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深受疫情影响的武汉房价终于缓过来了

深受疫情影响的武汉房价终于缓过来了

发布时间:01-23 18:37

近期,北京疫情又严重了,出现病例最多的大兴区,干脆采取原则上禁止离京措施。


连带着整个北京,人心惶惶。


这几天每次路过医院门口,都会看到做核酸检测的人排着长长的队伍,零下8度左右的天气,一个个冻得面红耳赤。


公司的小伙伴也在祷告不被殃及,因为“就地过年”再好,也不如家里一桌热气腾腾的年夜饭。


这让我想起了武汉,查了一下日历,发现今天正好是1月23日。


这天,武汉封城。


随后武汉八方来援,经历了四个多月的抗疫战争,才从阴霾中艰难走出,社会逐渐恢复正常秩序。


2020年新冠对于武汉的经济打击是沉痛的,不过现在,当初成熟的治理经验,也让武汉牢不可破。


当然对抗疫的理解,子木才疏学浅,不敢更多妄议,今天还是站在楼市角度,聊一聊武汉。


武汉房地产市场的底色如何,有什么秘密,进入新一年后房价走势如何?


这对于今天武汉的买房人来说,极其重要。



1


武汉楼市应该怎么看


在去年的百城研讨中,武汉的市场是最迷的。


有人说疫情打击,武汉房价跌了很多,也有的说疫情之后,强势反弹,房价大涨了不少。


真相是什么呢?


这是武汉近几年二手房市场的成交走势。


我们看到武汉2020年的成交非常稳。


28.3万套的成绩,虽然相对2019年下滑了8%,但要比没有疫情的2018年高出不少,甚至比肩2017年。


这从侧面反映出,武汉楼市大盘在疫情冲击下,“韧性”很强。


而且在价格层面,2020年武汉二手房成交均价同比上涨了2.2%,幅度不大,但却是一个很重要的信号。


二手房房价主要取决于什么?


供需下,业主的楼市预期。


疫情发生之后,武汉楼市连续几个月0成交,击垮了大多数业主的信心,4月解禁后,武汉很多房子都是降价卖的。


然而最终房价却是微弱上涨的,只能说明一个问题:


疫情之后,整个武汉市场购买力喷发,弥补了之前的缺失,硬是把这条曲线拉了起来。


这个结论在「每月看房人数」这个数据上得以证实。


我们看到,4月上旬武汉解禁,5月二手房带看客户量暴增2.6倍。


下半年持续火热,新房、二手房成交量,分别同比2019年拉升了13%、24%。


这种实际购买力的爆发,夯实了武汉房价基础,也可以说,经过2020年,武汉楼市更加成熟了,房价筑底成功,跌无可跌。


这点大家一定要清楚。



2


哪一部分人托起了楼市


说实话,疫情后武汉的购买力超出了我的预期,触底反弹的力量也让这座城市在热二线城市的角逐中,拿到了话语权。


但也并不能说,这个城市所有地方的房子都是值得买的。


通过调查和数据分析,我发现,武汉这个市场分化非常严重。


根据贝壳数据,我做了几幅图。


这几幅图一定要连起来看,我们发现2020年武汉楼市的几个事实:


1、武汉核心区,武昌、江岸、东湖高新、江汉及洪山等区域卖得最好,其中江岸区的房价涨幅最高;外围的江夏、黄陂等城区最惨。其中全市硚口房价下跌最多。


2、房龄对房子的影响非常大,我们看到,武汉0-5年的次新房卖得最好,20年以上的房子成交量暴跌了26.5%。


3、在价格上,武汉300万以上的房子同比去年卖得最火,房价涨势最猛,反而100万以下的房子最惨,成交量竟然下跌了25.1%。


4、户型上,120平以上的房子卖的最好,90-120之间的房子房价涨势最猛,而60平米以下的房子流通性很差。


数据整理完之后,我又给几个武汉的中介朋友打电话确认信息,反馈的信息和贝壳数据高度重合。


大体概括为:


武汉核心区、新的、大的、贵的房子卖得最好;郊区、老的、小的、便宜的房子卖得最差劲,房价跌的最多。


当然这种现象并不奇怪,2020年很多城市中都出现过,属于典型的“中高端购买力拉动整体楼市行情”。


主要原因跟上海基本一致,都是2020年货币宽松下,城市中产人群财富集聚,改善需求集中爆发。


还有一个原因就是“住房意识升级”。


去年武汉经过疫情洗礼,上千万人连续几个月闭门不出,或许悟出了好房子对生活的重要性。


这让我想起了武汉一个朋友,人挺抠门儿,但疫情之后,宁愿把存的钱都扔进去也要买一套大改善住房,因为实在受不了一家人憋在一个小屋子干瞪眼的生活。


人活着不就是为了舒服吗?



