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与坐地起价的业主斗智斗勇之后,我终于买到了广州老黄埔涨幅几十万的房子

与坐地起价的业主斗智斗勇之后,我终于买到了广州老黄埔涨幅几十万的房子

发布时间:01-27 12:14

大家好,我是2021年房贷计算器小编。


上周日晚上11点30分,在与坐地返价的业主斗智斗勇之后,成功买到了一套广州老黄埔板块的三房,在2021新年伊始成功上车广州,完成了自己今年的一个小目标。


今天很荣幸被房叔邀请来跟大家分享一下这段买房经历。


我相信2021年房贷计算器的群里面,持有多套以上的大神很多,成交一套房其实并不是什么特别值得拿出来说的事情。


但对我来说,这一套房可以说不仅是一次简单的置业投资行为,更是我这加入2021年房贷计算器后积累的资源和知识的变现,我对这套房在今年以及未来五年能够带来的涨幅,有着前所未有的信心。


希望能够通过分享,给群里像我一样希望通过房产来实现财富增值的朋友们带来一点帮助。



1


身边的很多朋友,包括我们一起游学的2021年房贷计算器合伙人朋友,都非常惊讶于我这次下手动作之快。


我在20年6月份通过落户深圳,赶在715限购之前买入了一套深圳宝中的房产,然后马上开始交广州社保,到今年1月份,也就是前几天刚好交够半年,拥有了入户买房资格。


在这段时间里,我也用最快速度卖掉了手中一套二线城市增值空间不大的住房,准备好了上车弹药。


在上周六,我参加了严肃合伙人组织的广州东部游学时,看到了黄埔的这套房子,非常的喜欢,我知道现在黄埔的行情,一套性价比高的房子,基本在市场放不过两天。


所以第二天周日就马上拉着老婆,在我们严肃广州专家韩公子和印总的指导下,重新走了一遍心目中备选区:


番禺万博板块、海珠西板块,结合自身条件充分考虑之后,夜宵的鸡煲还没吃完,就马上连夜找黄埔这套的业主签了合同。


很多人问,你这么仓促,会不会没考虑好啊?


讲真心话,我自己也觉得很快。但是我其实心中一点都不慌。


因为在这次看似仓促的决定,这背后的确定,是我依托于2021年房贷计算器带给我的认知提升。


在第一次2021年房贷计算器的线上大课中,S叔在讲过,房地产投资最重要的三个要素,就是择时、杠杆、选筹。后来韩公子又提到了一点,信念。


对此,我深以为然。


信念,是支撑我快速做出决策的动力,而择时、杠杆、选筹,是2021年房贷计算器团队带给我的坚定支持。


说到信念,我要先介绍一下我之前的投资经历。



2


在过去房地产的黄金十年中,我因为工作的原因,买了几套自己工作城市的房子,也享受到了最多3~4倍的涨幅,远超过我工作的收入。我对房产产生极大的兴趣和热情。


但是在2018年,自信满满的我,在网上看到了一套郊区的低价法拍房,自以为捡漏,却踩了大坑。


直到上个月,我在依然亏损15万的情况下,狠心割肉,将他卖给了一个能够一次性付款的买家。


我不知道群里的朋友们,是不是也有这样的勇气,能够将自己持有多年还亏损的房子狠心割肉。


其实这套房子产品本身并不差,只是因为身处工业区,购买力比较有限,特别是疫情之后,大批工厂倒闭,没有了足够的人口支撑这个片区的房产流通,使价格不但没有上涨甚至有所回落。


再三纠结之后,我还是决定将它忍痛卖掉了。


因为我的认知告诉我,如果我踏准这一波广州的节奏,这点损失根本不算什么。


这次买错房的经历,让我感受到自己亏掉的钱,其实就是认知不足交的学费。


所以我一直在反思,如何能让这次学费交的有价值,不再犯同样的错误,路子只有一个,就是不断的学习,提升对房产的理解。


我很喜欢一句话,相信大家也都听过,大概是:在这个世界上,你赚的每一分钱,都是认知的变现。


疫情那段时间,我关注了很多房产大V进行学习,也买过一些课程,确实增长了方方面面的知识,但是也发现了三个问题:


