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上海楼市一个中产的购房实录

上海楼市一个中产的购房实录

发布时间:01-24 12:28

上海城市考察,进入了中半程。


我们用一篇实地考察的文章——《上海调控加码!伤害不大,但侮辱性极强!》耿直的告诉大家:


上海的房价上涨,根源不在投资,而在供需;


上海楼市的矛盾,来自于日益增长的真实需求和逐渐归零的真实供应之间的矛盾。


但是,我看到后台留言里,仍然有人将咒骂归罪于炒房客无耻,将希望寄托于调控降房价。


这其中,一定有看热闹不嫌事儿大的嘴炮看客。


同时,也一定有真实的购房者。


今天,2021年房贷计算器小编想从一个改善置业者的角度,力争给你还原真实的上海楼市里的改善市场。


此时此刻,上海楼市里最惨的就是改善置业者。


这批人,这是真正的上海楼市之殇。


如果你是今年就考虑买房置换的上海改善客,一定要认真看完这篇文章。



1


这两天,我们进入了外环内。


我们一共走过了——徐汇漕河泾、徐汇长桥、、徐汇滨江、普陀长风、普陀真如、普陀桃浦、杨浦新江湾城、杨浦东外滩等热点板块。


以上这些板块都有几个典型的特征:


外环内、中上学区、新兴板块、有地铁、有公园、城市界面干净、次新盘密集。


其中,最典型的代表就是杨浦的新江湾城。


外环内,曾经是上海中心城区的最后一块未开发净地;


统一规划,统一连片整体开发;


城市中心唯一的天然湿地,城市绿化覆盖率达到60%;


一线房企扎堆,一水的中低密度高品质社区;


复旦二附、上音实验、同济一附,一水的杨浦第一梯队学区。


这也是目前上海改善置业者的主力目的地。


这些板块,还有一个更重要的典型特征:


无房可售!


无论是新房,还是二手房,全部无房可售!



2


杭州的无房可售,是看盘一天,在售楼部里混不上一口水。


上海的无房可售,是看盘一天,连售楼部都进不去。


在漕河泾、徐汇长桥、徐汇滨江、长风、真如、桃浦、新江湾城和东外滩,一共有近20个新盘项目在售或待售。


但这近20个楼盘,真正有房源对外销售的,不超过5个。



● 杨浦东外滩,八埭头滨江园三期。


东外滩板块内唯一在售新盘,只剩下一栋楼,一共有不到200套房源。


售楼部里,只留下三个值班的置业顾问,丝毫没有接待的欲望。


一进大门,置业顾问就开始撂狠话:


不对外接待了,只剩不到200套房源;


旁边就是八埭头旧改,上千个拆迁户都是货币安置;


方圆3公里,只有我们一个新盘,你们抢不到。



● 杨浦新江湾城,信达泰禾上海院子


这是新江湾城唯一的新盘,高层早已售罄,只剩下叠拼别墅。


我们连售楼部的停车场都没进去,保安大哥一个箭步将我们拦下,当场表演了单押技法:


别进了,没房了,别墅是没卖;


售楼部不对外,置业顾问不接待。



● 徐汇滨江,宝能公馆1288


这是徐汇滨江在售的纯新盘项目,12月份刚开放售楼部,1月份刚启动认筹。


我们依旧连售楼部的停车场都没进去,保安大哥再次一个箭步将我们拦下,疯狂凡尔赛:


认筹截止,你们来的太晚了;


一个非认筹客户,都不让放进来;


是刚开放,但没房了;是刚认筹;但没房了;


注意!这不是尾盘,这是个纯新盘!


我虽然不是全世界最快的男人,但我却在上海看见了全世界最快的楼盘。


售楼部开放不到一个月,已经不对外接待非认筹客户;


仅仅开了一期的三栋楼,已经明确表示客户足够了。



● 徐汇滨江的另一个新盘,尚海湾豪庭三期


我们被拒之门外的的理由,很扯又很无懈可击:


疫情,不让聚集。


我建议,上海外环内热点板块的红盘们,向尚海湾豪庭学习。


给手执上千万的卑微购房者,留下最后一分薄面。



● 普陀长风,汇成南街里三期


开发商,花了数百万建了个新售楼部。


新售楼部,刚开放不到一个月,房源售罄了。


用了不到一个月的售楼部,目前已经开始拆除了。


从业近10年,我第一次见到卖房子的速度,赶上了建售楼部的速度。


准确的说,现在上海外环内的新盘,基本已经不需要售楼部了。


上海做营销的朋友跟我说了一句话:


现在的上海楼市,售楼部里站条狗,也能把房子卖出去;


营销人的价值,约等于“负10”。



● 徐汇滨江,百汇园三期


保安大爷告诉我,我们双休,置业顾问全休息了。


正常的情况下,每逢周末都是看房高峰,售楼部里要求全员上岗。


上海楼市的“周末双休”,放眼全国,绝无仅有。


让从业十年的我,大开眼界,连胜高呼:


