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返乡人数锐减,三四线房价太难了!

返乡人数锐减,三四线房价太难了!

发布时间:01-25 19:47

昨天2021年房贷计算器小编在一个房地产行内群里,驻马店某品牌楼盘的营销总打了一行字:

 

“今年彻底完犊子了。”

 

众人好奇,为什么刚跨入2021年,就把一年给定性了,这也太悲观了。紧接着他发了一张图。


看完这张图,我基本明白了什么意思。

 

因为国家卫健委刚刚发声,为了防控疫情,鼓励“就地过年”,返乡人员需要做核酸检测。

 

一时间,所有城市的医疗资源都紧张了起来,尤其是像北京、上海这样的城市,医院门口排队做核酸检测的,基本要从天亮排到天黑。

 

如果单说是做核酸,排排队也行,最重要的是,上面的声音到下面就变了味。

 

昨天网上热传的一个段子,很写实。


再加上这几天已经有29个省市出台了“就地过年”政策,给钱给积分,企业还给奖励。

 

一来一去,很多人退了回家的票。

 

交通运输部披露,2021年春运旅客会在17亿人次左右,这个数值虽然比2020疫情年增加了2成,但也处于自1997年以来,历史最低水平。

 

由此,小城市春节期间的消费必然会大幅降低,最严重的莫过于“返乡置业”。

 


1


返乡置业


这位朋友跟我说,像驻马店这样的三四线城市,劳动力外流严重,很多年轻人都在外面打工赚钱。

 

当地卖房子的,基本就靠三个营销节点赚钱:

 

春节后、五一假期,国庆假期。

 

尤其春节后,买房人是最多的。

 

一来,一二线务工人员拿了年终奖,想着大城市买不起,老家起码置办一套,首付也不贵;二来春节饭桌上基本会敲定婚姻大事,首要考虑的还是房子。

 

《2018-2019年返乡置业报告》称,到大城市工作的人群,有52.7%的人有回乡买房的打算,北方的一些小城市,春节返乡置业基本可以占全年新房销售额的30%~40%,堪称销售半边天。

 

所以一直以来,开发商对返乡置业极为重视。

 

这位朋友跟我说,他们每年年底都要花2个月的时间,准备春节返乡置业主题营销活动。


然而去年一波疫情,所有人闭门不出,年初冲业绩的计划泡汤,公司裁了很多人。

 

今年本以为疫情过去了,公司能好好回回血。万万没想到,又变成了“就地过年”。


人都不让回了,还买什么房置什么业?

 

 

2


三四线联盟瓦解

 

这个朋友的心情,我是理解的,有时候黑天鹅来了,不管你是平头百姓还是天王老子,都过不了这关。

 

而且即使没有黑天鹅,三四线城市的行情走到这一步,也完全在意料之中。

 

拿内蒙古呼和浩特来讲,2019年我就根据大数据推测了房价走势,大库存加购买力过分透支,当地根本撑不起1万多的房价,下跌是不可避免的。

 

当地媒体反驳的不少,或者说呼和浩特开通了高铁,连接了大北京,人们都回来买房了,房价如何下跌?

 

或者说,呼和浩特是省会城市,1万多房价不贵,要知道南方一些县城的房价都是这个数。

 

去年房价没跌,还有人过来调侃,子木的预测是在搞笑。

 

然而前几天,当地确切情报,呼和浩特某知名品牌开发商某大开始大幅下调新盘报价,从1.2万每平米直接降到9千元每平米。

 

一套房降了30万,30万对于三四线人群意味着什么,想必大家清楚。

 

所以售楼处门口隔三差五就能看到拉着条幅,站在寒风中维权的业主。

 

一个城市最重要的是人才、产业、医疗和教育资源,什么都没有,用信念来扛房价吗?

 

呼和浩特只是冰山一角,其实上一轮房价周期之后,大部分房价不合理的三四线城市都已进入下跌周期。

 

之所以我们看到大城市都在回调房价,而三四线却纹丝不动,是因为有"房价保护联盟"的存在。

 

于今,这个联盟也崩塌了。

 


3


雪上加霜

 

去年年底,哈尔滨市出台政策鼓励开发商降价,打响第一枪,紧接着平潭市发布通知,主动鼓励房企让利促销。

 

而后,河北、湛江等省市借助公积金等政策,纷纷开启救市计划。

 

地方主张降价,那就意味着房价的确绷不住了。为了防范可能存在的地方性债务风险,所以只能让开发商“割肉让利”。

 

不仅如此,今年房地产行业正式开始实施“三道红线”,严控开发商信贷规模,这段时间大小开发商拼了命地回笼资金,以求自保。


再加上,年初央行和银保监会下发了“两道红线”,要求对个人房贷占银行全部贷款比例进行限制,在资产端卡死了买房人杠杆使用效率。


层层打压,几乎把三四线的开发商们逼到了墙角。


更残酷的是,同行之间的矛盾也在积压。


去年恒大率先开启全国性大规模降价促销,直接戳破了三四线保护房价的窗户纸,拉动大盘下行,其他开发商骂骂咧咧,却无力反抗,只能跟着降价打折。

 

所以说,这次返乡置业泡汤,无疑是三四线开发商的一场噩梦。


写到这里,突然有些心疼驻马店这位朋友。

 