第一是知识零碎不够系统化。


第二是部分大V带货意图过于明显,很难辨别他对一个片区的分享背后的真实目的。


第三是距离太远,无法实现充分互动交流和个性化需求的满足。


所以,在看到S叔搭建2021年房贷计算器这样一个平台的时候,我毫不犹豫的加入了。包括后来进一步加入的2021年房贷计算器合伙人。


我相信,这个平台能给我带来的认知提升和转化的财富,绝对不是入群费可以衡量的。而且如果没有系统性认知的支持,再次做出错误的决定所付出的代价,也远不是几万块那么简单。


对房产的认知与市场的把握,就是能让我快速做出决定的信念来源。


事实证明,加入2021年房贷计算器合伙人是我2020年做的最正确的决定之一。


不仅支撑我赶在715之前跑步上车深圳宝中,尽管在最严限购政策下,6个月不到的时间依然获得了近100万的涨幅。


更是在这次广州考察的过程中,合伙人团队,特别是深耕广州片区的印总和韩公子,帮我完成了择时、金融方案和选筹全套专业指导。



3


下面说一下我对这次择时的理解。


除了国家宏观经济的原因,其实广州这一波涨幅,在去年年中旬,2021年房贷计算器的专家们已经在群里预测过了。当时正是深圳和东莞暴涨的时候。


我也刚好在那个时候亲身经历了深圳的抢房热潮,一套好位置的房子一天几十个人约成交,业主就地反价,明枪暗箭,十分激烈。


后来深圳东莞陆续除了限购政策,无处安放的深圳资金,纷纷涌入了广州东部南部,特别是南沙。


而广州逐渐放开的黄埔社保购房、双一流大学落户、大专落户,是明显的信号已经放出,大家听过课应该都清楚,人口是最重要的房价支撑因素之一,人才的引入,势必带来房价的攀升。


同时,广州从2018年开始,一直处于一个横盘的趋势,其实政策调控并不能完全抑制需求,而是在一定积累后集中体现,如同今年的北京和上海,已经有了明显的启动趋势。


从韩公子推崇的右侧交易逻辑来说,在市场低迷期挖掘价值洼地,是非常有难度的事情。


而行情开始启动的时候,正是确定性最高的时机,从去年8月到春节前后,都会是一个非常好的上车时机。


可能有些朋友还在犹豫不决,也有些朋友像我一样刚刚获得或者即将获得购房名额,个人的建议就是尽快入手。


根据以往经验,春节后会有一批置换需求入市,到时候二手房交易价格会有所提升,如果能在年前入市,就能够有机会把握这一波涨幅。


很多人,包括我自己在之前也会觉得这一波是不是涨的太多了,现在入市是否会高位站岗。


但其实纵观广州整体,2020年广州的涨幅只有15%,在这一波强烈的人才引进政策放开和本地置换潮的引导下,应该说整体行情才刚刚启动,依然有一定的发挥空间。


但是,不得不说,部分片区的增长空间已经有一定的体现,而此时,如何选筹就变得尤为重要。

关于选筹,我从韩公子那学到了一个“五三二”的理论。


就是说一个房子的价值,“五分”是决定于所在片区的整体定位,“三分”是决定于房子所在周边的配套,学位医疗等,“二分”是决定于产品本身的属性,例如物业、朝向、保养。


先看五分,在这次我选筹的过程中,根据我500万左右的预算,我主要关注了三个片区,一是老黄埔,二是番禺万博,三是海珠西。其中老黄埔和番禺万博是这一波最热的行情。


未来广州的规划,将形成一个以珠江新城、国际金融城、鱼珠临港经济区的三角型城市核心,广州房价也将会以此为中心向四周以辐射状递减,


番禺万博,受南大干线及地铁18号线的规划,未来也是核心区辐射的重要区域,同时番禺万博目前有肉眼可见的成熟和在建商业配套,将成为整个番禺区的中心发展,前途非常明朗。


