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房贷熄火!每一次楼市调控总有刚需被误伤

房贷熄火!每一次楼市调控总有刚需被误伤

发布时间:01-27 07:55

01、房贷额度


2021年房贷计算器小编的一个远房亲戚、暂且称他为小张吧,最近买房遇到了烦心事。


小张工作有些年、攒了些积蓄,再加上家里帮的衬,就想着买套房…最起码以后相亲找对象也硬气些。


新房是不敢买的。


这两年楼市调控、地产商日子艰难,一些小的开发商真的不能让人放心…房子盖着盖着就烂尾了,可房奴的房贷还得按时还、赔了房子又赔钱。


即使那些能按时交房的,也不叫人省心。施工毛糙了、绿化缩水了、房顶渗水了、墙面空鼓了……


买房时个个口吐莲花、吹得跟花似的,可一交房全都傻了眼。


这样的新闻看多了,更坚定了小张买二手房的决心:看到的就是真实的、现买现住,交给房东的房租立马变成自己房子的月供。


小张想得也美,二手房可以高评高贷,这样就可以多贷款降低首付、无非是月供高些,可这样就能一步到位买大房子、省得以后再改善了。


房子选好了、价格谈妥了、也适当的高评了,首付款支付、前房东的按揭尾款结清、资金监管费用……都谈好了,问题出在了房贷上。


年前银行房贷额度用完,信贷经理拍着胸脯打包票:“年后就有额度了,年前的房贷堆积得多着呢,都等1月份放款。”


1月份来了,坏消息也来了:贷款额度降近一成,并且还要提供其他流水或资产证明,并且…现在还没有房贷额度,要继续等。


放不了贷款就过不了户,过不了户就拿不到钥匙、收不了房,小张运筹良久的买房计划就这样被打乱了。


估计现在堵住刚需/刚改们面前最大的一个坎,就是房贷额度了。



02、信贷新规


小张们的房贷难题,缘于2020年12月31日央行和银保监会发布的一个通知——金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知。


该通知对银行的房地产贷款实行双红线管控。


首先根据规模大小把银行划分为五类,每类银行都有两个房贷占比的红线:


一个是房地产贷款(包含地产商开发贷/个人按揭房贷/保障性住房贷款等)占银行全部贷款的比例。


一个是个人按揭贷款占全部贷款的比例。超出红线的银行要压缩房地产贷款额度。


在实操过程中,各银行又层层加码——要求每月的房贷占比不能超过去年全年的平均占比、每月的房贷额度不能超过去三个月的平均额度。


要知道,去年下半年开始就有部分银行已不批房贷了,已批的房贷一直累积至年末、想着来年1月放款。


累积近半年的房贷…突然遭遇房贷新规,小张们就这样不幸中招。


据统计,我国房贷余额增速已连续29个月下降,房地产贷款占比全部贷款的比重已降至29%…要知道在最高点时,这个数字接近50%。


那银行的钱都去哪了呢?


实体经济、中小微企业、科技型创业型企业、普惠信贷…也许本身没有流向这些领域,但最起码得打着这些领域的名头。


所以就出现了这样的场景:一边水汪汪泛滥,一边干巴巴枯旱。经营贷审批快、放款快,按揭房贷审批慢、要求高、成数低…还放不下款。


2021年房贷计算器小编认为信贷调控的目的,本来是为了限制资金流入楼市、防止房价过快上涨,同时又鼓励资金流入实体、提振经济、扩大就业、增加收入…在房价不涨的情况下,又增加了工资,对刚需来说买房当然更容易了啊。


可在这个美好愿景下,总有些刚需被错杀。



03、刚需误伤


所谓刚需,就是因某些刚性需求…可能是结婚自住、可能孩子上学、可能是一大家子的居住,而不得不买房——可以是首套刚性住房、也可以是二套改善住房。


同时自己的资金又有限…首付款可能掏空了六个钱包,就这还要用银行的贷款。


房贷新规对刚需最起码造成了以下影响:


1.利率提高。物以稀为贵,当房贷额度有限、而申请房贷的人又很多时,房贷的利率只能提高,而这无疑会增加刚需的月供款。


当下全国首套房贷利率在5.5%左右,看样子还有继续上涨的趋势…据报道,部分城市的二手房按揭房贷利率已有所提高。


2.额度变少。比贷款变贵更让人难以接受的是额度变少,虽然利率上升、月供增加,但最起码住上了自己的房子。


可若贷款额度变少,则意味得自筹更多的首付款,要知道很多刚需的首付本就是东拼西凑来的、也因此可能就买不起房了。


3.不可控风险。这个风险在刚改客户中较多存在。


很多刚改客户是卖小换大、卖旧换新,也就是俗称的连环单。


老房子的买家贷不下款、自己就没有买新房的首付款,老房子的按揭尾款若自己结清需要拆借过桥资金时,则会因为房贷批不下来、而一直支付高昂的过桥费…这些都是不可控风险。


2021年房贷计算器小编认为信贷新规本意是抑制房价、打击炒房,没曾想却反噬了部分刚需、错把刚需误认为炒房客。


监管层新闻发言人就房贷新规答记者问时说,这一新规对按揭贷款影响不大…实际上,影响较大。



04、房贷的几点建议


政府楼市调控讲的是整体可控、宏观稳定,微观个体的感受很难面面俱到、不经意间就会被误伤错杀,我们能做的就是提前心理预防、积极的想解决的办法。


对于首套房客户来说,在购买二手房时,要做好提高首付、延迟收房入住的心理的准备,房贷下不来、一切都白搭。


如果不是非常着急入住,可以购买有实力房企的新房,这样首付确定、房子确定、房贷也大概率确定…房企会协助买房客户向银行施压放款的,并且交了首付,房子几乎就属于买房人了、哪怕房贷会晚批复。


对于卖小换大的二套刚改客户来说,也要做好晚拿房款、延迟改善的心理准备,注意尽量不要用过桥资金结清按揭尾款…


一旦结清、买家房贷又没批下来时,就会一直占用过桥资金、哪怕按最便宜的日千分之一来算得话,月利息也是3分(即3%),这是一笔昂贵的、不可控成本。


对于那些卖房筹钱的人来说,应优先考虑房产抵押贷款。房抵贷跟按揭房贷是两套体系,前者房子没有交易、是用自己的房子去银行办理抵押贷款,后者是房子交易过程中、新买家用刚买的房子做抵押贷款,一个涉及到房价、一个不涉及房价。


房贷新规限制的是交易中的抵押贷,对没交易的抵押贷没有限制…所以额度会更高、利率会更低、放款也会更快。


对于一些有企业实体(私营企业或个体工商户)的朋友来说,一定要好好利用经营贷优势…现在从上到下都在鼓励银行向实体经济放贷。


2021年房贷计算器小编认为房贷和经营贷就如同海水和火焰,一边冰冷到冻僵、一边却热火朝天,如果借力一些策略把房贷变成经营贷、就能迅速规避房贷新规的伤害…我不是教你做假、前提是你得有实体企业。


作为普通的微小个体,我们无法掌控调控的大棒,但应该想些办法做些回旋腾挪。


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