3


怎么买房?


有句话讲得特别好,“一次变故,会迅速看清一个人的本质”。


同样,一次重击,也会迅速看清一个城市的底色。


武汉非常典型。


疫情冲击后,房价表现异常“坚韧”,说明经济底子和居民购买力是没问题的,但巨大的分化趋势也告诉大家,武汉楼市机遇和风险同在。


但大家要记住一句话:


“逆势而行”的房子是最有价值的,答案已经在第二部分的三张图中讲明白了,多扫几眼,你就比别人强。


可以肯定的是,武汉2020年的行情反弹,基本没有炒作因素。


因为限购政策足够严苛:


武汉户籍,限购2套,而且第二套50%首付,144平米的则是70%首付,杠杆成本极高。


非本市户籍的,限购1套房,而且需要2年社保。


虽然是分区域限制,但看了一圈,发现非限购区域基本都在郊区,没啥人买,对整体行情也没什么影响。


所以,还是那句话,现在武汉楼市已经成功“筑底”,有购房需求的可以去看房了。


明年春节,武汉楼市应该会有一轮小阳春行情,价值还会由外向内集中。


当然大家不用太着急,因为武汉房价明年不会大涨。


一是有房贷利率限制,首套房5.68%,二套5.93%,在全国属于中高位。


2020年行情不错,武汉如果响应号召控制房价,明年房贷利率也不会轻易下调。


二是武汉去化周期并不低,房源足够。


我们可以看到,近4年武汉住宅用地供应都很高,2021年注定是新盘入市的大年。再加上2021年房企被“三道红线”压着,日子不好过,也会想办法低价放量回血。


这种情况下,大家可以把注意力多放在新房的打折季上。


如果想买二手房,就要尽量避开旺季,要么赶在小阳春开始之前,要么等小阳春过去,在年中或者年底的淡季买房。


总之,脱离疫情影响的武汉,比之前更扎实了,而且在高校资源和交通枢纽的加持下,这座大城会紧追杭州、成都等强二线城市,继续在自己的赛道上加速。


在这座城市中奋斗的人,应尽早得到城市红利列车的车票。



4


网友讨论:深受疫情影响的武汉房价终于缓过来了



网友:一曲日生


 等了好久,终于等到武汉了


作者


多看几遍,哈哈哈~~~




网友:牟晋平


 2121日照必降!




网友:董~


老师啥时候再谈下济南




网友:哞哞


 三亚的房子和海口房子讲讲




网友:姜静飞


 石家庄楼市经过这次疫情的洗礼,能复制出武汉的走势吗?


作者


石家庄不好说




网友:强


 除了本省的,现在外省的有多少敢去呢?




网友:张峰


 2121日照必降 你是认真的吗?




网友:WeMadeZx


 说没人敢去武汉的,妄言了,学校摆在这,年轻人不考过来读书吗




网友:杨会计


 大天津呼声来了


天津天津天津


每日一呐喊




网友:顺势而为


 武汉的房价一直高于成都·,它何须追赶呢?


作者


追赶的,当然不是房价




网友:覃斌


 个人判断武汉会在2022年或者2023年迎来大涨。




网友:梦雪


 请教下要买一套投资的,大概5年周期,东莞,南沙,武汉,长沙是不是临深的东莞最好?南沙最容易取得资格。东莞的虎门,长安很难买到,沙田,后街可以吗?


作者


五年周期,武汉更好些


网友:梦雪


好的,感谢




网友:金色北京


 老师给讲一下大连楼市走向,谢谢!




网友:王文兴


 光谷可以买吗




网友:醉清风


 武汉挺安全的,今年出差去过几次。石家庄现在很危险,不过也快熬过来了,但经济能不能熬过来,就挺难了……




网友:笑逐颜开


 想了解保险,女性34周岁,5000左右承担能力,有合适推荐吗?老师


作者


具体看下以前的文章,专门介绍了保险




网友:榕树下


 发现这波北京买2居的多


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