"今年彻底完犊子了",可谓字字真切。

 


4


谨慎上车  


前两天看到国家统计局的一份数据,2020年包括牡丹江、南充、遵义、宜昌等在内14个三四线城市的二手房价格跌回到了一年前。


其中跌幅最大的是黑龙江的牡丹江市,跌幅达10%,相比5年前亦下跌了1.6%,这也是70个城市中唯一一个房价跌回5年前的城市。


四川南充跌幅为5.4%,广西北海跌幅则为3.5%,四川泸州跌幅为3.1%,广东湛江跌幅为2.1%。


而2021年,在返乡置业泡汤的冲击下,还会有更多的三四线城市加入到下跌阵营之中。


最重要的是,跟往年不同,现在房价保护联盟瓦解,地方鼓励降房价,大开发商打折抢市场,中小开发商只能选择“让利抢量”,这在2021年将成为主流现象。


这时候,2021年房贷计算器小编倒是劝大家不要轻易上车。


因为窗户纸刚捅破,我们需要看看里面到底是内容,尤其是今年首跌的三四线城市,越往后,开发商让利空间越大。


当然这里有两类资产是另说的。


一种是在城市群中的三四线城市,受大城市辐射,行情跟普通三四线城市不一样。


另一种就是普通三四线城市的学区房,学区这东西是硬通货,是三四线城市未来最抗打的资产。


总之,从2021年3月之后,三四线抄底式买房机遇会逐渐暴露出来。


对于买房人来说,只有这时候才能看清一个城市的底色,从而在买房策略上,不会高位站岗。



5


网友讨论:返乡人数锐减,三四线房价太难了!


网友:邢晓翔


 感谢卫建委让在一二线拼搏的人们守住了荷包。


小编:


保护了一批准备高位站岗的同志




网友:不露声色™


 别国际庄和天津啊,华北难兄难弟太原也一起出啊!!!


小编:


太原上不去,跟呼和浩特是兄弟




网友:乐未央


老师,米国1.9万亿铺天盖地而来的话,国内会不会通胀导致房价上涨


小编:


会的,输入型通胀,现在菜价上涨就是这个道理,不过国家目前会把资金往股市引,争取让一二线消化掉,因为相对居民负债情况,三四线扛不住




网友:安琪


 疫情也对普通人的收入水平有影响!所以三四线城市房价应该会越来越难!


小编:


主要打击的就是普通人




网友:烎三儿


 怎么感觉我们唐山不是三线城市,我们的房价是二线城市的水平!


小编:


还有18线小县城都是二线城市房价水平,别一惊一乍的




网友:多彩人生


 山东除了济南青岛房价跌了些,其余地级市都没跌,子木老师对山东其它地级市房价怎么判断的?


小编:


其他城市相对济南青岛滞后,两大核心城市场活跃,调整比较灵敏,但也是其他城市的前行者。济南都在下跌,其他三四线怎么撑。只是在绷着而已,今年是转折点,临沂空置率去关注一下




网友:外星人666号


 返农村得14+2,返城不需要,利好三四五线


小编:


中国这么大,你一句话就给定了。而且如果家在农村,返三四五线干啥去。返乡置业主要针对的是小城市




网友:宁


 我感觉大日照离这天也不远了。。。




网友:Mandarava.L


 一线城市上车也难~




网友:图图


 三四线城市不用考虑学区,只用考虑快速脱手冲二线或者一线去


小编:


冲不动的,还得选择保值项目,一二线门槛越来越高了




网友:浪淘沙


 一线是茅台,三四线是二锅头,酒鬼酒;既然要过年喝点小酒,量力而行吧。至于茅台的股价,那是因为优质的基金经理把掌握核心优质的资产捧到天上天去的;哪天扛杆资金收回,都是一地鸡毛。


小编:


茅台是信仰,业内很多资产已经开始用茅台计价了。




网友:pp


 上边说返农村的14+2,殊不知现在买四五线城市房的,多半是农村的,城市原住民早就户均三套了




网友:知易行难


 确实想知道为啥国际庄依然坚挺


小编:


国际庄这两天回撤了这么多,哪里坚挺了。不过疫情这一波,会加速回归价值。想买的疫情之后去看房吧




网友:知足,知不足


 身在石家庄高新区,居家第20天春节正定老家都回不去了吧


小编:


最好别乱跑了,河北重灾区,安心过个年




网友:小二光


老师,坐标北京,260万,石景山和丰台那里能上车,跪求指点。




网友:炩飞


 石家庄房价怎么看啊......城市级别怎么说


网友:炩飞


石家庄算二线吧


小编:


中二线




网友:昀


 18年底把宜昌的房子卖了换了武汉的,但是人还在宜昌,孩子读这边私立学校,纠结买不买房


小编:


这轮置换是合理的




网友:流浪的海洋


 武汉这个重重灾区都能反弹,为什么3.4线不能呢?


我反而认为一定会反弹,但不会是全部的城市,还要看当地政府的决策力度,人口,环境因素等,比如今明两年会否有重要高铁机场完工运行,我总认为上帝是公平的,没有一成不变的结果,有的一线城市想当年不也是个小渔村么。


小编:


武汉经济,人口,高校资源,城市行政地位,交通基建,先把这些查清楚写下来,对比就可以了


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