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房贷大变天:上海惊现大行停贷,多数银行额度吃紧!广深房贷按揭普遍暂无额度

房贷大变天:上海惊现大行停贷,多数银行额度吃紧!广深房贷按揭普遍暂无额度

发布时间:01-25 19:06

上海有大行惊现房贷停贷,多数银行额度吃紧


上周,21世纪经济报道报道了广深地区部分银行房贷停贷的现象,而记者近期询问了多家长三角银行总行及分支机构发现,多数银行1月额度吃紧,并且有大行也已经出现1月额度用完,本月停贷的现象。


“本月已经没额度了,要等到下个月。”一位建行上海分行人士对记者表示。包括建行在内的五大行是上海房贷的主要发放银行,按说1月比较宽裕,但是在监管红线的要求下,也出现了额度短缺的现象。


另外,21世纪经济报道获悉,广州建行也已经暂停了1月的房贷投放。


记者又联系了建行江苏省某支行行长,回复称,的确额度较紧,不同于往年,但对于是否停贷,并未评论。


2020年12月31日,央行联合银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中管理制度》,将银行分为五档,并设立区别性的“两条红线”指标,第一道红线是房地产贷款占比,第二道红线就是个人住房贷款占比,指个人住房贷款余额占一家银行全部贷款比重。


这意味着,无论个人按揭贷款还是房企贷款全面受限,对增量控规模可以预料。


其中,对于工农中建交、国开行和邮储个人住房贷款占比上限是32.5%;截至2020年6月末,建设银行个人住房按揭贷款占比为34.4%,超过了32.5%的监管红线。


记者同样询问了工行上分相关人士,称还有少量额度,不像去年年底那么紧缺。


此前有媒体报道称广州对域内银行进行了监管窗口指导,明确要求1月房贷额度不能高于去年四季度月均房贷额度。


一位上海中小银行人士则表示,目前并没有接到类似的监管要求,具体还要看各家银行的分支机构的政策,换句话说,“一行一策”。目前他们银行仍有额度,但未来房贷业务收缩肯定是大趋势。


银行惧怕“溢出效应”


一家华东城商行总行人士则表示,月初总行开了策略会,统一共识就是“不赌政策”——原先该行倾向于每年10月之后大规模投放,与大部分银行反其道而行,年末正好其他银行没额度,因此该行可以以更高一些的利率放出去,但是今年怕政策持续收紧,改为按照平均的节奏投放。 


该行也有一些顾虑,就是房贷总量受限之后,溢出的贷款增量可能会影响其他贷款定价。换句话说,以前用来投放房贷的钱,不让用于房贷了,就得转移到别的贷款上,比如消费贷款、对公贷款等,进一步增加了非涉房贷款的供给量。这个影响有两方面,一是今年给到企业的对公贷款额度不用愁了,少做房贷之后非常充沛;二是对公和消费贷可能要降价,银行在利润上是吃亏的。


银行对房贷不再热衷的态度,可能会改变上海楼市新房、学区房持续火爆的局面,而上周刚出台的“上海楼市新政”更是一次重大冲击。


1月21日,上海突然发布楼市调控新政,上海市住房和城乡建设管理委员会等八部门,联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》,于1月22日起实施。新政被关注的主要有两条,一是限制假离婚现象,对于夫妻离异三年内购房的,拥有的住房套数按照婚前两人总计来测算,二是调整增值税的认定标准,从2年变成了5年。


其实在上述“新政”中也提到对信贷的约束,《意见》明确指出要严防资金违规流入楼市,加强个人住房贷款审慎管理,指导商业银行严格控制个人住房贷款投放节奏和增速,严格执行差别化住房信贷政策。对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度,严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。


法拍房限购冲击波


与新政相配合的是,“法拍房”也被限购了!有银行贷后人士告诉记者,1月22日起,作为“上海楼市新政”的配套措施,法拍房也陆续下架撤拍,现在还在拍卖的也更改了竞买人要求。


记者查询了公拍网的相关拍卖房信息发现,出现了标红提醒:“竞买人参与竞买的,应当事先确定在本市具有购房资格,必要时可致电本市房地产交易服务热线具体咨询限购政策”,并提醒:“拍卖成交确认后,因买受人在本市无购房资格的,将依法承担悔拍等法律后果。”


根据当前上海的购房政策,沪籍个人限购一套,家庭限购两套,外地户籍需结婚并缴满五年社保才能拥有一套住房的购房资格。


此前由于上海法拍房不限购,成为不少外地人在上海安家的一个“利器”,甚至导致法拍房价格炒到高于同区域的二手房,而这种现象可能会在新政后逐渐消失。



广深房贷:按揭普遍暂无额度


近日,有媒体报道指出广州银行业被当地金融监管窗口指导,个人按揭贷款被“双管控”:要求新增个人住房贷款占比不能超过12.6%,每个月新增个人住房贷款额度不能超过2020年10月、11月、12月三个月(四季度)的平均放款额度,而且所有广州银行一个标准。


