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2021年房贷急刹车真没那么简单!

2021年房贷急刹车真没那么简单!

发布时间:01-26 19:23

01、广州,房贷突然收紧


新年伊始,一线楼市,还是红红火火,新房“摇号难”、二手房“保卫资产”。但是,风向变了,政策开始紧了,资金也开始紧了。


上周,沪深两个楼市领头羊的“调控新政”此起彼伏,投资客钻哪个漏洞,就堵上哪个。本周,调控转向广州了。


广州日报报道:广州按揭启动规模和占比“双管控”。


具体内容是:人民银行广州分行要求,新增个人住房贷款占比不能超过12.6%,每个月新增个人住房贷款额度不能超过2020年10月、11月、12月三个月的平均放款额度。


突然而来的收紧政策,也让银行从业人员不知所措。


小A是某国有五大银行房金部的负责人,每年年初的“开门红”是他们部门的头等大事。常言说,“一年之计在于春”,对于小A的这个部门来说,“一年之计在于1月份”,因为40%的贷款是在1月份发放的。


2021年房贷计算器小编用小A的话来讲就是,“年初放贷、年尾收益”,全年奖金也就有了着落。


但今年就不同了,2020年末,楼市的“翘尾行情”延续到了新年1月份,新房热销,二手房也不错,但房贷突然停了。用小A的话来讲,“真是当头一棒”。


原本跟各大中介按揭部、开发商财务部拍胸脯做保证,2020年堆积的贷款审批全部在1月份通过。但现在,都不知道怎么和客户讲了,小A一脸愁容。



02、突然停贷,主要原因在银行


为什么突然停贷?


小A讲,我们对外的口径不叫停贷,而是“业务没暂停,只是对额度管控、排队投放、动态调整”。


也就是说,想贷款是可以的,但得等。其实,小A提到的对外口径与央行近期发布的“房地产贷款集中度管理制度”有关。简单来讲,就是对金融机构“五档分类”,不同的银行有不同的房贷上限。


问题是,踩线的银行并不多,而且房贷“五档分类”目的是“一行一策”,避免一刀切。防止现在一股脑收紧后,后面又不得不一股脑放松,导致楼市大起大落。


那为何现在广州商业银行集体“没额度”了呢?某大行内部人士告诉我,这在很大程度上,是由于银行激进的行为所致。


2020年有一个很大的变化,就是实体企业融资利率低于按揭利率,这是很多年来未有之大变局。


当下,实体贷款的利率普遍在3%-4%左右,额度非常充足,而房贷利率LPR至少也是4.85%,二套房贷最低利率还要在这个基础上加60个基点。而且,有的城市还要再次上浮。


政策态度很鲜明,鼓励银行给实体企业、中小微放贷,甚至还规定了新增贷款投向中小微的比例,不低于30-50%。


但是,在银行眼里,房贷是优质贷款、是香饽饽,不良率只有实体贷款的一半。贷款利率这样分化的话,意味着房贷不仅更优质了,还更赚钱了。


对银行来说,赚钱是第一要务。


2021年房贷计算器小编一线楼市房价高,但对银行来说,这是最安全的区域。


所以,各大行角逐一线城市,再加上小贷公司、担保公司、房屋管家等“准房贷金融机构”扎堆儿,为开发商和贷款客户找资金。


一线城市的房贷竞争非常激烈,为了份额就得牺牲利润。所以,一线城市房贷利率还比较低。


另外,房贷“五档分类”,要在2021年全面落地,到底怎么执行、怎么宽限,还没有细则,有的银行还在观望。所以,很多银行趁着“窗口期”,12月份多审批一些贷款申请,将1月份的额度提前透支了。


2020年一线楼市“翘尾”,其实就是银行这么干出来的。



03、沪深接连调控,广州不得不表态


我们没有找到广州房贷增速的数据,但从广州中长期贷款增速来看,2020年8月份以来一直维持在20%以上的增速,创下了历史新高,估计房贷的增速也很高。


上海、深圳也一样,深圳住户贷款增速创下2018年以来新高。


既然抵押贷款利率比按揭利率低,自然就会有人好好利用。聪明的深圳市民就找到了贷款的新途径:先过桥垫资、再全款买房,然后申请抵押还贷,最后还掉过桥垫资,直接绕过了按揭。