而在此板块的某热门二手楼盘以其片区楼龄最新、位置离商圈最近而炙手可热。放盘量非常之少,且北向高层已经放到了5.5万上下,经韩公子的综合分析,已不具有太高的性价比。


临江的一手楼盘,作为整个万博片区极其稀缺的一手楼盘,同时有很高产品价值的四房、五房改善户型,在番禺万博板块炒作高价后,已经出现了一二手倒挂的现象,非常值得入手。


只可惜我个人资金情况,需要短期高周转,并不适合要两年后才能拿红本的新楼盘,因此只能忍痛割爱。


同时,作为区中心,其房价天花板,会略低于将成为市中心的老黄埔。在同样已经具有热度的情况下,长期看老黄埔可能增值空间更大。


不是板块不好,而是没有好的产品,无房可买,其实这也是目前广州房产市场最困难的一点。


毋庸置疑,老黄埔是三角形城市核心改造的直接受益者,今年的成交量和房价涨幅,资金已经用脚投出了选票。


鱼珠港旁城中村大大的“拆”字横幅,已经说明了黄埔改造已不只是纸面规划,而是落到实地,肉眼可见的,符合我们的右侧交易原则。


而该片区的规划来看,住宅并不多,稀缺性决定了房子的价值。所以此处也成为了我重点考虑的片区。


最后说海珠西片区,也是韩公子特别提醒我关注的片区。简单来说,就是在目前广州东南大涨下的价值洼地。


海珠作为广州老城区之一,其交通、配套并不劣于新区,同样有新的地铁规划,能够30分钟之内到达珠江新城。


而价格在2020年几乎完全未动,在东南向的热情过后,资金的眼光将逐步回归理性,关注到这个已经拥有成熟资源的片区,展开新一轮的补涨行情。


在“五分”的片区分析过后,关注到“三分”的配套和“二分”的产品。


在上周的游学团中,老黄埔重点关注了三个二手楼盘。


好几个小区都已经无房可买,同时我在看房的时候,能够承受的价格范围,并没有特别好的产品。


而文冲站附近的楼盘,同时有文冲小学、石化小学、石化中学等省一级教育资源。满足了三分的配套条件。


在实地考察的过程中,有的小区物业管理良好,小区人车分流,同时作为低密度小区,花园绿植保养良好,居住非常舒适。


同时看房的单位为高层南向,一梯两户,房间内客厅、三个卧室包括厨房在内,都能够在白天有良好的采光,极为难得,也满足了两分的要求,因此进入了我的首选清单。


紧邻的一手盘万科XX之光,10月份一期放盘均价4.5万,今天我再去看的时候,尾货的吹风价已经达到了5.5万,3个月涨20%,也侧面证明了这个片区的价值。


如果2021年房贷计算器的群友对一手盘比较钟爱,可以联系2021年房贷计算器小编。


相比之下,海珠西看到的一个大体量楼盘,虽地理位置良好,配套齐全,补涨空间较大,确有几个性价比较高的单位,但劣势也很明显。


在小区人车不分流,南向户型受后方高架影响,噪音明显,而“望江”这个稀缺属性,在不久的将来,由于前方中海地产开发规划,也将被遮挡。


因此,在权衡再三之后,还是更倾向于选择黄埔的二手楼盘,当即联系业主签约。


不过我相信,在广州的大行情下,无论选择哪个,都会有不错的收益。


以上就是我这次买房的心得。买房对我们每个人来说,都是一件大事,甚至是人生是最大的一笔投资。


2021年房贷计算器不仅培养了我系统的理论基础,使我能够坚定上车的信念,更重要的是提供了像韩公子、印总这样专业的团队,能够帮助我在最短的时间锁定片区。


毕竟签约只是一瞬间的事,但是对各个片区的了解、分析、踩盘,都需要长久而扎实的积累。


诺大的城市,几万套二手房,有专业的人指导,做选择题总是容易的多。


希望大家都能在2021年购入自己心仪的房子,完成一个小目标。


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