,不要浦东一套房”的压力,完美的实现了逆袭。


南京河西新城夜景


但是如果你要再多问一句,究竟河西新城的房价贵到什么程度,我想可能不熟悉这里的人还是没法回答的,我还是先来举两个例子吧。


在去年9月份的时候,河西一新楼盘中国府(长江尊邸)开盘,均价64000元/㎡,总价基本都在1400万元以上,最贵的一套顶跃,价格高达3800万元!


在开盘前,有南京媒体表示担忧,这么高的价格已经远远超过南京人能承受的范围,恐很难卖掉。


但是这套房源,被一号购房者直接秒掉,现场一片哗然。我们来感受下开盘当天的情况,那天下着淅沥沥的小雨,但是丝毫不减南京土豪们的购房热情。



中国府(长江尊邸)开盘现场


无独有偶,河西的另一个备受瞩目的楼盘“苏宁檀悦”在去年8月底首开,购买门槛较高,除了要求8成首付之外,还要求验资600万元,结果参加验资摇号的人数竟然达到了5000人,总共冻结资金高达300亿元!



苏宁檀悦沙盘


这确实就是河西新城房价的现状,单价高、总价高,楼盘类型以改善为主,几乎是南京新房房价的“屋脊”。


你很难想象就在10年前,这里还是一片大工地,河西新城的建设借着当年青奥会的东风迅猛发力,仅仅10年,曾经的滩涂地几乎已经和主城新街口分庭抗礼间,不仅完成了地位的逆袭,更完成了房价的逆袭。


而这一切,正在南京主城的东南角悄然复制,一片欣欣向荣之地正在慢慢发力,这就是南部新城——大校场区域。


很多时候,新城的发展就是这样,当她还是默默无闻的时候,你可能并没有给予关注,但是真的开始吸引到你的眼球的时候,这里的房价你可能已经高攀不起了。


2021年房贷计算器小编也问过很多南京本地的朋友,他们也鲜少听过这个区域,但是这并不影响这个区域的定位。


从这张图就可以看出,未来这里会跟主城新街口、河西新城形成三足鼎立的格局,其定位之高,未来的想象空间之大可见一斑。


我大概统计了下这个区域前期的土拍情况,标注了一下这些楼盘的位置。


可以很明显的看出,除了华夏幸福和金地两块位于核心区域的地块之外,其余地块基本还都处于这个区域的边缘地区,从这一点就可以看出当地娴熟的区域开发操盘模式。


最近这个区域的新房价格被严格的限制在45000元/㎡的范围之内,但是每次开盘都无一例外的售罄,可见市场对这片新城的认可度。


未来这里将按照“一个中心、两条廊道、三大功能区域”的功能空间进行布局,会打造全世界最大的机场跑道公园,区域内还规划了6条地铁、11个站点、4个换乘站,而且被南京人奉为“升学标杆”的南京外国语学校本部也会迁到这里。



大校场机场跑道公园设计图


我大胆的预测一下,也许这里会像上海的“前滩”一样,成为南京未来最炙手可热的区域。


如果说4.5万元的大校场价格还不够亲民,但是又要未来发展好,交通便利,离主城近,我想江北核心区一定可以成为大家购买新房的不二之选。


2015年6月27日,国务院印发《关于同意设立南京江北新区的批复》,正式批复同意设立南京江北新区。自此,南京江北新区建设上升为国家战略,成为中国第十三个、江苏省唯一的国家级新区。


江北核心区一共规划了2451平方公里,但是最核心的区域只有788平方公里,不到整个区域的三分之一。



江北新区板块划分示意图


这里新开的大部分楼盘被严格的限制在3万元/㎡,但是部分已经交付的品质楼盘的二手房价已经触及5万元/㎡,一二手房价倒挂非常明显,所以这里也成为每次新盘摇号的主要集中地之一。