牛批、牛批。


后来,我又在普陀桃浦见识到了“10点上班,4点下班”;又在宝山新城见识到了“上3天,休4天”。


不得不说,论起带薪摸鱼,徐汇滨江就是个弟弟。


我们在外环内的这些热点改善板块,转悠了两天。


售楼部只进去了两个,唯一正常接待,且有房源推售的只有一个。


接下来,名场面来了。


唯一一个正常接待,且有房源的楼盘,是普陀真如板块的“长实高尚领域”。


在售的房源,是底层复式。


准确的说,这是个地下室。


两层的复式,一楼只有客厅和主卧。剩下的房间,全在地下室。


我们看的这套地下室,总价1700万。


我连连摇头,不值不值。


这个总价,我能买到徐汇滨江的新房,还能买到新江湾城的二手房。


置业顾问连连嘲讽,憨批憨批。


徐汇滨江的新房,你抢不到;新江湾城的二手房,房东不卖。


后来,我到了徐汇滨江,也去了新江湾城。


看完之后,高呼一声:


他说对了,果然既抢不到,也不卖我。


以上,就是上海热点改善板块的新房市场真相。


不是你买哪里的问题,是你能进到哪个售楼部的问题。



3


二手市场,更加真实而残酷。


残酷的就像爱情一样。


我们在新江湾城,先后踏入了我爱我家、链家、大屋、中原等近10个二手房门店。


所有房源梳理下来,最多不超过50套。


正常且能满足改善需求的三房,不超过20套。


中介小哥,当着我的面,随便打开一套房源的带看日志,满满的都是调价信息:


每隔几天,就加价20-30万。


其中至少有5套房源,把调价信息拉到最后,赤裸裸的写着:


房东不卖了,想等等涨价。


中介小哥说,现在的市场已经疯球了。


如果一个小区正常的价格是12万/㎡,但凡成交一套12.5万/㎡的房源,下一套房源,一定挂13万/㎡。


2021年房贷计算器小编想让中介小哥帮我约一下带看,中介小哥苦笑着说:


新江湾城,正常的均价是12-14万。


但是,现在能带看的,都是单价15万以上的;


正常市场价的房源,都不让看,除非交诚意金;


房东按诚意金的金额,排序带看,谁交的多,谁的诚意高,谁先看房。


恕我直言:


从业多年,我也看过成千上万套房。


看个二手房都要交诚意金的,可能只有新江湾城。


我们在徐汇滨江,先后踏入了链家、链家豪宅、我爱我家等数家二手房门店。


所有房源梳理下来,不超过30套。


没有一套能正常带看,且没有一套能按照挂牌价直接下定的。


挂牌价,几乎就是个屁。房源挂牌一个价,谈判下定必涨价。


中介小姐姐,一脸为难,连声说:


麻烦您等一等,麻烦您等一等,我们在努力开发新的房源。


在徐汇滨江,至少有三个中介,同时讲到一段话:


这边的房东,多数都是想置换;


他要先买到房子之后,才会把房源挂出来;


房东抢不到房子,他是不会卖掉自己的房子。


这段话,道出了上海改善市场的真相:


上海楼市的改善市场,一个内生闭环。


新上海刚需客,买老破小或外环外;


改善客,置换外环外或老破小,到外环内的改善版块;


中产客,置换改善板块的小户型,买改善板块的更大户型。


现在这个闭环,形成了死结。


死结的原因是,需求大爆发,而房源很有限。


在上篇文章(原文链接)里,我们讲过:


等着换房的改善,急着上学的家长,嗷嗷待哺的刚需和没有房子的拆迁户,用了三年时间把上海楼市买空了。


供应,在短时间内补不上来。


所有的需求,堆积在上海内生闭环链条的最后一公里上。


所有的需求,堆积在了上海仅有的几个改善板块里。


这些改善板块,无论是二手市场还是新房市场,用一句话形容就是:


不卖,贵贱不买!



4


上海楼市里,最悲哀的就是改善中产。


比悲哀中产更悲哀的是:


已经卖掉手里房子,却抢不到新房,也买不到二手的那批人。


我身边就有这样的朋友,房价上涨,让他误以为置换的好时机终于来了。


卖掉了仅有的一套住房,手执900多万的现金,跑到了中环线上的改善板块,却发现真的真的真的很难买,真的真的真的很难抢。


如今,他的一家老小挤在一个出租房里。


一边等待下一批新房入市,一边等待傲娇房东的回复。


用他自己的话讲:


置换、置换、我特么这是换了个寂寞。


像这样的朋友,他是炒房客么?


他不过就是个想住到大房子里,让家人过得更好的普通人。


他招谁惹谁了?


最后的最后,2021年房贷计算器小编知道下面两句话一定会被人骂,但还是要坚持要说。


第一、置换者,还是要置换。


上面的市场,就是我所看到的真实市场。


每天早上8点出门,晚上11点返回酒店,所看到的一切,都是如此真实且残酷。


万不可等待,也万不可听唱空者瞎逼逼。


手握键盘,站在道德高地上的白莲花们,他们永远正义正确,但也永远不用为后果负责。



第二、牛市里的置换,一定要先买后卖。


必要时,可以用抵押和过桥等融资手段,可能要付出一定的资金成本。


但没办法,你已经错过了最好的时机,这都是错过之后的代价。


这两句话,不是为无脑唱空者,而是为每一个在上海楼市里的普通人。


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