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广州都市圈到底该怎么买房?

广州都市圈到底该怎么买房?

发布时间:01-25 20:12

大家好,今年2021年房贷计算器小编年终秀文章第一篇:2021年,广州起势后,广州都市圈到底该怎么买?

 

广州确实2020年下半年,表现非常亮眼,一二手市场量价齐升。新房全年成交量累计破10万,创三年新高,二手成交量两月破1.5万宗,远超2019年每月表现。新房价格同比上涨超12%,二手房价格上探至4万,创历史新高。


局部更是热度非常,广州珠江新城中海某楼盘,从9万/㎡→10万/㎡→13万/㎡→15万/㎡,只用了半年,每月涨1万/㎡。黄埔去化周期一度下探到4.3个月,南沙豪宅公寓价格甚至探至8万/㎡。

 

今年绝对是广州楼市的爆发之年,小编早在3月的直播就告诉大家广州房价已经在底部,6月又再次提醒大家,广州在蓄能,趁楼市尚正常赶紧买!


相信跟随小编的粉丝朋友,应该早已下手,也享受到今年下半年这波涨幅了。

 

不过此刻来看文章的朋友们,应该更加关注:


起势之后的广州,火热还会继续吗?


此刻入场还能抢赢这波涨幅吗?


广州都市圈各大城市,是否也有轮涨的机会?


不要着急,下面我们一个个详细解答!(高能预警:本文不仅有楼市预测,还有买房策略,文章非常长,也非常干,保持耐心!)


广州还将继续火下去!

 

先来讲讲广州,2021年,广州楼市的火还能延续下去吗?

 

大胡子李老师的观点是:除非突发调控新政,广州房价还会持续上涨一波。

 

为什么这么说?我们来看几个数据:

 

1、广州土地成交价在大幅攀升。2020年广州土地成交均价比2019年上涨了55%,这个涨幅是非常大的。我们都知道,房价上涨55%是非常恐怖的事情,地价虽然不能完全代表房价,但面粉的价格上涨,面包的价格难免会随之上涨。


但明年的楼市如何,还是要结合即将入市的土地结构来看。从即将入市的楼面价来看,超3万/平楼面价的有12宗,2万/平楼面价以上的21宗。


这份数据是非常有意思的,楼面价超3万,意味着开发商拿地成本变高,未来如果想要盈利,加上建安成本与税费,这些地块房价可能要冲向6-7万。同样,楼面价超2万,就意味着未来至少房价4-5万。

 

要知道广州目前房价均价在3.9万,这些大量高价土地入市,势必会影响明年广州楼市的房价格局,广州明年的新盘价格势必还会上涨!

 


2、广州目前供需非常紧张。


12月入市数据来看,广州的去化周期仅为7.8个月,创下自2017年去化的新低,广州已经进入快推快销状态。



3、广州目前还有12条地铁在建。


明年会通3—4条,地铁可以说房价最猛的兴奋剂,可以预见,届时局部地区势必会迎来一波涨幅。



4、值得关注的是,12月,广州再次调低了人才落户门槛,白云、黄埔、花都、番禺、南沙、从化和增城等区,学历低至大专皆可落户,“双一流”大学本科学历入户社保,放宽至有缴纳记录即可。



这无疑是给当下热火烹油的广州,又添了一把火,今年的小阳春,广州大概率还是上扬。

 

综合上述信号,2021年房贷计算器小编认为:除非突发严厉调控新政,广州房价还将持续上涨一波,已涨的板块还会小涨,未涨的板块会补涨,选对板块,当下依旧是广州买房的好时机。



广州各大板块应该如何买?


今年的小阳春,广州势必会有一波涨幅,那广州此刻到底该如何买,才能抢赢这波涨幅呢?


2021年房贷计算器小编整理了非常详细的买房策略!当下广州买房,有三大选筹逻辑:

 

1、距离珠江新城的距离,决定了广州各大板块的价值。广州是一个单中心城市,珠江新城是绝对的CBD,这里是广州买房价值的最高点。但是随着近些年的规划,这个范围可以扩大至一江两岸,包括珠江对岸的广州互联网中心琶洲,与琶洲对面的金融城。

 


2、地铁规划对广州选筹至关重要。未来一定要重点关注即将多地铁交汇的板块,尤其是与珠江新城有地铁直连的板块,比如三号线,大环线11号线等地铁价值更高,比如广钢新城,未来将有五地铁交汇。

 

或是是被整个大湾区线路串联起来的区域,比如番禺广场,18号线跨市线,将串联广州、中山与南沙,以及22号线,这些地铁线路,决定着部分板块的价值。

 