目前区域内的配套也是可圈可点,南京的老牌名校一中已经在这里设立了校区,一大批优质的小学和中学正在拔地而起。


江北的万象城已经开业,砂之船奥特莱斯、江北虹悦城、万达广场等一系列大型综合商业体也初见规模。


医疗配套集中于国际健康城,包括鼓楼医院江北分院(已开诊)、江苏凤凰肿瘤医院(在建中)、国际名医诊所(在建中)等。



江北新区未来第一高楼


最主要的是这里离河西新城非常近,最近南京五桥也开通了,那些希望在河西扎根,希望享受河西新城的各种配套服务,但是又买不起河西的年轻人成为了江北新区最坚实的购买力。


但是这个板块未来房价的压力可能来自巨大的新房供给量,据不完全统计2021年江北新区预计将有59家楼盘上市,未来的新房供给量将以万套来计算。


所以能否巨量的新房上市和前期投资客套现抛售的压力,将是对这个板块是否值得投资的重要考验。



3


南京二手房简析


就像2021年房贷计算器小编前面总结的,南京新房追热点,但是在二手房的江湖,可以说南京的学区房是"一枝独秀"。


如果你觉得看了河西新房的价格惊呼太贵了,我建议你去看看南京有名的"拉力琅"的学区房价格,总价500万起步,单价超过10万元是非常普遍的现象。


我这么说大家可能没有什么直观的感受,但是你只要随便打开一个买房软件,从房价地图上可以看出位于鼓楼龙江板块的房价要明显高于其他板块,就因为这里聚集着南京最顶级的小学和初中的学区房。


在去年南京的一套13.2平米的最小学区房曾经刷爆了整个朋友圈,最后这套学区房以200万元成交,成交单价已高达15万元每平,而南京的平均房价也差不多才3万多。


你也许会质疑南京的学区房不过是单价高罢了,因为都是老破小,面积小,所以限制了总价的上线,如果让南京人再出更高的价格来买学区房是不可能的事。


如果你是这么想的,那就真的片面了。


比如去年四月成交的这套"拉撒路+29中"的顶级学区房,180平米,成交总价已经达到了1850万元!


而且这个小区基本一年也出不了一套房源,只要有房源挂牌基本都是被秒杀,所以不要再怀疑南京人对学区房的购买力了。


有时候我也在想南京人为何对学区房如此痴迷,学区房的价格为何又会屡创新高,我觉得可能会是下面几个方面的原因。


1、南京的学校评价体系比较单一,基本以南外初中和高中的升学率作为唯一评判标准;


2、大多数愿意花钱购买学区房的都是中产阶级家庭,自己的成长路径决定他们会选择购买学区房;


3、南京虽然高校多但是并没有出现地方保护的招生政策,所以南京的中考和高考竞争压力大,学区房让家长们形成了"保底"思维;


4、随着"公民同招"政策的推进,未来公办学校的优势会进一步显现,市场需求增加必然导致价格的不断上涨。


不知道大家有没有发现,上面那套大面积顶级学区房虽然总价高,但是在市场中依然趋之若鹜?


很重要的原因是他的稀缺性,因为相对于城里那些老破小学区房,这套房源最重要的优势就是房龄新,次新房小区,我们来看下小区的环境。


所以这种"顶级学区"+"次新小区"真的是神一样的的存在,同样的道理,如果是"顶级学区"+"次新板块",那这里的房价就会一次次刷新大家的认知。


而这个板块就叫"河西南"。


从2012年初第一个项目海峡城开盘价只有1.7万元/㎡,到现在二手房价开始冲击7万元/㎡,短短几年时间,南京人见证了一个板块的崛起,也见证了南京的造富神话。


其实在最初的几年,河西南板块一直默默无闻,甚至被人戏称是"板桥北",彼时这里是真正的刚需板块,路边随处可见"小蜜蜂"向你推销楼盘信息,有些开发商为了抢客更是把挖掘机横在路中间,现场甚是夸张。


但是到了2015年下半年,随着八大品牌房企正式形成联盟,旨在推动河西南部片区整体发展,提升板块价值。


随着楼市的回暖,板块内的价格也逐渐攀升到了"3万元俱乐部",而刚过2016年一季重磅消息彻底的激活了这个板块,那就是南外要在这里建公办的小学和初中!


