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沪深楼市急刹车后,热钱涌入广州?

沪深楼市急刹车后,热钱涌入广州?

发布时间:01-27 08:43

最近,上海、深圳加强调控,北京则一如既往保持高压。


一线城市里,唯独广州楼市还在佛系状态。


热钱无处安放,广州楼市,会不会成为下一个巨大的货币蓄水池?


深沪等地收紧后,天量房产投资热钱,还会引爆哪些城市的房价?


2021年房贷计算器小编认为资金流向,就是指向下一座城市灯塔的航标。



1


一线城市的楼市调控,已经令炒房客窒息,唯独广州是个例外。


上海楼市调控,已经招数尽出。堵住假离婚买房路、增值税两年调5年、银行放贷更严格、法拍房开始限购,堵上最后一个漏洞……招招剑指炒房客。


深圳,不仅堵住假离婚买房,还在近期堵上假结婚买房的路子。


这两天,住建部还专门赴沪深调研,要求及时出手采取针对性措施“坚决遏制投机炒房”。


显然,高层已经“亮剑”了。


北京,更是一如既往严厉,并有可能在近期升级调控。前两天,北京市住房和城乡建设委员会党委书记、主任王飞在电视节目里表示:


打击恶意炒作和违规资金进入楼市,是今年整顿房地产市场秩序的重中之重,近期就将开展专项行动。


一线城市里,唯有广州,风景这边独好——大专即可落户,还能破限购,一看就是房产投资的风水宝地。


去年开始全球大放水,热钱无处安放,想不流入广州楼市都难。


2020年末,M2同比增长10.1%,远高于GDP增速。


同期M1余额达到62.56亿元,同比增长8.6%,比2019年高4.2个百分点。大放水造成恐慌,大家都把钱拿出来准备投资,用来对冲通胀。


其中,很大一部分用来买房。



2


广州相对宽松的限贷政策,也在某种程度上方便投资者加杠杆。


首先,广州落户、破限购都相对容易,相当于为热钱涌入让道。


去年12月,广州出台规定:


白云、黄埔、花都、番禺、南沙、从化和增城7个区,最低只要大专学历或技工毕业就可以落户。前提是28岁以下,而且要在这些区缴满1年社保。落户这7个区,加上3年社保,就可以在广州全市范围内买房。


想通过落户的途径在广州买房,几乎没有门槛,只不过有1年等待期。


限购方面,虽然广州规定非广州户籍要买5年社保,但黄埔、南沙、番禺等地,都通过人才绿卡制度放松限购。只要在这些区工作,最多交半年社保就可以落户。对此,有些楼盘还可以等客户半年。


限贷政策方面,广州也相对于北京、上海,较为宽松。


广州无房,且房贷已还清,普宅首付40%,北上深则要50%甚至60%;


广州有房,且房贷已还清,普宅首付50%,北上深则要50%甚至70%。


2021年房贷计算器小编认为事实上,嗅觉敏锐的资金,已经在涌入广州。


深圳715调控后,投资客疯狂涌入广州南沙。南沙某楼盘,甚至打出“见证过前海的深圳人,比广州人更懂南沙”的口号,“怂恿”深圳人一路向西。


根据国家统计局数据,2020年,广州二手房价格同比上涨7.5%,在一线城市里是除了深圳外的第二高。


特别是去年年末,广州房价同比、环比增速,都在一线城市里靠前。


资金难进深圳,势必会转向周边的广州。加上同为一线城市,资金体量也相当,广州是再适合不过的资金池。


不过,广州不像深圳,热钱涌入造成房价飙升。


广州楼市的盘子很大,增城等地都有大量住房供应,加上单价低,拉低了广州均价。


而广州中心区,如天河、越秀、荔湾等地,目前的限购政策仍然非常严,炒房客很难破限购。


能迎来较大涨幅的,只有黄埔、南沙、番禺等限购放松且具有投资价值的区域。


易居数据显示,2020年,黄埔、南沙等地住宅成交均价都有较大涨幅,南沙涨幅最高,达到25%。


这些区域经过限购放松、深圳投资客涌入,已经显示出较大的市场潜力。



3


通过本外币存款的历史分析,也可以看到广州对资金的强大吸引力。


一般而言,城市的资金量快速上涨时,搅动楼市的动静就大了。


去年11月,本外币存款涨幅最高的城市,是杭州(23.8%)、深圳(23.1%)、上海(17.4%)、广州(15.2%)、佛山(15.0%)。


广州的热度,仅次于杭深沪。


如果我们把时间长度拉长到10年,更能得出规律:广州,备受青睐。


从资金量看,中国最“抢手”的城市是深圳,10年资金涨幅高达351.1%


排在第二的城市,既不是北上广,也不是杭州、成都等明星城市,而是另一个大湾区城市——珠海,10年涨幅为229.7%。


而广州也不遑多让,以184.8%的涨幅,与北京、上海相当。


2021年房贷计算器小编认为:


涨幅超过200%的城市,说明受到资金的高度青睐,是非常容易借势上涨的城市。


涨幅超过150%的城市,楼市往往表现优秀;


10年资金量涨幅超过100%的城市,都具有一定的投资价值。


再看另一个数据分析,资金/GDP的比值,这是真正衡量GDP含金量的指标。


在这个指标上来看,北京还是最高的,上海、深圳也很高。杭州、珠海、广州属于第二梯队。


我认为:


含金量在3以上,是极为坚挺的城市;


在2以上,都是非常具有投资价值的城市。


也就是说,沪深收紧调控,聪明的资金,可能会转到广州、杭州、珠海、重庆、武汉、南京等地。


想在这些城市置业的朋友,要抓紧了。


下一个走上风口的,可能就是你所在的城市。


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