3、湾区政策对广州买房逻辑影响非常大。

 

城市群发展战略下,未来的广深还要不断拆墙,交通势必还有大爆发,这将深刻影响广州楼市的价值体系。广州未来向东连接东莞、向南连接深圳,南沙作为大湾区物理中心的位置,价值完全重塑。尤其是未来22号线开通,南沙直接牵手湾区双核,价值会再度爆发。

 

基于以上三项选筹逻辑,小编整理了广州买房4大思路。大家可以根据自己的资金和名额,去选择,由于篇幅有限,这里就不具体展开,有问题大家可以评论区询问,或是直接扫文末二维码。

 


1、珠江一江两岸,是广州价值的最核心,虽已涨一波,但资金实力ok者,选好项目还是可以再入!

 

珠江新城三个板块价值排序:珠江新城>琶洲>金融城,这里仍旧是买广州的首选。



2、向东,天河、黄埔;向南,番禺、南沙;这是广州发展两大核心方向,也是广州买房第二个重要思路。

东向,天河价值板块排序为:天河公园>牛奶厂>奥体板块。



东向,黄埔核心板块价值排序为:科学城>鱼珠>长岭居>知识城。


黄埔今年的热度非常高,但黄埔非常大,区域之间分化还是非常大,一定要参考产业与距珠江新城的距离来看。


黄埔目前的产业大多集中在科学城,而老黄埔鱼珠更多是商圈,所以黄埔目前的投资价值之选还是在科学城。此外,知识城距离珠江新城实在是太远了,即使有产业落地,也不推荐,长岭居的价值我认为还是高于知识城。

 

至于南向,番禺价值排序为:万博>番禺广场>地铁3号线延线地铁盘。


万博作为7号线与18号线的交汇点,优势规划的CBD,价值毋庸置疑;番禺广场未来18和22号线经过,价值也不错;最后是能直连珠江新城的3号线沿线区域。


南向南沙也是今年广州最热门的区域,南沙价值排序:灵山岛>南沙湾>区府>南沙枢纽。


南沙是乘着大湾区发展之势起来的价值高地,最近广州期货所落户确定,又迎来一大利好,这里一定是长持广州的最佳选择。但是投资一定要看准灵山岛,无论是产业、配套、还是城市界面都是最好的。具体板块分析可以看过往考察文章。(点击蓝色查看)



3、内围选房——越秀学区、老城新房广钢新城、广纸新城,白云白云新城。

 

如果偏执传统名校,可以选越秀学区房,但是房子旧,居住体验一般,未来升值空间也十分有限。

 

李老师还是比较看好广钢新城,虽然不在主城发展的重点区域,但是这是主城唯一有大片新房供应区域,未来更是五条地铁交汇区域,华师附、省实验名校都已经入驻,李老师认为:今年小阳春,势必有一波涨幅。

 

广纸新城、白云新城,分别是海珠、白云两区各自买新房的首选。



4、外围选房——无名额买增城,有名额花都,从化不建议买

 

新塘比很多黄埔板块更近珠江新城,增城投资最具价值的板块,沿着地铁13号线去买。


真的是呕心沥血给大家整理的各方向买房重点,觉得有用的朋友们,一定要点赞、转发支持一下,让更多人看到大胡子的声音与干货!

 

广州买房就说到这里,相信还有不少的朋友们关注环广的地区,比如佛山、肇庆、清远等,这些区域接下来有没有机会扛过轮涨的大旗呢?



环广买房第一梯队:佛山

 

说到环广,佛山绝对不能忽视,那么,2021年佛山到底能不能搭上广州这轮涨势呢?

 

其实回归佛山楼市来看,2020佛山也是有所起势的,只是并非势如破竹。那么,2021年佛山楼市会涨吗?


2021年房贷计算器小编认为:广州楼市上涨的这把火,一定会烧到佛山,至少是广佛交界,因为这里和广州已经密切绑定。



为什么这样判断,其实有三大依据: 


首先,去年深莞惠都市圈已经打过轮涨的一个样板,资金的轮动之下,佛山一定有涨动的机会。上半年深圳调控后,楼市的热钱立即向四周扩散,东莞涨幅全国第一,惠州临深板块部分项目上涨16%。

 

其次,佛山的城市基本面非常好,GDP过万亿,近三年人口增长近70万,全国排名第七,已经吊打很多一二线城市。仅2019年就增长25万,湾区9市中排名第三,大大超过东莞,佛山的潜力是非常大的。


并且,佛山将告别10年无新增地铁项目。未来1-2年,佛山将会有3条地铁+2条轻轨开通;地铁延线将会迎来明显上涨!