另外,2020年上海本外币存款增速创下2016年以来新高,可见本轮一线楼市集体回升,部分片区房价创新高、网红盘“打新难”、二手房“抱团涨价”,本质上是银根的问题。


所以,面对部分贷款披着“中小微”的外衣,进入楼市,管理层看的很清楚。


去年底以来的一系列会议后,地产金融长效机制逐渐明确,也就是房地产金融宏观审慎。


一是对开发商融资的“三道红线”,二是对银行房贷的“五类分档”,目的就是实现金融、地产、实体经济协调发展。


对于房价上涨快的城市,自然要启动“双管控”。比如,上海、深圳、广州2020年二手房价上涨均进入了全国TOP10,所以这几个城市近期房贷额度都开始紧张了。


上周,上海和深圳均发布实施了调控政策,打击通过假离婚、假结婚套取银行杠杆,上海还明确提出要推进贷款集中度管理。


2020年,有沪深和隔壁的东莞这几个出头鸟顶着,广州一直在闷声发大财。


新房成交量冲上10万套大关,上一次还是楼市顶峰期2016年。二手房交易也在连续3年下降后反弹,增长22%,二手房价涨幅位列全国70城第九,珠江新城房价首次突破“10万+”。


而且,2020年12月,广州楼市的“翘尾行情”非常明显,当月新房成交量达到17243套,创单月成交历史最高纪录,超过了最为火热的2016年;二手房成交量年内第二次探上1.5万套。


而沪深都已经调控了,深圳连续打补丁,广州如果再不做一些表态,实在是说不过去。



04、对楼市的影响


房贷收紧,不是今年才有的事情。


2013年下半年的“房贷荒”,部分银行甚至取消了二手房贷款;2017-2018年各大银行房贷利率集体上浮,有的银行停贷。


可以说,每一次楼市热度超出中央容忍度,地方政府的调控政策见效不大时,央妈就会出手。控制额度成了屡试不爽的调控“杀手锏”。


推动楼市向前的动力,一个是地方政策托底,比如“造地王”、“松限购”;另一个就是资金面的变化。


近年来货币投放、信贷政策对楼市的影响越来越大。因为房价与过去已经不可同日而语,没有更大体量的货币和杠杆,楼市这辆负重前行的卡车,哪有动力继续高速行驶?


所以想要降低车速,就需要在高速路洒沙子。


毫无疑问,如果这次真得控制住了贷款投放,热点城市快节奏的楼市交易,自然也就慢下来了。


这次房贷额度管控,最大的影响就是新房、二手房交易的规模会下降,就如同股市换手率降低一样,这相当于给楼市降温。


预计2021年上半年,特别是第一季度,“控房贷、紧额度”的政策将会在京沪深等城市继续执行下去。


而且,从房贷“五类分档”、控制资金流入地产的长效机制来看,未来房贷全面宽松的时代一去不复返了。而且,政策还会细化,比如二手房降低评估价,相当于降低贷款额度。


此外,国家会要求控制集中度,即对各个银行,要更多投放实体企业贷款、投放中小微贷款,降低新增贷款中房贷的占比。想要增加房贷,或者要增加实体的贷款,或者收回已发放的房贷。


所以,未来银行选择个贷客户的标准会提高。征信好、纳税和社保记录时间长、没有断缴的个人,会被优先选择。



05、对购房者个人的建议


对于居民个人来讲,首先一定要珍视个人信用,不要提供虚假材料、不出现贷款逾期和赖账。


比如,近期深圳出台的加强购房资格审查的政策,就是一个典型,如果信用受损,可能要告别房贷市场了。


不仅如此,未来想要申请消费贷、公积金贷款、信用卡申请等,都会受牵连。


也就是说,未来房票重要,贷票也很重要。甚至没有了贷票,房票没有任何意义。


其次,不差钱的朋友,买房最好一次到位。


比如一套房能解决刚需和首改的需要,因为第二次申请贷款时,成本会越来越高。


另外,可以通过申请别的贷款来替代房贷。


比如如果房产无押且红本在手,可以申请消费贷。


或者有实体公司的人,以公司名义申请房抵经营贷,也是不错的选择,毕竟经营贷利率也比较低,甚至比房贷还低。当然,期限会短一些,但可以循环。


2021年房贷计算器小编最后再说一点,房贷额度紧张,也是周期性的,不会一直持续下去。


能等待的,最好能在额度宽松时再买房。毕竟现在买房,周期长、成本高。


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