21世纪经济报道记者从广州某银行信贷人士处获悉,该窗口指导确有其事,且或于此窗口指导直接相关,不少广州银行调整了按揭相关政策。


建设银行广东分行某信贷业务人士对21世纪经济报道记者表示:“上周五收到的通知,全广州个人住房按揭0新增。且此0新增并非指的余额不新增,而是暂停按揭状态,一笔都不让投。”


对此停贷之举,该人士表示,“停贷”之前,建行在广州房贷一直是正常投放,并非超额放量,所以并非此前投放才会紧急叫停,而是当地监管部门主动调控。


上述人士还指出,按照四大行一贯同步的风格,有消息称四大行目前全部暂停了按揭。但他行具体政策执行,尚不能完全确认。


2世纪经济报道记者致电广州四大行多家分支行,四大行一线业务经理均表示业务段按揭并未停止收单,但目前处于没有额度,需要排队放款的阶段。


农业银行广州某支行个贷经理表示,目前没有额度,每个月月初前三天一般会放出额度,上个月审批通过的贷款一般会在月初集中放掉。


建设银行广州某支行个贷经理也表示,二手按揭需要通过按揭公司,按揭公司会帮助操作对接银行,具体对接哪一家银行要看按揭公司操作,个贷经理层面目前还接单,至于审批放款要看后台部门。


某广州房地产中介对21世纪经济报道记者表示,目前没有接到信息说停贷,但可以肯定的是每个月各大银行的按揭贷款额度被限制了,一般来说如果这个月提前用完了额度,就不能再放贷,要依次排到下个月去。


但前述建设银行广东分行信贷业务人士指出,目前虽然临近月底,但这一暂停并非往期常规额度控制,而是监管层面调控。下个月月初是否能放出额度恢复放贷,目前业务条线尚未得到明确信号,或许需要等待监管下一步明确指示。


广州银行按揭收紧,深圳是否会进一步收紧?在上周五21世纪经济报道记者的报道中已指出,招商银行、光大银行、广发银行在深圳地区处于暂停放款状态,四大行均表示正常。记者近日进一步和深圳四大行网点核实,得到答案与广州基本一致,即:业务没停,暂无额度,处于排队放款阶段。



北京:绝大部分银行正常放款,有大行对相关咨询表示“诧异”


1月25日,21世纪经济报道记者在北京询问了多家国有大行、股份行以及房地产中介人士,绝大多数均表示,目前房贷额度充足,材料符合条件并审核后,一般3-10个工作日即可放款;仅个别股份行人士表示,受春节因素影响,目前房贷发放有所放缓,需要等待15-30天才能放款,但额度充足。


“我们和很多家银行有合作,没有听说近期有新政策出台,目前房贷发放时间和以前一样,5-7个工作日即可放款。”一家房地产中介人士对21世纪经济报道记者称。另一家房地产中介人士也表示,目前合作的银行房贷发放一切正常,7-10个工作日即可放款,没有听说政策调整。


目前,北京地区二手房贷款利率:首套为LPR+55BP(本月5.20%),二套为LPR+105BP(本月5.70%)。


据两家国有大行个人房贷业务经理对记者表示,听说了部分地区房贷发放放缓甚至暂停的事情,“目前北京地区房贷额度还比较充裕,没有受到影响,各家银行利率也是一致的,完全透明。”


“目前我们行房贷额度还比较充足,3-5个工作日即可放款。政策(“两道红线”)目前对我们没有影响,可能对个别小型银行有一定影响。”另一家国有大行房贷业务经理对记者称。


一家个人住房贷款占比超标的股份行房贷业务经理对记者表示,目前没有听说房贷发放收紧或者暂停的事情,“我们二手房的贷款发放还比较快,材料准备齐全并提交后,一般审批3-5个工作日即可放款。”


另一家房地产贷款占比超标的股份行房贷业务经理对记者表示,临近春节,该行房贷发放等待时间比以前有所延长,大概15-30天,“但是额度还比较充足,没有收紧。”


又一家国有大行业务经理对记者询问房贷的相关问题表示“诧异”,其称“最近很少有客户和我咨询房贷的问题,利率全市所有银行都一样,放款节奏我还得问一下分行那边。”


“目前北京地区的房源还比较充足,听说海淀那边个别小区近期成交量有所增加,价格也有所上涨,我们这周边(三元桥)价格近期基本没有变动。”上述一家房地产中介人士对记者表示。


日前,央行北京营管部发布的数据显示,截至2020年11月末,北京市本外币各项贷款余额8.4万亿元,同比增长9.8%,增速比上年同期高1.1个百分点,比年初增加7341.8亿元;人民币住户贷款余额2.0万亿元,同比增长5.6%,增速比上月高0.9个百分点,比年初增加958.3亿元;人民币住户存款余额4.2万亿元,同比增长15.3%,增速比上年同期高1.8个百分点。