在广州的轮动带领之下,佛山楼市势必会迎来2021小阳春,但与所有环一线城市一样,这轮涨幅不可能是普涨,区域分化还将长期存在。

 


那么此刻,佛山到底该怎么买?

 

佛山买房要回归最根本的逻辑:那就是近广州+通地铁。

 

大家可能会疑惑,我们前面说了佛山产值很高,人口流入也不错,基本面非常好,但是为什么还是要紧挨广州呢?


因为佛山是一个镇域经济非常发达的地方,楼市整体供应很大,跟着佛山人买房,房价是很难涨起来的。相反,一定要跟着广州人去买,千灯湖聚集着广州大多的高新产业,也聚集着大多的广州人,这部分才是佛山楼市上涨的核心。

 

按照这样的逻辑,我们可以将佛山楼市划分为四个圈层。


仅从价值上来进行筛选:

 

桂城、里水、大沥>北滘、陈村>石湾、祖庙>大良、伦教


结合价格高低做推荐:

 

石湾、北滘,大量,重点沿着地铁线路寻找还有价值项目。

 

禅城石湾是非常值得关注的一个区域,首先这里是佛山非常稀缺的3地铁(广佛+2号+3号)汇集的板块。


之所以成为洼地,是因为石湾过去城市面貌较差,但2020年情况有些变化,石湾规划一口气启动12个旧改项目,未来城市面貌会大大改善,并且旧改还会释放出大量的购买力,为区域楼市做支撑,这样的变局下,石湾潜力还是比较大的。

 

2021年,佛山楼市势必会迎来一波涨幅,投资选择第一圈层,自住第二圈层尚可,千万别碰第三第四圈层。

 

2021年房贷计算器小编预测:2021年佛山楼市第一圈层必定上涨20%;第三四圈层横盘甚至还会下跌。



肇庆:没有价值

 

除了佛山,也有许多粉丝朋友在后台问我们,大湾区房价最低的肇庆,可以投资吗?

 

答案一定是否定的。去年,肇庆成为2020年全国房价下跌最多的城市之一,原因其实非常清晰。

 

楼市最根本的逻辑一定是供需。这几年,肇庆一直以3倍于前期的供应量推地,一直延续至2019年!土地大量供应之后,人口增长却十分乏力,2019年仅增加3.54万人,与江门一起成为湾区吊车尾。

 

同时,也不像东莞、惠州、佛山一样有大腿可抱,肇庆不挨广州,不靠深圳,只挨着佛山最落后的区域,明年的趋势依旧很难翻身。


再次强调一次,土地大量供应,人口增长乏力,产业一般,没有大腿可傍的肇庆,当下不建议投资,未来也不建议投资!



选对一小撮,清远也有爆发机会

 

除此之外,广州都市圈还有一个城市,不属于湾区,但却紧挨广州。清远,2021年还有机会吗?

 

老规矩,先来看看此前的楼市表现,清远房价其实已经下跌整整2年了,无数广州投资客曾经在此被套。但是去年,2月疫情过去之后,清远楼市迎来明显复苏,月度成交都在均值之上,但相比2017年或者谈爆发,远远不到!


2021年房贷计算器小编判断,2021年在广州的带领下,局部板块,随着轻轨开通,会迎来一波小涨。

 

首先我们要知道为什么过去买清远容易被套?因为大多数人都在乱买。清远实在是太大了,坑也太多了,作为广州第一大面积的地级市,清远南北两端距离就已经有200公里,市内通勤都得2个半小时。

 

因此,清远买房决不能站在整个清远来看,只能按广州人买房逻辑来看——弱水三千,只取一瓢。

 


在清远买房,一定要遵守以下几大逻辑:

 

1、离广州要够近,通勤要足够便捷。2020年11月30日,广清城轨第一期正式通车,20分钟,从清远银盏站到达广州北中心花都广州北站,票价只需13元,通过广清城轨实现双城通勤不是难事,近广州+轻轨的区域要格外关注。



2、周边要有重磅配套持续支撑板块热度。11月20日,长隆集团宣布清远长隆森林王国项目全面动工,预计2021年正式开园。9倍大于广州长隆的清远长隆,未来预计接待游客3000万人次,直接带动就业5万,带动相关就业20万人,将会大幅拉动周边房产热度。


