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珠三角城市房子怎么买?

珠三角城市房子怎么买?

发布时间:01-25 07:59

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当前的国内楼市,如同一锅按捺不住的沸水。


一线大涨之后,沉寂数年的投资客拿着这几年攒下的筹码,准备重返牌桌,押注二线,惟一不确定的是押哪个城市,都说这一轮的主旋律是分化,万一押错了怎么办?


我们先来复盘下过去几年发生了什么?


2015年,深圳大涨;


2016年,上海大涨,北京大涨,部分二线启动;


2017年,二线全线大涨,北上深沉寂;


2018年,弱二线尾轮跟涨,强二线北上深沉寂;


2019年,深圳启动,全国沉寂;


2020年,深圳大涨,东莞大涨,广州慢涨,杭州一直在涨;


2021年初,上海暴涨,广州跳涨,北京单点起爆,合肥很热。


四年一个轮回,相同的是,每次挑头的都是深圳这个靓仔;不同的是,上次跟涨的是一线大哥,这次跟涨的是东莞和广州。


从去年开始,大家提到最多的关键词就是分化,城市分化,楼盘分化。财富累积到一定程度,就会遵循二八法则,楼市投资也不例外。


未来数年,20%的城市胜出,80%的城市出局;


同一个城市,20%的楼盘大涨,80%的楼盘小涨。


关键问题是,哪些城市在确定的20%之内?


2021年房贷计算器小编把本轮已经涨完和确定在涨的七个城市在地图上标注下,就很清晰了。


七个城市,三个在珠三角(深圳/东莞/广州),两个在长三角(上海/杭州),一个离长三角很近(合肥),还有一个北京,倔强地坚守着北方最后的骄傲。


很显然,珠三角和长三角已成为国内两个最重要的资金沉淀池,资金在加速向这两个湾区流动,而且珠三角优于长三角,因为启动更早,涨幅更大。


珠三角的重要城市,就是二八法则中的二。


如果不想错过未来十年,你应该在珠三角拥有一套房。



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珠三角怎么买?


即使粤港澳大湾区11城,也在内部分化。


珠三角的11个城市,先拿掉澳门和香港,还有深圳、东莞、广州、惠州、中山、珠海、佛山、肇庆和江门九个城市。


肇庆和江门远离湾区核心圈,经济薄弱,从未入过投资客的法眼,拿掉,还剩下七个。


深圳、东莞、广州、惠州、佛山、中山和珠海。


这七个城市目前的楼市表现:


深圳:已涨了一年半,涨幅30-100%,行情尾声,分化严重;


东莞:涨了10个月,涨幅20-80%,行情尾声,分化严重;


广州:慢涨了10个月,涨幅10-40%,黄埔、天河、南沙跳涨,其他片区基本没动,上涨走到中程,分化严重;


惠州:少数临深盘涨了30%,大量普盘变化不大;


中山:临深的马鞍岛和翠亨新区再次火热,大批韭菜进场;


珠海:已有启动迹象,新盘开始热销;


佛山:已有启动迹象,新盘开始热销。



看完七个城市的表现,会发现两个很有意思的规律。


1、湾区东侧明显热过西侧;


2、深圳是湾区核心发动机,不但自己领涨,还带动周边城市上涨,惠州和中山的区域性上涨都拜深圳所赐。

毫无疑问,深圳是珠三角最值得买的城市,可惜的是,这个城市已经不属于普通人了。


一是资格,深户三年+社保三年;


二是资金,稍有价值的产品动辄千万起;


三是节点,这轮行情深圳已走到尾声。


对于钟情深圳的投资客,我给出的建议是:入深户,买社保,同步买入其他城市,三年后倾全力置换深圳。



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剩下六个城市,我分别给出建议如下:


1、东莞:


东莞GDP近万亿,经济强劲,但东莞的支柱产业是制造业,和深圳产业级别差距大,很容易触碰到发展的天花板。


投资东莞,要选准两个区域:


