大家好，我是2021年房贷计算器小编。
去年年底我们总结过一份买房建议，当时预计它的保质期是半年。
如今2021年1月即将接近尾声，我们根据全市不同的供应与需求状况，根据新房和二手房的整体市场变化，发现年底分享的买房建议已经完全不够用了！
今天这篇，我们结合1.21新政和1月目前市场的总体情况，聊一聊现下应该具备的买房观。
坚定不移买新房，尤其是刚需
大家都知道2020年新房卖的很好，因为总价控制的好，购房者宁愿房子面积小一点，也要买新房。
就拿2020年成交套数榜TOP3的项目来举例：
2020年楼市成交套数、成交面积的第一IP中集金地美兰城，4.48万/平。而如果在罗店美兰湖板块附近考虑过置业的话，中介一定会根据你的预算推荐叫美罗家园**苑的小区。
我们随机选择了美罗家园的其中一个小区美安苑来举例，项目介于美兰湖和罗南新村中间。
挂牌均价在3W5左右，同板块之间，中集金地美兰城要贵一万一平。但市面上房龄10年左右的房子，一个主要的问题就是，面积过大。
往往90平米就是两房，三房最少要120，低于110的三房三个房间都很小。
但是实践证明，购房者对空间的忍受程度要远大于对房价的忍受程度，只要总价控制合理，宁愿面积小一点，而且更加注重户型的功能性，90平米的三房产品成为如今行业内的标配。
纵观中集金地美兰城的主力户型，两相对比，一样的价格满足更多的需求，性价比凸显无疑。
把目光转向普陀，如果没有对2020年好好复盘，可能大家都不知道普陀的城市副中心，在2020年居然成交量达到了千套。
要知道中海臻如府在2020年总计供应才538套，这一切的一切还是从臻如府二期129套的75平2房开始，总价688-757万元，这个价格段给你打开楼市天眼，都找不到和它同地段同总价的产品。
所以当区位更好的三期在2020年入市之后，不但取得日光表现，甚至把2019年认筹一般的库存也一并去化了。
其中，产品力提升是一个环节，除此之外就是新房虽然单价贵，但是总价总是能够控制得住。
而新政出台对于新房市场来说，更是利好！二手房增值税的调整，让新房的性价比更加凸显出来，新房更香了。
所以，2021年我劝大家，一定多关注新房市场。
地铁和学区哪个更重要
购房者经常会问的一个问题是，地铁和学区，哪个更重要？
去年一些带优质学区的二手房房价的涨幅已经替大家回答这个问题了，可以说，在目前房源配套这一块，学区是最能吸引买房者的配套之一，前滩如此，华漕如此，闵行吴泾也是如此。
我最喜欢说的一句佐证学区观点的话叫做：有了学区加持，比竞品贵个3-5K，压根就不能说贵了。
虽然，新房不承诺学区，但丝毫不影响带优质教育配套楼盘的热卖。比如2020套数榜第三名的公元2040，比如闵行吴泾板块的网红盘紫竹半岛。
还有内环内的新湖明珠城三期，由于前一批次入市较早，目前已经划分到了相关学区，于是加推的批次，由于地址完全吻合，“大概率”也就是对应上了优质学区房。
在宝山罗泾，罗泾三兄弟都取得了不错的销售成绩。而这一切的一切都源于上外附属宝山双语学校。
这是上海宝山区政府携手上外共同建造的公办九年制学校，已经于19年9月正式开学，目标是打造宝山区一流学校。
而近期罗泾又有一个新盘，红星宝山天铂即将入市，我在营销中心看到这样一份公示。
这样的联合合作办校，是有比较大的概率能够对口的。
双核配套坚不可摧
不过，新房对应优质学区的毕竟少数。如果对于学区没有那么在意，那双核配套的产品依然能够成为是否上车的核心竞争力。
我们说过很多次，刚需和刚改买房，最为重要的便是轨交，如果在轨交的基础上，形成“轨交+”这样的配套，无形中都会给楼盘加分。
轨交+的概念，是指在轨交的基础上，加上其余的顶级配套，形成双核配套。
比如双轨交、轨交+商业、轨交加较好学区。
我们又要拿松江地王合景天悦来举例了。上次我们聊的时候谈的还是合景天悦二期一批次，当时就已经发现地王不难卖了。
而如今，由于一期已经入住，目前属于蔷薇居委的合景天悦一期对应上了上外松外九年一贯制。
另外，万科印象城就在合景天悦赋的隔壁。
三核配套（9号线松江大学城+印象城+上外松外），使得地王的溢价率得到了部分抹平。
二期一批次，整体销售较为理想的背后，是人们认可了地王其实本身还是真正的“潜力地块”。
五大新城地铁盘供应会增多
1.21楼市新政中的第二点，就提到了完善土地市场管理。
其中提到了特别是在郊区轨道交通站点周边、五大新城（南汇、松江、嘉定、青浦、奉贤新城）加大供应力度。坚持房地联动机制，引导企业理性拿地，稳定土地价格。
这一政策其实也是利好刚需购房者的，明年五大新城旁边尤其是轨道交通站点周边会加大土地供应，过去地铁盘在郊区是比较稀缺的，而之后想要在郊区购房的买房者，会有更多的购房机会了。
而且上海楼市从拿地到入市的供应速度之快，令人咋舌。
青浦徐泾板块的金地虹悦湾，这个项目是去年6月11日，金地以总价290200万元竞得的联涞路北侧09-15地块，当时成交楼面价36123元/㎡，溢价率22.04%。
不到三个月，金地就已完成地块规划，并在去年9月正式公布了案名。
我索性汇总出了截止至目前的土拍宅地情况，筛选出了金地所拿下的宅地地块。原来在去年的6月，金地意气风发，总计拿下了3块土地。
而这三块地块都恰巧对应上了金地峯范、金地嘉悦湾、金地虹悦湾。
金地在2021年上半年必将扎堆。
除了土地供应增多，其实郊区的推盘节奏也在加快，就在今年的1月，嘉定成为了新房市场供应中最亮眼的星。
从已经开盘的几大热盘以及未来待开的项目中，通过相关配套的等级，我们其实已经可以看出这些项目能否走红。
对于土拍信息的掌握，既可以预知未来，同样对当下的买房有着极大的借鉴意义。
过往数据能够给予我们的指向意义
2020年成交榜至今依旧可以给我们很多数据参考。
2021年房贷计算器小编发现，2020年成交套数榜TOP10之中，有7个项目的单价在6万以下，说明楼市最火热的成交仍然以刚需乃至首次改善为主。
这也从侧面告诉了我们，如今的上海楼市还是以真实的居住需求为主。始终坚定房住不炒，良性市场才能有良性的买卖。
我们从一月的新房供应之中，发现了一些新板块的加入。比如奉贤萧塘的阳光城未来悦、奉贤奉城板块的大家美颂。
另外，上周末15号线正式运营，加上去年年底10号线二期以及十八号一期首通段的开通，这些区域所覆盖的新盘可能成为下一阶段楼市热销的热门区域。