此前番禺长隆开通后,长隆附近板块房价大幅上涨,较周边翻番一倍。所以这小撮区域,也得近长隆,有长隆的加持,未来可租可售,收益更加可观。



3、一定要有优质的学校。买清远针对一定是广州外溢的刚需客,这部分人群不仅有住的需求,对好学区的需求更加旺盛。


可以说,学区决定了项目在片区周边的价值,尤其是,广州本地人都十分认可的华师附、省实验等名校,是非常重要的加分项。


 

4、价格要足够便宜,能与广州形成绝对的价差,才能吸引刚需的前来。


清远近广州的轻轨板块,如今与广州还保持着绝对的价差,20万首付,甚至十多万首付就能拥有一套广州都市圈轻轨学区房产,随着轻轨与长隆的相继开通,未来也会随着广州上涨,有一波房价涨幅,但关键是一定要选对板块。


2021年房贷计算器小编认为:2021年清远整体楼市仍然处于横盘阴跌趋势,要真正收获广州都市圈外溢红利,必须精准的选对小板块,甚至是个体项目!

 

2021年,大湾区西岸将会成为登场唱戏的主角!

 

小阳春即将爆发,广州再涨,佛山轮涨,广州周边的清远小撮板块会因为轻轨开通带涨!


广州今年上半年的这波涨幅,一定要抓紧入场了!


能坚持看到这里的朋友们,一定是真爱了!


其实关注我们很久的老粉应该知道,小编每年都有准备年终秀的演讲,不仅是对上一年的总结,也是对下一年楼市进行预判。


今年由于疫情的影响,我们的年终秀没能在线下举行,只能采取线上直播的形式。但也因为线上直播的形式,解放了时间和地点上限制,小编今年对各大区域都进行了解读,对城市买房的建议更加具体。


每次的直播稿,比这篇文章的篇幅还要长很多,讲起来也是两三个小时不休息,强度还是很大的,背后的努力和积淀也是非常大的,但是只要能给各位粉丝朋友提供价值,也就足够了。


2021年房贷计算器小编今天的文章篇幅有些长,广州都市圈可以讲得点太多了,可以删减,但还是想尽量多的告诉大家广州都市圈如何买,以及背后的分析逻辑,文字可能没有太过于幽默与风趣,但一定是足够干的干货!


接下来我们还有针对其他区域的买房预测和策略,会陆续发出来,大家敬请期待!


新的一年,希望大家都能买对房,买好房!




网友讨论:广州都市圈到底该怎么买房?


网友:西瓜皮


广州都市圈明年的房价预测,与买房策略都在这了!


绝对细节,绝对干货,希望能够帮到大家!




网友:司璃


 广州冲冲冲!


网友:司璃


希望去年没涨的,今年涨回来


小编:


冲冲冲!我知道你买了新塘!


网友:司璃


新塘好地方,不限购,近市区,价格实惠。13号线二期通车40分钟直达珠江新城。非常适合刚需置业,欢迎大家都来投资




网友:Guohua


 广州各大银行已经开始限贷甚至停贷了,已经批贷的也要排队等候4-5个月才能放款,感觉房价要被按暂停键了


小编:


是四大行吗?


网友:Guohua


目前亲身经历的是招商和光大银行,四大行是听说




网友:Jesse


 中山怎么看呢?中山的价值和清远或者江门肇庆,比如盒


小编:


中山的价值肯定高于江门肇庆,但是作为投资来讲,目前有价值的区域价格已经高了,不建议入场了,更多还要结合你的资金预算来看,可以扫文末二维码,加微信详聊。


网友:Jesse


那就是说宁可追高一线城市,也不入中山咯?但我觉得佛山的地铁盘价值会更大


小编:


中山此刻进去才是真正的追高,一线价值在这,接下来还有一波涨幅,选对板块还是可以入的。佛山轮涨之下,也有潜力。




网友:huá


 全靠增城从化把广州均价拉出一线城市




网友:淡如菊


 老师!增城限购吗?


小编:


不限购呀




网友:天道酬勤


 东莞临深还能入吗


小编:


明天会有详细文章分析,东莞目前有些高位了,可以适当观望




网友:昭元王朝


老师辛苦了,满满的干货




网友:广州南深圳北

 

灵山岛尖盖过横沥岛尖,绝无可能!




网友:一剑

 

任何城市楼面价2万,新房价会四五万吗?


小编:


基本上,带上建安成本和税费,但楼市不景气时,可能会出现折扣。




网友:一剑

 

任何城市楼面价2万,新房价会四五万吗?


小编:


基本上,带上建安成本和税费,但楼市不景气时,可能会出现折扣。




网友:保利天珺-肖中威

 

老师分析的不错,之前跟着老师买广州上海的都赚了不少!


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