一是政府控盘的片区,包括松山湖、南城和滨海湾新区,如果东莞的高新产业成功落地,这几个区域房价会最高。


二是临深片区,包括凤岗、塘厦、黄江、长安和虎门,如果东莞产业不能成功升级,临深仍然是最大的卖点。


目前东莞和深圳一样,最佳投资时机已过。


东莞不是深圳,深圳是终极信仰城市,很多人宁可买在高位也要买,长期持有就是了。东莞属于置换型城市,没必要现在死磕,今年其他城市还有更好的机会。



2、广州


这一轮的广州,启动晚,涨的慢,上涨覆盖的区域也很少。


最近广州很火,据说一房难求,业主学深圳集体控盘抬价。


其实这个说法很片面,广州真正的热点区域很少,快速上涨供不应求的只有:黄埔的科学城,老黄埔,天河的珠江新城,海珠的琶洲,番禺的万博,南沙的灵山岛尖,金洲和蕉门。


其他不管是市区的越秀,荔湾和海珠西,还是近郊的白云和番禺的大部分地区,几乎感受不到热度,更不用说花都、增城、从化这些远郊了。


当下的广州还能不能买?


能买。


以我在一线感受到的热度,广州年后还会有一波跳涨,后半程的涨幅还需要至少半年走完。


现在买广州要牢记两个字:


一是快,时间不等人,晚一天就少一点涨幅;


二是准,找准区域和楼盘,千万别乱买,广州不涨的楼盘比涨的要多多了,买错了就是一地鸡毛。



3、惠州


惠州很矛盾,这个城市对深圳爱的深沉,多如牛毛的楼盘万年不涨,埋葬了无数投资客,但你要说它毫无价值也不是。


首先它量大价低,满足了深圳东部刚需对自住房的梦想,甚至还能实现通勤,也让不少深圳人很好地安置了父母,这种精神层面的满足感是不能用钱来衡量的。


其次它也不是不涨,只是涨的慢,选对了还有龙光城这样涨幅50%的产品,从投资来说肯定不是好产品,但跟涨深圳是确定的,绝对不会出现鹤岗化的现象。


惠州能不能买要结合自身情况,钱少又想在深圳周边给自己或父母安个家,除了惠州还有其他选择吗?



4、中山


中山的支柱产业是低端制造业,看不到转型升级的希望,本应该从投资名单中剔除,但因为投胎好,生在了大湾区的核心位置,还可以抢救一下。


即使有优越的区位,这个城市也实在找不出亮点,惟一能让投资客高潮的就是深中通道了。


最近马鞍岛3万+的新盘卖的火热,要知道中山市中心最好的盘1万8还卖不动,深圳是带货王确认无疑了。


中山,我个人不建议买,虽然马鞍岛和翠亨新区卖的很火,但和惠州临深没有实质差别,就是靠临深概念不停建房子卖房子,惠州临深二十年都没形成二手市场,马鞍岛和翠亨需要多久?


投资,讲求的不仅是回报率,更是周转速度,一套房子买进来十年不能动,那不叫投资,叫入坑。



5、佛山


佛山GDP过万亿,在广东省排名第三,仅次于深圳和广州,经济强劲。


佛山的问题类似于东莞,GDP高但靠制造业支撑,城市界面差,缺少像样的CBD,但东莞的大涨证明了这些问题都不是问题,佛山跟涨广州几乎可以确定。


佛山的经济重心在东部,要重点关注禅城、顺德和南海的优质片区,经济重心+临广,佛山一旦启动,一定从东部临广区域开始。



6、珠海


不出意外,珠海今年会和佛山同步或略晚于佛山启动,珠海城市不大,选筹逻辑比较简单,珠海怎么买,参考我以前写的一篇文章“放眼全国,这样的价值洼地越来越少了”。



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最后重申2021年房贷计算器小编开篇的几个重要观点:


1、全国资金在加速流入珠三角和长三角,珠三角吸金能力更强;


2、二八分化已是确定的趋势,珠三角的重要城市就是那个二;


3、不想错过未来十年,你应该在珠三角拥有一套房。


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