央行北京营管部发布的调查数据也显示,2020年四季度房地产业贷款需求指数为42.9,较上年同期和上季分别下降1.4个和2.5个点;个人购房贷款需求指数为51.8,较上年同期和上季分别下降0.1点和10.5点。今年一季度,总体贷款需求预期指数为69.6,较2020年四季度提升12.8点。


2000户城镇储户问卷调查结果显示,在当前(2020年四季度)物价和利率水平下,24%的居民倾向于“更多消费”,较上年同期减少5个百分点,较上季增加1.6个百分点;53.6%的居民倾向于“更多储蓄”,较上年同期增加6.1个百分点,较上季减少2.6个百分点;22.4%的居民倾向于“更多投资”,较上年同期减少1.1个百分点,较上季增加1个百分点。从未来消费选择看,居民偏爱的前三位消费支出依次为“医疗保健”“购房”和“教育”,选择的比例分别为27.1%、21.1%和19.2%。


今年1月1日生效的北京市银行业协会个人住房贷款业务自律公约显示,会员单位及其工作人员应维护公平竞争的市场环境,不得实施任何不正当竞争行为,包括:不得违规或变相降低贷款条件;不得向房地产开发商、房地产中介机构(含关联机构)及工作人员支付或变相支付财物从而获取交易机会或竞争优势等。该公约有43家银行签署。



央行出“限贷令”,银行压力大


2020年12月31日,A股收市后,央行联合银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中管理制度》,将银行分为五档,并设立区别性的“两条红线”指标:


第一条红线是房地产贷款占比,指一家银行全部房地产类贷款(包括个人住房贷款、企业房贷)占其全部贷款的比重。


第二条红线是个人住房贷款占比,指个人住房贷款余额占一家银行全部贷款比重。


这意味着,无论个人按揭贷款还是房企贷款全面受限。


根据国盛证券研报,从2020年中报披露数据统计来看,共有13家银行不同程度“踩线”。时点恰逢2021年信贷开门红季,冲还是不冲?怎么冲?


据21世纪经济报道记者摸底,房地产贷款新规对一线从业人来说颇为突然,虽然银行内部政策调整仍未完成,且新规给了2-4年过渡期,但影响已经显现,2021年的信贷开门红,注定不同寻常。


据国盛证券研报指出,上述13家“踩线”上市银行,压降压力较大主要是中小银行。


央行、银保监会在上述管理制度中将银行分为5个档次,其中,第一档为中资大型银行;第二档为中资中型银行;第三档为中资小型银行和非县域农合机构;第四档为县域农合机构;第五档为村镇银行。


据国盛证券统计:


第一档银行中,工行、建行、中行、邮储银行个人住房贷款占比分别为33.71%、36.73%、39.19%、33.64%,超出上限32.5%;建行、中行房地产贷款合计占比分别为41.72%和50.01%,超出上限40%。


第二档银行中,招行、中信银行、兴业银行个人住房贷款合计占比分别为25.49%、20.83%、26.93%,超出上限20%;招行、中信银行、浦发银行、兴业银行房地产贷款占比分别为34.25%、28.06%、28.73%、35.30%,超出上限27.5%;


第三档银行中,杭州银行、成都银行、郑州银行、青岛银行、青农银行均出现不同程度“踩线”。


按照该统计,大行中,中行压降房地产贷款规模压力较大,股份行中,招行和兴业压力不小。


某大行西南地区对公信贷业务人士对21世纪经济报道记者表示,大行总体来说对房企贷款早有压缩,审批一直很严格,新规对大行或是利好。


该人士进一步表示,新规主要针对增量,该区域分行新增不多,压力不大。此外,新规对股份行有了控制,竞争不会像过去那样无序。该地此前做开发贷较猛的银行有招行、浙商和本地一家城商行,此外中信、光大也进入较深。


据21世纪经济报道记者了解,相较大行,股份行普遍审批更快,对不少房企吸引力较大。对本身增量不多、控额较紧的大行来说,新规对后续业务的开展一定程度上是利好,但对踩线的大行来说,控规模的压力也不小。


华北某大行信贷业务人士对21世纪经济报道记者表示,现在对公对私规模都受影响,该区域分行没有踩线是因已四年基本没有发展房企业务,其所在二级分行今年新项目只有四个,现在集中审批后,额度几乎用尽。而三四线城市地方地产商受“三条红线”管控影响较大,对房贷冲击也较大。


招行华南某分行信贷业务人士对21世纪经济报道记者表示,现在确实收紧了房地产贷款,其中对公收缩更紧,但消化存量压力不算太大。同业来看,他指出中信近几年在房地产贷款业务发力较猛,按揭和对公都增速较快,从消化“订单”角度看,压力更大。


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