从那时开始河西南的房价便如同开挂一般,土拍和二手房的价格节节攀升,一时间"炒房号"、"凌晨排队"、"万人摇号",各种乱想层出不穷。


随着后来调控政策的层层加码,昔日的盛景虽然不见,但是这个区域仍然是一房难求,二手房价已经让普通人高攀不起,而新房更是纯改善的大户型起步,八成首付,这里成了河西地区绝对的改善置换板块,早已不是当年那个刚需人群可以爱得起的地方了。



4


南京购房政策


大家前几天的朋友圈可能都被南京的人才购房新政刷屏了,与原先的政策相比主要有四点变化:


1、硕士社保要6个月;


2、本科社保要12个月;


3、伙同他人弄虚作假骗取《人才购房证明》的,取消企业所有人才购房申请资格;


4、如有弄虚作假,取消人才购房资格,收回房源等。


如果不了解南京购房政策的人可能乍听起来会比较懵,什么是人才购房政策?为何这次出政策要专门针对这类购房人群?


这还得从南京这几年的人才引进计划说起,大家都知道一座城市只有人才越多才越有活力,才能完成产业的不断迭代升级和基础设置的不断提升,说白了就是人才决定一切,于是这几年各地"抢人大战"动作不断。


即便是像上海这样国内的顶级一线城市也要靠放松落户条件来吸引高端人才,所以南京也一样,从2012年起就开始提出"宁聚计划"通过落户、购房等一系列优惠措施来吸引人才。


2021年房贷计算器小编认为由于南京现在执行严格的限购政策,所有人员必须一律参与热点楼盘的摇号,为了体现对人才和刚需人群的关爱,南京在购房资格上区别了"人才房"、"无房户"和"普通购房者"三个等级,每个等级的购房概率依次递减。


比如最近几个大热的楼盘开盘,人才号要中的概率差不多在50%左右,而无房户基本就会降到20%-30%,如果是普通购房者则只有区区个位数的中签概率。


除了"限购"政策以外,如果你想在南京买房还要非常了解南京现在的"限贷"政策,现在南京是严格的执行"认房又认贷"的政策的。


简单来说如果你从来没有过贷款记录可以按照最低3城进行贷款,如果有贷款记录已经结清可以按照5成进行贷款,如果贷款记录尚未结清,如果买二套房就需要提高首付到8成。


当然,在如今"房住不炒"的大环境下,政府认为你买房是真的都是用来居住的,所以南京的"限售"政策也非常的严格,就是新购住房有"三年"的限售期。


所以如果你是买的期房再加上2年的建设期,这套房子在你手上至少要5年以上时间,真正实现了"居住"的目的。



5


南京还值得买吗


就在前几天,南京市十六届人大四次会议开幕,南京市市长做政府工作报告,报告中提及了南京未来5年的总体目标。


在未来5年,南京要距离建设具有全球影响力的创新名城,成为常住人口突破千万、经济总量突破2万亿元的超大城市。


我曾经在南京学习和工作过很多年,虽然现在已经在上海定居,但是我仍然会经常回到这座"依壁雕凿"的城市看看。


说真的,我每次回去都会有眼前一亮的感觉,总是会发现新的地铁又通车了,新的产业园又挂牌了,新区又在如火如荼的建设了,当然还有买房人又在为了理想的家园重新上路了。


每当我走街串巷的时候,总能看到很多年轻人行色匆匆,他们大多是因为上学或者工作的原因来到这座陌生的城市。


但是这座十朝古都正用她自己的方式焕发新的活力,吸引着越来越多的年轻人留下来,融入她,而正是这些年轻人又向世界展现出了全新的南京形象。


所以,别再问2021年房贷计算器小编南京还值不值得买,有空来到这座城市转一转,我想你就会有自己的答案了!


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